Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak podzielić działkę rolną na mniejsze?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 08.05.2012

Czy jest możliwe podzielenie działki o powierzchni 0,3240 ha na cztery mniejsze działki po 800 m2? Jest to działka RIVa (0,1235 ha plus łąki trwałe LIII, obszar łączny jw.). Z tego co wiem, można skorzystać z drogi sądowej. Chcę, aby każdy w rodzinie miał swój kawałek ziemi. Poza mną jest mama, tata i siostra.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Prawo cywilne – zwłaszcza Kodeks cywilny (w skrócie K.c.) – daje spore możliwości działania w tym zakresie. Pan wskazał jednak na klasę bonitacyjną gruntów oraz na sposób ich użytkowania – dotyczący rolnictwa – więc w grę mogą wchodzić przepisy ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Pod uwagę trzeba wziąć również treść wiążącego planu zagospodarowania przestrzennego danego obszaru. Ogólnie rzecz ujmując, w takich przypadkach prawo cywilne „spotyka się” z prawem administracyjnym.

 

Jeżeli dobrze zrozumiałem przedstawione przez Pana informacje, to celem jest wydzielenie kilku działek budowlanych. Dobrze byłoby rozważyć różne warianty osiągnięcia celu, a przede wszystkim określić cel zasadniczy i ewentualne cele alternatywne. Od aktualnych i potencjalnych przyszłych relacji między osobami zainteresowanymi (zwłaszcza docelowymi właścicielami) może zależeć obranie określonego kierunku działania. Jeżeli celem podstawowym jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych określonych osób, to mniejsze znaczenie może mieć wyodrębnienie czterech nieruchomości budowlanych i bardziej akceptowalna będzie opcja wybudowania dużego domu, w którym określone osoby będą właścicielami odrębnych lokali mieszkalnych.

 

Zazwyczaj nie wyodrębnia się tak małych działek rolnych z przeznaczeniem na produkcję rolną. Często celem jest dokonywanie podziału w celu przeznaczenia określonego gruntu na cele budowlane. Proponuję dokładnie zestawić właściwość odnośnego gruntu z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Po prostu trzeba wykonać „papierkową robotę”. Albo zrobią to Państwo sami – jeszcze przed wystąpieniem na drogę urzędową – albo powierzą to Państwo komuś innemu (np. adwokatowi). Proszę liczyć się z kosztami, w tym z opłatami za wyłączenie gruntu spod produkcji rolnej.

 

Wśród podanych przez Pana informacji jest powierzchnia gruntu, jaki należałoby wyłączyć spod produkcji rolnej. Proszę owe ponad 32 ary zestawić z treścią artykułu 12a ww. ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:

 

„Art. 12a. Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, a w odniesieniu do gruntów leśnych również jednorazowego odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 1, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego:

 1) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;

 2) do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego”.

 

Proszę policzyć i rozważyć, jaka powierzchnia gruntów jest Państwu potrzebna i tak zaplanować inwestycję, żeby udało się uniknąć ponoszenia obciążeń z tytułu wyłączenia gruntów spod produkcji rolnej. Szczególne możliwości dostrzegam w wybudowaniu budynku wielorodzinnego, w którym byłoby odpowiednio dużo odrębnych lokali mieszkalnych. Jedna osoba może być właścicielem więcej niż jednego lokalu mieszkalnego. Odpowiednie rozwiązania (w tym aranżacja przestrzeni) mogą spowodować, że takie lokale dałoby się użytkować wspólnie. Rozwiązaniem alternatywnym mogłoby być formalne organizowanie nowego siedliska (dla gospodarstwa rolnego), a potem podział (zwłaszcza budynku na lokale mieszkalne).

 

Wspomniał Pan o sądzie. Warto odnieść się do tej uwagi. Sądy powszechne rozpatrują między innymi sprawy cywilne. Jeżeli między odnośnymi osobami (zwłaszcza współwłaścicielami) będzie zgoda, to droga sądowa może okazać się zbędna. Wystarczy podjąć decyzję oraz przystąpić do jej realizacji. W każdym przypadku dokonywanie czynności prawnych będzie wymagało skorzystania z usług notariusza. Z uwagi na treść artykułu 73 K.c. ten wymóg związany jest z sankcją nieważności za jego naruszenie. Może uda się uniknąć również drogi prawnej przed sądem administracyjnym (czy też sądami administracyjnymi), jeżeli otrzymają Państwo satysfakcjonujące rozstrzygnięcia administracyjne, które staną się prawomocne i nikt ich nie podważy ani nie zaskarży do sądu administracyjnego.

 

Proponuję zacząć – zwłaszcza orientowanie się w zagadnieniach administracyjnych – od wizyty w urzędzie gminy.

 

Jedno zagadnienie administracyjne dotyczy wyłączenia gruntów spod produkcji rolnej. Drugie związane jest z zagadnieniami planowania przestrzennego i budowlanymi. Nie można również wykluczyć innych kwestii, np. ochrony przyrody lub prawa wodnego (co szczególnie może dotyczyć łąki). Jeżeli gmina na stronach internetowych (ewentualnie w inny dostępny Państwu sposób) nie opublikowała informacji z zakresu planowania przestrzennego odnośnego obszaru, to w urzędzie gminy bezproblemowo powinni Państwo uzyskać informacje w tej sprawie. Albo jest wiążący plan zagospodarowania przestrzennego, albo go nie ma – to zagadnienie podstawowe. Jeżeli nie ma planu zagospodarowania, można – w odniesieniu do określonej nieruchomości – wystąpić o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

Jak Pan widzi, potrzebny jest plan działania. Zgoda w rodzinie może pomóc w jego opracowaniu i sensownej realizacji. Warto na piśmie – chociażby ze względów dowodowych (art. 74 K.c.) – umówić się w sprawie ponoszenia kosztów (tj. opłat administracyjnych, sądowych i innych, w tym kosztów usług geodezyjnych i notarialnych). Lepiej unikać – zwłaszcza bez umowy w odpowiedniej formie – inwestowania w cudzą nieruchomość (np. budowania domu na cudzym gruncie). Proszę pamiętać o treści artykułu 48 K.c.:

 

„Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”.

 

Nawet w przypadku współwłasności (art. 195 i następne K.c.) zdarzają się problemy. Dlatego jeżeli na danej nieruchomości ma być wybudowany dom z odrębnymi lokalami mieszkalnymi albo kilka samodzielnych budynków mieszkalnych, to najlepiej byłoby – w formie aktu notarialnego – zawrzeć odpowiednią umowę (odpowiednie umowy) dotyczącą np.: zarządzania nieruchomością, rozliczenia, planowanego czasu zniesienia współwłasności. Podział nieruchomości może wiązać się z potrzebą ustanawiania określonych służebności (np. drogowej) – art. 284 i następne K.c. Lepiej zawrzeć odpowiednią umowę, niż na drodze sądowej żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej. Z tą służebnością może wiązać się uzgodnienie z zarządcą drogi w sprawie zorganizowania zjazdu (zjazdów) z drogi publicznej.

 

Skoordynowanie zagadnień administracyjnych z cywilistycznymi i geodezyjnymi powinno pomóc Państwu w ograniczeniu kosztów. Po co korzystać z usług geodety, który przygotuje plan podziału jednej nieruchomości na kilka mniejszych, jeżeli względy administracyjne staną na przeszkodzie realizacji określonego planu podziału? To jest tylko jeden przykład.

 

Warto również rozważyć podstawę prawną przechodzenia prawa własności w ramach rodziny. Proszę mieć na uwadze zagadnienia przyszłych ewentualnych spadkobrań, co szczególnie może dotyczyć darowizn (np. zaliczanie darowizn na schedę spadkową – art. 1039 i następne K.c., roszczenia z tytułu zachowku – art. 903 i następne K.c.). To może wydawać się teraz „szczegółem”, ale błędna decyzja może w przyszłości skutkować niepotrzebnymi sporami.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć + 5 =

»Podobne materiały

Zmiana stanowiska pracy i wynagrodzenia oddziałowej z konkursu

Jestem pielęgniarką oddziałową i powołano mnie na to stanowisko w drodze konkursu. Po 2 latach, ze względów oszczędnościowych, z dwóch oddziałów świadczących te same usługi zrobiono jeden i oddziałową została pani z równorzędnego oddziału, a mnie zdegradowano do pozycji koordynującej. Czy pracodawca

 

Nałożenie przez pracodawcę dodatkowych obowiązków

Jestem zatrudniona na stanowisku samodzielnego referenta w instytucji państwowej. Mam piętnastopunktowy zakres obowiązków. Od dnia zatrudnienia sukcesywnie otrzymuje dodatkowe obowiązki, w tym niezwiązane z podpisanym zakresem obowiązków i z zajmowanym stanowiskiem. Obecnie dołożono mi obowiązki zwo

 

Zwrot zakupionego samochodu

Sprzedałem samochód prywatnie jako osoba fizyczna innej osobie fizycznej. Przed sprzedażą byliśmy u diagnosty, klient zbadał cały samochód. Powiedziałem wszystko, co wiem o pojeździe. Obecnie klient (minął tydzień) chce oddać mi samochód. Tłumaczy, że jego zdaniem przesunięto licznik kilometrów. Żąd

 

Przepisanie mieszkania po wykupie w celu uniknięcia zajęcia przez komornika

Wiele lat temu ojcu przydzielono mieszkanie od miasta. Obecnie chcemy je wykupić, ale ojciec ma długi. Boimy się, że komornik zaraz po wykupie zajmie ten lokal. Czy możliwe jest szybkie przepisanie własności mieszkania na mnie po wykupie? Ja i tak płaciłbym za wykup. Nie chcemy stracić lokalu.

 

Samowolna budowa wodociągu

Pewien podmiot wybudował w 2008 r. na działce wodociąg, który obecnie jest używany. Budowa wodociągu jednak była samowolna, ponieważ podmiot nie był właścicielem nieruchomości, mimo że dostał pozwolenie od starostwa. Czy i jak można pozbyć się rurociągu? Czy mogę starać się o odszkodowanie bądź płat

 

Nagroda dla nauczyciela na 45. rocznicę pracy

Pracuję w szkole 45 lat. Zostałam poinformowana, że jako nauczyciel nie dostanę nagrody jubileuszowej na 45. rocznicę pracy. Czuję się dyskryminowana w tej sytuacji. Jak mam się domagać wypłaty tej nagrody?

 

Ryczałt ewidencjonowany przy usługach sprzątania

Zajmuję się sprzątaniem w budynkach mieszkalnych oraz na terenach zewnętrznych. Do końca 2010 roku przychody z tej działalności opodatkowywałem stawką ryczałtu ewidencjonowanego w wysokości 8,5%. Czy od 01.01.2011 roku stawka ta uległa zmianie?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »