.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak uniknąć rozwiązania umowy z gminą odnośnie mieszkania komunalnego?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 15.07.2016

Jestem jedynym najemcą mieszkania komunalnego, w którym jestem zameldowany na pobyt stały. W mieszkaniu tym razem ze mną zamieszkuje i jest zameldowany mój brat. Moja żona miała mieszkanie, zanim pobraliśmy się. Nadmieniam, że nie mieszkam z żoną, nie mam też rozdzielności majątkowej. Aktualnie chciałem dokonać zamiany mieszkania komunalnego na mniejsze. Niestety w trakcie tych czynności gmina zażądała złożenia przez mnie dobrowolnego oświadczenia woli o rozwiązaniu lub wypowiedzeniu umowy najmu lokalu, a w razie jego braku o wystąpieniu przeciwko mnie na drogę postępowania sądowego w trybie art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, powołując się na fakt pozostawania przeze mnie w związku małżeńskim z osobą będącą właścicielką mieszkania. Jak uniknąć rozwiązania umowy z gminą? To mieszkanie komunalne to jedyne lokum, gdzie ja i brat możemy mieszkać.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Niestety posiadanie przez żonę prawa do lokalu jest problemem. Jeśli lokal nadaje się do wspólnego zamieszkania, to gmina zapewne osiągnie swój cel i sądownie rozwiąże umowę najmu.

 

Można spróbować „przepisać” mieszkanie na kogoś z rodziny żony lub obciążyć je służebnością na rzecz rodzica czy dziadków żony, aby wykazać, że nie możecie zamieszkać w tym lokalu.

 

Lub spróbować, aby brat zamiast Pana zawarł umowę najmu w Pana miejsce. Nie ma takiej instytucji jak przepisanie mieszkania komunalnego. Jedynie za zgodą UG/UM można dokonać cesji z umowy najmu – z obecnego najemcy – Pana na brata, lub uczynić go współnajemcą.

 

Art. 21 . ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw:

 

„1. Rada gminy uchwala:

 

1) wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy,

2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel.

 

2. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

 

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata,

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,

4) zasady polityki czynszowej,

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach,

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,

7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne,

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:

 

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

 

3. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

 

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach,

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,

 

7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m 2.

 

4. Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, o których mowa w ust. 2 pkt 8 lit. b), mogą, z zastrzeżeniem ust. 5, stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

 

5. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis ust. 4 stosuje się pod warunkiem, że najemcy temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z przysługującego mu pierwszeństwa w jego nabyciu”.

 

Przepis ten upoważnia radę gminy do podjęcia uchwał dotyczących:

 

  • zasad wynajmowania mieszkań należących do mieszkaniowego zasobu gminy,
  • wieloletniego programu gospodarowania tym zasobem, w tym uchwalanie zasad polityki czynszowej i wskazanie źródeł finansowania gospodarki mieszkaniowej, i to na okres co najmniej 5-letni.

 

Art. 21 ust. 3 ustawy konkretyzuje wymagania, jakimi powinny kierować się rady gmin, wskazując, że istnieje nadal możliwość dokonywania zamian lokali, i to zarówno w ramach zasobu gminnego, jak i z osobami spoza tego zasobu (ust. 3 pkt 4), a nadto że gmina może ustalić bardziej korzystne – niż wynikające z ustawy –zasady postępowania wobec osób pozostawionych przez najemcę (ust. 3 pkt 6). W tym zakresie np. Rada Gminy Warszawa Centrum podjęła uchwałę w październiku 1995 r. przewidującą m.in. możliwość zawarcia umowy najmu z osobą, która zamieszkiwała z najemcą przez okres co najmniej 10 lat. Podobne moratorium mieszkaniowe przewiduje art. 30 , uznając, że 10-letnie przebywanie w lokalu, nieoprotestowane przez wynajmującego w drodze sądowej, uzasadnia przyznanie tytułu prawnego osobie korzystającej z tego mieszkania. W kwestii limitów dochodowych gospodarstwa domowego, o których mówi art. 21 ust. 3 pkt 1, należy zwrócić uwagę na kryteria przewidziane w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (175% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% tej kwoty w wieloosobowym), które będą brane pod uwagę przy formułowaniu zasad wynajmu przez rady gminne i miejskie.

 

Jeśli brat spełnia Pan wymogi określone w uchwale gminy czy miasta, nie powinno być problemu z cesją z umowy. Jeśli da się obciążyć mieszkanie żony, to będzie linia obrony.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • X plus cztery =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »