.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Jak bezpiecznie kupić działkę rolną?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 12.06.2014

Przed rokiem ja i moja siostra otrzymaliśmy od taty darowiznę w postaci gruntu o pow. 2 h. Teraz ciocia chce mi sprzedać działkę rolną o pow. 3 h położoną w tej samej gminie. Nie jestem rolnikiem ani nie mam wykształcenia rolniczego, nie uprawiam jeszcze darowizny od taty. Co więcej, mieszkam w zupełnie innej części Polski. Czy zatem mogę kupić od cioci tę ziemię w całości lub w części? Jeżeli tak, to jak bezpiecznie to zrobić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Skoro otrzymał Pan nieruchomość na podstawie umowy darowizny, zakładam, że już Pan zna formę prawną zawarcia umowy. Dla przypomnienia podaję treść art. 158 Kodeksu cywilnego (K.c.):

 

„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

 

To zastrzeżenie formy prawnej zostało przez ustawodawcę dokonane pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.). Skutkiem niezachowania formy aktu notarialnego – niezależenie od rodzaju umowy (mającej na celu zbycie nieruchomości) – jest nieważność umowy. Ta reguła jest bardzo stara w Polsce (jeszcze sprzed wejścia w życie K.c.). Sam Kodeks cywilny, obowiązujący od prawie pół wieku, formułuje odnośny wymóg od samego początku. Z orzecznictwa sądowego wynika jednoznacznie, że w obrocie nieruchomościami wszelkie nieformalne umowy (czy to pisemne, czy „jakieś ustne”) są prawnie bezskuteczne – jeśli ktoś uważa, że nabędzie ziemię przez samo spisanie „papieru” i zapłacenie ceny, to się bardzo myli.

 

Jeżeli będzie Pan chciał nabyć prawo własności (art. 140 K.c.) nieruchomości (art. 46 K.c.) od kogokolwiek, to należy zachować formę aktu notarialnego. Należy wybrać (zapewne w porozumieniu z drugą stroną planowanej umowy) notariusza oraz uzgodnić z nim szczegóły organizacyjne (m.in. czas i miejsce dokonania czynności notarialnej) oraz wskazać bardziej szczegółowe postanowienia umowne. Notariusz ma prawny obowiązek dbać o podstawowe zagadnienia treściowe oraz o wymogi formalne. Za większy nakład pracy (np. za przygotowanie bardziej szczegółowego projektu umowy) notariusz jest uprawniony żądać dodatkowego wynagrodzenia. Niekiedy w praktyce można negocjować wysokość taksy notarialnej. Dokonywanie czynności notarialnych poza kancelarią notarialną wiąże się z dodatkowymi opłatami.

 

Proszę pamiętać o obowiązującej w Polsce regule swobody wyboru notariusza spośród praktykujących w naszym kraju. Jeden z poniższych adresów internetowych powinien pomóc w znalezieniu kancelarii notarialnej (w tym danych kontaktowych).

 

Zanim nabędzie się nieruchomość, dobrze jest sprawdzić jej stan prawny. W pierwszym rzędzie należy sprawdzić treść księgi wieczystej (ksiąg wieczystych), co można uczynić między innymi przy pomocy internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych – adres sieciowy poniżej.

 

Ksiąg wieczystych dotyczą zasady szczegółowo uregulowane w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Dla obrotu prawnego szczególnie ważne są: zasada jawności ksiąg wieczystych (można się z nimi zapoznawać, więc nie można zasłaniać się ewentualną faktyczną niewiedzą co do treści księgi wieczystej) oraz związane z księgami wieczystymi różne domniemania (szczególnie domniemanie wiary publicznej ksiąg wieczystych). Zasady te wiążą się z zasadą domniemania dobrej wiary, wyrażonej w artykule 7 K.c. stanowiącym: „Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary”. Szczególnym problemem – zwłaszcza w przypadku umów odpłatnych, np. umowy sprzedaży (art. 535 i następne K.c.) – są obciążenia hipoteczne, ale zwracać uwagę należy na całość księgi wieczystej, w tym na ograniczone prawa rzeczowe (np. służebności). W praktyce różnie bywa z ujawnianiem w księgach wieczystych hipotek na rzecz organów publicznych (np. podatkowych), więc jako dodatkowe rozwiązanie traktuje się okazywanie przez zbywcę nieruchomości podczas zawierania umowy zaświadczenia (zazwyczaj wydawanego przez urząd skarbowy) o niezaleganiu z podatkami oraz innymi daninami publicznymi (okazanie takiego zaświadczenia wzmiankuje się w treści aktu notarialnego); zaświadczenie powinno być w miarę niedawne (biorąc pod uwagę datę zawierania umowy).

 

Zazwyczaj akt notarialny, zawierający umowę przenoszącą własność nieruchomości (art. 155 K.c.) jest przesyłany przez notariusza do sądowego wydziału ksiąg wieczystych (w celu dokonania odpowiednich zmian w księgach wieczystych); proponuję upewnić się, czy taki wniosek będzie zawarty w treści aktu notarialnego, do którego Pan będzie stawał („stawanie do aktu notarialnego” to typowe sformułowanie w przypadku sporządzania aktów notarialnych).

 

 

Trochę zaskoczyła mnie Pańska wątpliwość co do możliwości nabycia nieruchomości przez Pana. Zakładam, że jest Pan obywatelem polskim, a jeśli tak, to informuję, że dla obywateli polskich nie ma ograniczeń w zwykłych transakcjach. Ograniczenia (zwłaszcza odnośnie nieruchomości rolnych) dotyczą cudzoziemców. Określone postanowienia szczególne (w tym odnoszące się do prowadzenia gospodarstwa rolnego lub legitymowania się wykształceniem rolniczym) są formułowane w warunkach przetargowych – zwłaszcza w przypadku zbywania nieruchomości rolnych Skarbu Państwa. Dla zawierania transakcji prywatnych nie ma również znaczenia położenie nieruchomości, czy miejsce zameldowania kupującego.

 

W praktyce duże znaczenie ma zasada swobody umów, wyrażona w treści artykułu 3531 K.c.:

 

„Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

 

To strony umowy, a więc Pan i Pańska ciocia, decydują, czy dochodzi do zawarcia umowy, co jest jej przedmiotem (np. nieruchomość w całości albo jej część) oraz na jakich warunkach – cena, data zapłaty, wydanie gruntu nabywcy w posiadanie, ewentualne prawo odkupu (to przykładowe zagadnienia, co do których można się umówić, zawierając odnośne postanowienia w treści umowy).

 

Gdyby Pan był zdecydowany nabyć wszystkie nieruchomości, które chce Panu sprzedać ciocia, a jednocześnie w miarę szybko miałby Pan na ten cel wygospodarowane pieniądze wystarczające na zakup części odnośnych gruntów, to można by – odnośnie (części) pozostałych nieruchomości zawrzeć umowę przedwstępną (art. 389 i następne K.c.), czyli umowę zobowiązującą do przeniesienia prawa własności. Taką umowę, jeśli dotyczy nieruchomości, również należy zawrzeć w formie aktu notarialnego – ten rygor dotyczy w pierwszej kolejności możliwości domagania się (na drodze prawnej) zawarcia umowy docelowej (czyli umowy przenoszącej własność). Artykuł 157 K.c. stanowi:

 

„§ 1. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 2. Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności”.

 

Bardzo dużo zależy od ustaleń w gronie zainteresowanych osób. Nieruchomość może zostać nabyta wyłącznie przez Pana, ale przecież w grę wchodzić może również współwłasność (art. 195 i następne K.c.) – np. w przypadku nabycia nieruchomości przez Pana oraz przez Pańską siostrę. To jeden z przejawów zasady swobody umów.

 

Jeżeli jest Pan żonaty, proponuję – w przypadku umów odpłatnych – zwrócić uwagę na pochodzenie środków (pieniędzy lub czegoś spieniężonego) na zapłacenie ceny. To zagadnienie poboczne, ale w praktyce zdarzają się problemy (w tym spory majątkowe). Dlatego proponuję, by Pan na zakupienie czegoś cenniejszego do swego majątku osobistego przeznaczał wyłącznie środki z Pańskiego majątku osobistego.

 

Umowa może być zawarta osobiście albo przez pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.). Wymóg formy aktu notarialnego – dotyczący zawarcia dotyczącej nieruchomości umowy (przenoszącej własność lub przedwstępnej) – odnosi się również do formy pełnomocnictwa (art. 99 K.c.); pełnomocnictwa do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego należy udzielić w formie aktu notarialnego (pełnomocnictwo w takiej formie może zostać sporządzone przez innego notariusza).

 

Dodaję spis pożytecznych źródeł informacji:

 

  1. Sejmowa baza aktów prawnych (z bezpłatnym dostępem): http://isip.sejm.gov.pl
  2. Baza danych notariusz w Polsce: http://krn.org.pl/1197/Znajdź+notariusza
  3. Internetowa przeglądarka ksiąg wieczystych: http://ekw.ms.gov.pl
  4. Lista sądów powszechnych w Polsce: http://ms.gov.pl/pl/lista-sadow-powszechnych
  5. Wykaz praktykujących w Polsce notariuszy: http://krn.org.pl/1197/Znajdź+notariusza

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 - VII =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl