Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak pozbyć się z mieszkania nieuczciwych najemców?

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 05.06.2013

Wynająłem mieszkanie małżeństwu z małoletnimi dziećmi. Nie płacą oni ani czynszu, ani żadnych rachunków za media. W rozmowie ze mną stwierdzili, że to dla nich jedyny sposób na otrzymanie lokalu socjalnego od gminy. Tymczasem pomieszkają sobie w przestronnym mieszkaniu (czteropokojowym) w dobrych warunkach, bo – jak stwierdzili – ich dzieci muszą mieć własne pokoje. W moim mieście bardzo długo czeka się na przyznanie lokalu socjalnego. Wszystko to odbywa się moim kosztem. Wysłałem wezwanie do zapłaty, oczywiście żadnych pieniędzy nie otrzymałem. Przestałem opłacać rachunki za media, liczę na to, że wkrótce odetną im prąd, wodę i gaz, co utrudni im mieszkanie w moim lokalu. Co jeszcze mogę zrobić w tej sprawie, aby pozbyć się z mojego mieszkania nieuczciwych najemców?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Po analizie przedstawionego przez Pana stanu faktycznego sprawy niestety stwierdzić należy, że pozbycie się z mieszkania nieuczciwych najemców nie będzie łatwe, ponieważ osoby zajmujące należący do Pana lokal objęte są ochroną, jaką daje im jako lokatorom ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.).

 

Powyższe oznacza dla Pana przede wszystkim to, że w celu skutecznego wypowiedzenia zawartej z tymi osobami umowy najmu musi Pan podporządkować się właśnie zapisom powyższej ustawy, które zastępują ewentualnie te z postanowień umownych, które dla lokatorów są mniej korzystne.

 

Dlatego też sięgnąć należy do treści przepisu art. 11 omawianej ustawy, który w ust. 1 stwierdza, że: „Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia”.

 

Z kolei zaś zgodnie z ust. 2: „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

 

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

 

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

 

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4”.

 

W związku z powyższym w celu jak najszybszego umożliwienia sobie podjęcia dalszych działań w sprawie pozbycia się z mieszkania nieuczciwych najemców, powinien Pan złożyć na piśmie (nadać listem poleconym, brak faktycznego odbioru pisma przez lokatorów nie będzie miał wpływu na korzystne dla Pana skutki jego nadania) wypowiedzenie umowy z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego (oznacza to, że wypowiedzenie wysłane w czerwcu stałoby się skuteczne najwcześniej z końcem lipca), jako podstawę wypowiedzenia wskazując nieopłacony czynsz i inne opłaty eksploatacyjne związane z mieszkaniem.

 

Po tym terminie, tj. na początku lipca, byłby Pan uprawniony do wystąpienia do sądu o nakazanie eksmisji tychże lokatorów.

 

W tym miejscu należy jednak sięgnąć również do treści art. 14 omawianej ustawy, zgodnie z którym:

 

„1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

 

2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.

 

3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

 

4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

 

1) kobiety w ciąży,

 

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz.U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

 

3) obłożnie chorych,

 

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

 

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

 

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

 

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

 

5. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.

 

6. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego”.

 

Mając zatem powyższe na uwadze (w szczególności treść art. 14 ust. 4 pkt 3) cytowanej ustawy), stwierdzić należy niestety, że lokatorzy ze względu na zamieszkiwanie z nimi małoletnich dzieci zapewne uzyskaliby sądownie prawo do lokalu socjalnego, a zatem ich faktyczna eksmisja z Pana mieszkania zostałaby znacząco oddalona w czasie.

 

Żądając takiej eksmisji, mógłby Pan równolegle zażądać zasądzenia przez sąd na Pana rzecz odszkodowania z tytułu pozostawania lokatorów w Pana lokalu mimo wypowiedzenia im umowy (art. 18 omawianej ustawy), przy czym odszkodowanie takie co do zasady może obejmować nie tylko kwotę odpowiadającą sumie kwot czynszu najmu takiego lokalu za cały okres pozostawania w tym mieszkaniu, lecz także pokrycie kosztów związanych z zużytym prądem i innymi mediami, czy też zniszczeniem samego lokalu.

 

Gdyby zaś lokatorzy ci rzeczywiście zostali przez sąd uprawnieni do lokalu socjalnego, to zgodnie z art. 18 ust. 5 wspomnianej ustawy miałby Pan prawo dochodzenia wskazanego odszkodowania od gminy za cały czas pozostawania ich w Pana mieszkaniu do chwili zapewnienia im lokalu socjalnego przez gminę.

 

Co do wejścia do mieszkania i dokwaterowania w nim innych osób bądź zamieszkanie przez samego właściciela to działanie takie stanowiłoby naruszenie prawa posiadania lokatorów (bez względu na ich dobrą lub złą wiarę w zakresie tego posiadania), co z kolei mogłoby rodzić dla właściciela mieszkania konsekwencje prawne z art. 344 Kodeksu cywilnego (K.c.).

 

W zakresie zaś ewentualnego odłączenia mediów do mieszkania wskazać należy, że odłączyć dostęp wody może jedynie przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne. Zgodnie bowiem z przepisem art. 8 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków z dnia 7 czerwca 2001 r. (Dz.U. Nr 72, poz. 747 z późn. zm.):

 

„1. Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostawę wody lub zamknąć przyłącze kanalizacyjne, jeżeli:

 

1) przyłącze wodociągowe lub przyłącze kanalizacyjne wykonano niezgodnie z przepisami prawa;

 

2) odbiorca usług nie uiścił należności za pełne dwa okresy obrachunkowe, następujące po dniu otrzymania upomnienia w sprawie uregulowania zaległej opłaty;

 

3) jakość wprowadzanych ścieków nie spełnia wymogów określonych w przepisach prawa lub stwierdzono celowe uszkodzenie albo pominięcie urządzenia pomiarowego;

 

4) został stwierdzony nielegalny pobór wody lub nielegalne odprowadzanie ścieków, to jest bez zawarcia umowy, jak również przy celowo uszkodzonych albo pominiętych wodomierzach lub urządzeniach pomiarowych”.

 

Z kolei w przypadku energii elektrycznej lub gazu zastosowanie znajdzie przepis art. 6a ustawy – Prawo energetyczne z dnia 10 kwietnia 1997 r. (Dz.U. Nr 54, poz. 348 z późn. zm.), zgodnie z którym:

 

„1. Przedsiębiorstwo energetyczne może zainstalować przedpłatowy układ pomiarowo-rozliczeniowy służący do rozliczeń za dostarczane paliwa gazowe, energię elektryczną lub ciepło, jeżeli odbiorca:

 

1) co najmniej dwukrotnie w ciągu kolejnych 12 miesięcy zwlekał z zapłatą za pobrane paliwo gazowe, energię elektryczną lub ciepło albo świadczone usługi przez okres co najmniej jednego miesiąca;

 

2) nie ma tytułu prawnego do nieruchomości, obiektu lub lokalu, do którego są dostarczane paliwa gazowe, energia elektryczna lub ciepło;

 

3) użytkuje nieruchomość, obiekt lub lokal w sposób uniemożliwiający cykliczne sprawdzanie stanu układu pomiarowo-rozliczeniowego.

 

2. Koszty zainstalowania układu pomiarowo-rozliczeniowego, o którym mowa w ust. 1, ponosi przedsiębiorstwo energetyczne.

 

3. W razie braku zgody odbiorcy na zainstalowanie układu pomiarowo-rozliczeniowego, o którym mowa w ust. 1, przedsiębiorstwo energetyczne może wstrzymać dostarczanie energii elektrycznej lub rozwiązać umowę sprzedaży energii”.

 

Mając zatem powyższe na uwadze, o ile nie może Pan sam odciąć lokatorom dostępu do mediów, o tyle jeżeli ich zaległości w opłacie rachunków z tego tytułu spełniają przesłanki ustawowe, może Pan zwrócić się do odpowiednich dostawców mediów o odłączenie ich od mieszkania, a w przypadku prądu lub gazu o zainstalowanie urządzenia przedpłatowego, co oznaczałoby, że lokatorzy ci zmuszeni byliby z góry opłacać zakupowaną energię, na takich samych zasadach, na jakich działają telefony pre-paid. W ten sposób nie otrzymywałby Pan już rachunków z tytułu dostawy tych mediów.

 

Na koniec tylko można wskazać, że przedstawiony przez Pana opis sprawy daje silne podstawy do postawienia lokatorom zarzutu przestępstwa z oszustwa z art. 286 § 1 Kodeksu karnego na Pana szkodę.

 

Zgodnie bowiem z treścią tego art.: „kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd albo wyzyskania błędu lub niezdolności do należytego pojmowania przedsiębranego działania, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8”.

 

Wobec tego zatem, że osoby te zawarły z Panem umowę najmu w z góry powziętym zamiarze niepłacenia czynszu i upatrując w tym szansę na otrzymanie lokalu socjalnego od gminy, to ich zachowanie spełnia właśnie przesłanki postawienia im zarzutu z powyższego art.

 

O ile ciężko jest jednoznacznie ocenić ewentualną skuteczność dokonania przez Pana zgłoszenia organom ścigania tego faktu (niestety w praktyce organy ścigania robią wiele, aby tego typu sprawami się nie zajmować), o tyle argument ten może Panu posłużyć w rozmowach z lokatorami i być może skłoni ich do opuszczenia Pana mieszkania (rozmowy z użyciem tego argumentu należałoby jednak prowadzić dość delikatnie, aby z kolei nikt Panu nie zarzucił stosowania bezprawnych gróźb względem lokatorów).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (3):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • cztery - pięć =

18.11.2017

Do @Lokator - chybiona argumentacja, musiałbyś wykazać, że wynajmujący złożył fałszywe oskarżenie, a z informacji uzyskanych od lokatora widać, że miał zamiar po 286. To, że płacił na początku nic nie znaczy, jeżeli to była jego \"strategia\".

Kacper

05.08.2015

a co w analogicznej sytuacji, jednak gdy umowa była na czas określony i skonczyła się, a lokator nie opuscił lokalu?, czy mozna dokwaterowac sie, lub odłączyć media zasłaniajac sie np złym stanem instalacji elektrycznej , czy czyms innym i ze bedzie remont mieszkania? Pomocy :-)

Tomasz

01.06.2015

Wydaje mi się, że odnośnie art 286 kk to jest to bardzo chybione gdyż nikt nie udowodni lokatorowi, że w chwili podpisania umowy chciał oszukać wynajmującego. Opłacanie w terminie czynszu i innych w umowie zawartych opłat od razu przekreśla dochodzenie prawa poprzez ów art 286, nawet gdyby lokator czy lokatorzy w pewnym momencie zaniechali opłat. Ważne, gdyby doszło do złożenia wniosku o ściganie a wiem, że prokurator umorzy takowe, lokator może wnieść wniosek o ściganie właściciela z art 233, 234, 238 kk

Lokator

»Podobne materiały

Jak zostać najemcę mieszkania gminnego w miejsce osoby, która się wyprowadziła?

Od prawie 4 lat mieszkam i jestem zameldowana w małej kawalerce komunalnej. Od tego czasu główny najemca tego mieszkania, który jest dla mnie zupełnie obcą osobą, nie przebywa w mieszkaniu. Czynsz płacę na swoje nazwisko i załatwiam osobiście wszystkie sprawy w administracji. Mieszkam w lokalu sama,

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »