Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak się bronić przed zasiedzeniem?

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 16.11.2009

Nabyłam w spadku część nieruchomości (dziedziczenie ustawowe) w wyniku uchylenia postanowienia stwierdzającego, że spadek przypadł Skarbowi Państwa z uwagi na brak spadkobierców ustawowych. Inny ze spadkobierców zbył kilka lat temu swój udział w spadku, ale teraz chce wykazać, że należy mu się cała nieruchomość przez zasiedzenie. Od chwili śmierci spadkodawcy minęło 30 lat. Na tym terenie nic się dotąd nie działo. Jest to obecnie skwer miejski, ponieważ wydano wcześniej to postanowienie, w którym mój udział otrzymał Skarb Państwa. W jaki sposób bronić się przed stwierdzeniem zasiedzenia, o które wnioskują nabywcy udziału spadkowego?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przede wszystkim należy wskazać, że w sprawie o zasiedzenie – zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego – ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. W sprawie o zasiedzenie istotne będą domniemania prawne związane z posiadaniem nieruchomości, a w szczególności:

  • Art. 339 K.c.: „Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym”.
  • Art. 340 K.c.: „Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania”.
  • Art. 341 K.c.: „Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza”.

 

Posiadacz może powoływać się na powyższe domniemania, a wykazanie, że posiadanie nie miało charakteru wynikającego z tych domniemań, obciąża tego, który tak twierdzi (w tym przypadku Panią).

 

Stosowanie do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 2007 r. (sygn. akt: II CSK 416/2006) do zasiedzenia części nieruchomości należącej do innej osoby potrzebny jest odpowiedni okres posiadania samoistnego.

 

Osoby, które będą starały się o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości (udziałów w nieruchomości), będą musiały wykazać, że były posiadaczami nieruchomości (że one i ich poprzednicy prawni władali nieruchomością). Jeżeli to wykażą, to z tym posiadaniem będzie związane domniemanie z art. 339 K.c.

 

Z Pani pytania wynika, że ani spadkobierca, który zbył swój udział, ani jego następca prawny nie władali nieruchomością. Z pytania wynika, że nieruchomością władał Skarb Państwa i włada nią dalej. Nie wynika też, że spadkobierca czy jego następcy prawni korzystali z nieruchomości i władali nią.

 

Jeżeli nabywcy udziału w spadku wykażą, że władali nieruchomością, to Pani jako osoba, przeciwko której zostanie skierowany pozew o zasiedzenie, będzie mogła wykazywać, że władanie nieruchomością, a w szczególności Pani udziałem w nieruchomości, nie miało charakteru samoistnego.

 

Jeżeli nieruchomość spadkową dziedziczy kilku spadkobierców, to spadkobierca władający całą nieruchomością czyni to zazwyczaj w imieniu własnym i pozostałych spadkobierców, chyba że w niedwuznaczny sposób uważa się za samoistnego posiadacza całej nieruchomości. Z reguły w chwili otwarcia spadku staje się on posiadaczem samoistnym w zakresie przypadającego mu na podstawie dziedziczenia udziału oraz dzierżycielem w zakresie pozostałych udziałów (art. 338 K.c.). Z chwilą otwarcia spadku może wprawdzie władać samowolnie całą nieruchomością i stać się posiadaczem samoistnym całości, ale wtedy początkiem biegu zasiedzenia będzie dzień, w którym ujawnił on swoją wolę posiadania dla siebie w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, albo dzień, w którym został on wpisany do księgi wieczystej jako wyłączny właściciel niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (tak: S. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2005, s. 818).

 

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2004 r. (sygn. akt: II CK 550/2003) wskazuje, że w orzecznictwie przyjmuje się wprawdzie dopuszczalność przekształcenia posiadania, ale skuteczność takiego przekształcenia wymaga, aby posiadacz uczynił to jawnie, czyli zamanifestował zmianę w sposób widoczny dla otoczenia. Sama natomiast świadomość posiadania samoistnego nie może być uznana za wystarczającą, a co za tym idzie – jest prawnie bezskuteczna.

 

Nabywca udziału w spadku będzie mógł zatem domagać się zasiedzenia udziałów w nieruchomości, jeżeli zamanifestował jawnie wobec otoczenia, że stał się posiadaczem samoistnym całej nieruchomości (również Pani udziałów). W sytuacji, w której nieruchomością włada Skarb Państwa, a znajduje się na niej skwer miejski i ulica, trudno mówić o tym, że jeden ze spadkobierców mógł zamanifestować wolę posiadania całej nieruchomości.

 

Jak wynika z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1971 r. (sygn. akt: I CR 302/71), przy ocenie, czy zachodzą warunki do nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia, dobra wiara polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu posiadacza, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje.

 

Pomijając fakt, że jak wynika z pytania, następca spadkobiercy nie włada nieruchomością, nie można mówić o jego dobrej wierze, ponieważ wie on, że nie jest jedynym właścicielem nieruchomości.

 

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 19 maja 1998 r. (sygn. akt: II CKN 770/97), dobrą wiarę spadkobiercy, który objął w posiadanie nieruchomość należącą do spadku, wyklucza wiedza o tym, że istnieją inni spadkobiercy powołani z ustawy do dziedziczenia.

 

Jak z powyższego wynika, trudno będzie nabywcy udziału w spadku wykazać, że od 30 lat włada on (a także jego poprzednik – jeden ze spadkobierców) nieruchomością. Nie mógł on władać nieruchomością, jeśli nie wiedział, że jest spadkobiercą poprzedniego właściciela. Z Pani pytania wynika, że spadkobierca i jego następca nie weszli w posiadanie nieruchomości. Władztwo nad rzeczą wiąże się bowiem z jej używaniem, opłacaniem podatków gruntowych, a także oddawaniem jej do korzystania innym osobom.

 

Z okoliczności przedstawionych w Pani pytaniu można wnioskować, że nabywcy udziału w nieruchomości trudno będzie uzyskać orzeczenie sądu o nabyciu udziałów należących do innych spadkobierców przez zasiedzenie.

 

O wiele większe szanse na zasiedzenie nieruchomości ma Skarb Państwa. Posiadanie nieruchomości przez Skarb Państwa jako spadkobiercę ustawowego (art. 935 § 3 K.c.) na podstawie prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku jest posiadaniem samoistnym w dobrej wierze także wtedy, gdy w wyniku postępowania o zmianę tego postanowienia okazało się, że spadek – na podstawie testamentu – nabyły inne osoby (tak postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 19 grudnia 2000 r., sygn. akt: V CKN 767/2000).

 

Jako że Skarb Państwa posiadał nieruchomość w dobrej wierze, do zasiedzenia nieruchomości wystarczy tylko 20 lat, a jeżeli postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku przez Skarb Państwa zapadło przed 1 października 1980 r., to do stwierdzenia zasiedzenia wystarczy wykazanie posiadania nieruchomości przez Skarb Państwa przez okres 10 lat (do 1 października 1990 r. termin zasiedzenia w dobrej wierze wynosił lat 10).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • siedem - III =

»Podobne materiały

Zasiedzenie lokalu mieszkalnego

Jestem spadkobierczynią nieruchomości – lokalu mieszkalnego. Obecnie mieszkanie zajmuje (od wielu lat) kilku lokatorów, którzy otrzymali je jako mieszkanie kwaterunkowe. Jeden z nich wystąpił o zasiedzenie tego lokalu. Czy ma szanse na wygranie takiej sprawy? 

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »