Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przepisanie domu we współwłasności otrzymanego w spadku

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 26.06.2009

Mama jest współwłaścicielką 1/2 nieruchomości, ale w rzeczywistości zajmuje prawie cały dom. Zmarły brat mamy już nie żyje, a spadek był dziedziczony w częściach ułamkowych. Mama chciałaby zapisać w testamencie to mieszkanie mi i mojej córce. Zmarły brat miał jednak dwóch synów. Proszę o podanie optymalnego rozwiązania, jak przepisać ten dom. Jak wygląda sprawa podatku w tej kwestii?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przepisanie domu we współwłasności otrzymanego w spadku

Przepisanie swojej części domu na dziecko

Pyta Pani, jak przepisać dom. W niniejszej odpowiedzi postaram się wyjaśnić interesujące Panią kwestie.

 

Zakładam, że Pani mamie przysługuje prawo współwłasności nieruchomości na zasadzie współwłasności ułamkowej regulowanej przepisami Kodeksu cywilnego (art. 195 i następne).

 

Zakładam również, że nie doszło do zniesienia stosunku współwłasności – nawet co do części tej nieruchomości.

 

Zgodnie z art.195 K.c. własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Istotą współwłasności jest to, że każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie atrybuty prawa własności (tzn. wszystkie uprawnienia składające się na własność). Niepodzielność oznacza, że żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje odrębne, a zarazem wyłączne prawo podmiotowe do wydzielonej fizycznie części rzeczy.

 

Zgodnie z art. 206 K.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Korzystanie ze wspólnej nieruchomości - co oznacza podział quoad usum?

Trzeba jednak dodać, że współwłaściciele mogą umówić się inaczej co do sposobu korzystania ze wspólnej nieruchomości i zastosować tzw. podział quoad usum, czyli podział do używania.

 

Na podstawie takiej umowy przedmiot współwłasności jest dzielony, a poszczególne części przypadają określonym współwłaścicielom do wyłącznego użytku. Należy podkreślić, że podział quoad usum nie wywiera żadnych skutków w sferze praw rzeczowych współwłaścicieli, a zwłaszcza nie znosi stosunku współwłasności.

 

Umowa podziału quoad usum nie wymaga żadnej szczególnej formy i może być zawarta nawet w sposób dorozumiany, czyli w taki, że strony w sposób formalny nie zawierają żadnej umowy, jednak w wyniku swojego zachowania dokonują praktycznego podziału nieruchomości do używania i stan ten wzajemnie respektują. Tak też się prawdopodobnie stało w opisywanym przez Panią przypadku.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkaniowego

Reasumując, Pani mamie przysługuje udział we współwłasności nieruchomości w wysokości 1/2, a w świetle prawa oznacza to, że nie jest wyłącznym właścicielem lokalu mieszkalnego znajdującego się w tej nieruchomości. Żeby mogło nastąpić wyodrębnienie własności tego lokalu, konieczne by było najpierw zniesienie stosunku współwłasności. Jeśli to nie nastąpi, Pani mama może co najwyżej dokonać zbycia (np. darować, sprzedać) udziału w nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 198 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.

 

Jeżeli lokal ma być samodzielnym przedmiotem obrotu, to punktem wyjścia do dalszych działań powinno być ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego. W tym celu należy znieść stosunek współwłasności – można to zrobić bądź na drodze umowy między współwłaścicielami, bądź – w razie braku porozumienia w tej kwestii – na drodze sądowej. Dodam jeszcze, że zgodnie z art. 210 K.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.

Komu przysługuje zachowek?

Przejdźmy teraz do kwestii zachowku. Uprawnienie zachowku określa art. 991 K.c., zgodnie z którym zstępnym (dzieciom, wnukom, prawnukom), małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – 2/3 wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału.

 

Jeżeli uprawniony do zachowku nie otrzyma należnego zachowku bądź w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny, bądź w postaci powołania do spadku, bądź w postaci zapisu, to przysługuje mu przeciwko spadkobiercy roszczenie o zapłatę sumy pieniężnej potrzebnej do pokrycia zachowku albo do jego uzupełnienia.

 

Dodać jeszcze należy, że zgodnie z art. 993 K.c. darowizny uczynione przez spadkodawcę podlegają doliczeniu do spadku dla potrzeb ustalenia zachowku.

 

Powstaje więc pytanie, w jaki sposób przenieść własność nieruchomości, aby miało to najmniejszy wpływ na roszczenie o zachowek.

 

Przede wszystkim Pani mama może (aby nie było to doliczone do zachowku) sprzedać np. Pani przedmiotowe mieszkanie.

Przeniesienie własności nieruchomości w umowie dożywocia

Jednak lepszym rozwiązaniem wydaje się skorzystanie z instytucji umowy dożywocia, określonej w art. 908 § 1 K.c. Zgodnie z tym przepisem: „Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

 

Co istotne, umowa dożywocia nie jest traktowana jak darowizna. Umowa ta zatem jest umową dwustronną i odpłatną. Ma to znaczenie ze względu na fakt, że nie jest ona brana pod uwagę dla potrzeb ustalania zachowku.

 

Umowa dożywocia, co prawda, nie pozbawi uprawnionego roszczenia o zachowek (można pozbawić go tego prawa tylko poprzez wydziedziczenie – o czym poniżej), ale z masy spadkowej wyjęta zostanie nieruchomość i roszczenie o zachowek zostanie ograniczone do pozostałego majątku stanowiącego masę spadkową.

Opłaty związane z umową dożywocia

Jeśli chodzi o kwestie podatkowe, to umowa dożywocia z pewnością podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na nabywcy własności nieruchomości. Ponieważ umowa dożywocia zawsze jest sporządzana przed notariuszem, notariusz jako płatnik PCC powinien sam obliczyć i pobrać ten podatek. Podstawą tego podatku jest wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Wysokość podatku wynosi 2% wartości nieruchomości.

 

Natomiast nie jest do końca jasna kwestia podatku dochodowego z tytułu umowy dożywocia. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie pojawia się ani razu pojęcie umowy dożywocia. W praktyce podatek dochodowy nie jest pobierany od umowy dożywocia od żadnej ze stron tej umowy.

Pozbawienie prawa do zachowku

Na koniec chciałbym jeszcze wspomnieć o instytucji wydziedziczenia, tj. pozbawienia prawa do zachowku. Wydziedziczenie jest możliwe zgodnie z prawem, jeżeli uprawniony do zachowku:

  1. wbrew woli spadkodawcy postępuje uporczywie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego,
  2. dopuścił się względem spadkodawcy albo jednej z najbliższych mu osób umyślnego przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub wolności albo rażącej obrazy czci,
  3. uporczywie nie dopełnia względem spadkodawcy obowiązków rodzinnych.

 

W myśl art. 1009 K.c. przyczyna wydziedziczenia uprawnionego do zachowku powinna wynikać z treści testamentu. Oznacza to, że testament powinien określać (opisywać) tę przyczynę. Nie jest przewidywana tutaj szczególna forma testamentu – wystarczy odręcznie sporządzony w formie pisemnej i podpisany testament przez spadkodawcę.

 

Mam nadzieję, że treść tej odpowiedzi rozwiała Pani wątpliwości dotyczące „przepisania″ domu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 plus 4 =

»Podobne materiały

Przepisanie domu na krewnego

Wuj chce przepisać dom na mnie. Odziedziczył go po zmarłej żonie, która przepisała go w obecności notariusza na wuja. Żona wuja była siostrą mojej matki, miała też jeszcze dwóch braci. Wszyscy oni zrzekli się prawa do domu jeszcze za życia cioci. Wujostwo nie ma swoich dzieci. Rodzice wujostwa

 

Sprzedać czy przepisać mieszkanie?

Mój ojciec jest właścicielem mieszkania, które odziedziczył po matce. Chce je przekazać jednemu lub obojgu dzieciom (mam siostrę). Ze względu na ciężką chorobę ojca ważne jest, aby przekazanie odbyło się jak najszybciej. Moja siostra posiada książeczkę mieszkaniową, którą chciałaby przy tej okazji z

 

Mieszkanie przepisane na wnuka a prawo do zachowku syna

Czy przepisanie mieszkania przez babcię na wnuka z pominięciem syna jest zgodne z prawem? Czy po śmierci babci synowi będzie należał się zachowek? Dodam, że babcia ma dwoje dzieci – matkę wnuka oraz wspomnianego syna, czyli mnie.

 

Przepisanie mieszkania

Jesteśmy wraz z mamą jedynymi spadkobiercami spadku po tacie. Chcemy możliwie prosto i niedrogo „przepisać” mieszkanie na mnie. Mieszkanie ma księgę wieczystą (współwłasność ustawowa małżonków). Czy sąd może podzielić mieszkanie w proporcji 3/4 dla mnie i 1/4 dla mamy? Czy przeprowadzać

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »