.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak użyczyć domu krewnemu i przekazać go w razie śmierci?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 05.05.2022 • Zaktualizowane: 05.05.2022

Jestem wdowcem, nie mam dzieci, utrzymuję się z emerytury. Posiadam duży dom i rozważam użyczenie jego części członkom rodziny, a konkretnie wnukowi mojego brata, który już założył własną rodzinę. Chciałbym też, aby cały dom przypadł właśnie temu krewnemu po mojej śmierci. Jaki akt notarialny powinienem z nim zawrzeć, aby było to korzystne rozwiązanie dla obu stron? Jak wspomniałem, dom jest duży i można w nim wyodrębnić 2 lokale mieszkalne np. poprzez podział kondygnacjami. Za to udostępnienie części domu nie chciałbym pieniędzy, ale krewni ponosiliby wspólnie ze mną bieżące koszty, takie jak media, podatek od nieruchomości itp. Jak na razie nie wymagam żadnej pomocy, jestem sprawny i samowystarczalny, więc nie chodzi tu o opiekę, przynajmniej na tym etapie.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak użyczyć domu krewnemu i przekazać go w razie śmierci?

Umowa użyczenia i testament

Potencjalnych aspektów jest sporo. Wymagają one spokojnego rozważenia.

 

Proszę zwrócić uwagę na ogólne prawidłowości; w tym dotyczące związku zabezpieczeń (nie tylko prawnych) z kosztami oraz (dość częstego) ponoszenia konsekwencji chronienia spraw (lub interesów) kogoś innego bardziej niż swoich.

 

Najtaniej byłoby zachować przez Pana całość nieruchomości (z domem) jako swoją, zawarcie umowy użyczenia – najlepiej na piśmie, być może z podpisami notarialnie poświadczonymi, oraz sporządzenie przez Pana swego testamentu (praktycznie wolny od kosztów byłby testament w całości własnoręcznie przez Pana spisany i podpisany oraz opatrzony datą). Proszę się jednak zastanowić nad tym, czy rzeczywiście to jest Pańskim celem. W dalszym ciągu tej odpowiedzi na Pańskie pytanie przedstawię warianty bardziej złożone (a więc związane z wyższymi kosztami); być może któryś z nich Pan, opracowując swą strategię działania, uzna za właściwy i „skieruje do realizacji” – w grę mogą ewentualnie wchodzić „warianty mieszane”. Niezależnie od szczegółów i kosztów pozwolę sobie zaproponować, by Pan zachował dla siebie (jako składnik wyłącznie swego majątku) nawet niezbyt duże odrębne mieszkanie, nawet bez wyodrębniania go jako nieruchomości lokalowej – stosownie do dość znanego porzekadła „lepszy domek ciasny, ale własny”. Nie chciałabym tu podważać czyjekolwiek intencje – ale, hipotetycznie, niekiedy wystarczy nietrafiona inwestycja, zaciągnięcie długu lub jakiś błąd (np. podczas egzekucji komorniczej), by „pojawiły się problemy” (nawet poważne).

 

Ważna informacja co do testamentu (art. 941 i następne Kodeksu cywilnego; dalej „K.c.”) – spadkodawca, a dokładniej: przyszły spadkodawca, jest uprawniony zgłosić (gratis) swój testament do rejestru testamentów.

 

Obsługa notarialna może przydać się także w innych sytuacjach; tytułem przykładu: ustanowieniu odrębnej własności lokalu (swoistą instrukcję w tym zakresie zawarto w początkowych artykułach ustawy o własności lokali), umownym przeniesieniu własności nieruchomości albo przeniesieniu udziałów we współwłasności nieruchomości (art. 158 K.c.), sporządzeniu testamentu (jeżeli spadkodawca decyduje się na taką formę prawną testamentu – formę aktu notarialnego powinien mieć testament zawierający zapis windykacyjny (art. 9811 i następne K.c.), pod rygorem nieważności (co do samego zapisu windykacyjnego).

 

Udostępnienie mieszkania innej osobie

Swój lokal albo budynek (ewentualnie jego część) wolno udostępnić innej osobie (w rozumieniu art. 140 K.c.) na podstawie różnych tytułów prawnych, w tym umownych tytułów prawnych. Na ogół lokale mieszkalne udostępnia się odpłatnie na podstawie umowy najmu – uregulowanej w art. 659 i następnych K.c. oraz w części ustawy o ochronie praw lokatorów…. Nieodpłatnie (czyli bez obowiązku płacenia czynszu) udostępnia się rzeczy (w tym lokale) na podstawie umowy użyczenia (od art. 710 do art. 719 K.c.); biorący w użyczenie powinien ponosić koszty bieżące (art. 713 K.c.), w tym dotyczące „opłat licznikowych” – warto zastanowić się i uzgodnić z dostawcami „mediów” zainstalowanie odrębnych liczników, by osoba korzystająca z cudzego lokalu (nie tylko na podstawie umowy użyczenia) miała zawarte umowy odnośnie do tak zwanych mediów. Ustawodawca przewidział także możność udostępniania rzeczy (w tym lokali) na podstawie niektórych ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) – w tej odpowiedzi pomijam „spółdzielcze prawa do lokalu”, ponieważ takie prawa są uprawnione ustanawiać tylko spółdzielnie mieszkaniowe co do lokali, których właścicielami są takie spółdzielnie. Odpłatnie (głównie z uwagi na możliwość zarobkowania przez uprawnionego) ustanawia się użytkowanie (art. 252 i następne K.c.). Często, szczególnie w relacjach rodzinnych, ustanawia się służebność mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.); służebność mieszkania jest wariantem służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.). Ustanowienie użytkowania lub służebności powinno nastąpić w formie aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.). Przyda się zawarcie (najlepiej w tym samym akcie notarialnym, w którym ustanawia się takowe ograniczone prawo rzeczowe) zlecenie notariuszowi zawnioskowania w sądowym wydziale ksiąg wieczystych o ujawnienie danego ograniczonego prawa rzeczowego (np. służebności mieszkania) we właściwej księdze wieczystej (np. prowadzonej dla odrębnej nieruchomości lokalowej).

 

Na ogół podatnikiem (czyli zobowiązanym do uregulowania podatku) w zakresie podatku od nieruchomości jest właściciel nieruchomości (niekiedy posiadacz nieruchomości). Jeżeli ustanowiono odrębną własność lokali – czyli w przypadku powstania wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa (art. 6 ustawy o własności lokali) – to właściciele (albo współwłaściciele) poszczególnych lokali są zobowiązani do płacenia podatku od nieruchomości od swych lokali oraz od związanych z tymiż lokalami udziałów w nieruchomości wspólnej; podatek od nieruchomości regulowany jest ustawą o podatkach i opłatach lokalnych (zaś jego stawki regulują rady gmin).

 

Etapowe „przekazywanie nieruchomości” krewnemu

Może Pan w swej strategii (którą przyda się opracować) przewidzieć np. etapowe „przekazywanie nieruchomości” (w potocznym sensie tego zwrotu). Nawet bez wyodrębniania nieruchomości lokalowych (choć takie wyodrębnienie warto przynajmniej rozważyć) można by udostępnić np. jeden funkcjonalnie samodzielny lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniami przynależnymi (zapożyczając określenie z ustawy o własności lokali). Praktyka mogłaby Pana skłonić do podejmowania dalszych decyzji.

 

Oczywiście wolno zdecydować się na „coś więcej” (czy to od razu, czy to po „okresie próbnym”), np. na wyodrębnienie nieruchomości lokalowych i dokonanie darowizny jednej z nieruchomości lokalowych (wraz z pomieszczeniami przynależnymi). Wnuczęta rodzeństwa powinny liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku – zarówno podatku od darowizn, jak i podatku od spadków; w wyliczeniach (a przynajmniej w szacunkach) powinno pomóc zapoznanie się z art. 14 i następnymi ustawy o podatku od spadków i darowizn – nie chodzi tylko o grupy podatkowe oraz o stawki podatku, ale również np. o możność skorzystania z tak zwanej ulgi mieszkaniowej (w tym zakresie zestawienie sytuacji z art. 16 tejże ustawy byłoby bardzo wskazane). Gdyby Pan miał wątpliwości, to przed (aktualnie ewentualnym) dokonaniem darowizny mogłoby dojść do np. ustanowienia służebności mieszkania (zwłaszcza na wyodrębnionej nieruchomości lokalowej), a dopiero później mogłoby dojść do przeniesienia własności nieruchomości lokalowej, np. na podstawie umowy darowizny.

 

Im więcej „etapów” (np. jako faktycznych zabezpieczeń), tym wyższe byłyby koszty (w tym taksa notarialna). Wydatek wiązałby się także z zobowiązaniem się (w formie aktu notarialnego!) do pokrywania określonych kosztów (np. „kosztów bieżących” z art. 713 K.c., w przypadku umowy użyczenia); bardziej ściśle rzecz ujmując, chodziłoby o poddanie się egzekucji (w formie aktu notarialnego) – być może nie tylko do określonej kwoty, ale również w zakresie opuszczenia lokalu (co mogłoby przydać się w razie „trudności w relacjach sąsiedzkich”).

 

Warto zauważyć, że na obdarowanym spoczywa obowiązek wspierania znajdującego się w potrzebie darczyńcy (art. 897 K.c.); lekceważenie tego obowiązku może być przejawem rażącej niewdzięczności – ta zaś stanowi przesłankę odwołania darowizny (art. 898 i następne K.c.).

 

Podane przez Pana informacje o gronie rodzinnym wskazują, że prawdopodobnie nikt w przyszłości (po Pańskiej śmierci) nie byłby uprawniony do zachowku (art. 991 i następne K.c.) po Panu – poza sytuacją wstąpienia w związek małżeński i pozostawienia wdowy. Wykluczone jest bowiem dopisywanie kogokolwiek do zawartej w art. 991 K.c. „listy” osób potencjalnie uprawnionych z tytułu zachowku. Z uwagi na to Pańska faktyczna swoboda testowania (decydowania się na sporządzenie testamentu oraz co do jego treści) mogłaby być znacznie większa od „formalnej” swobody testowania. Rozrządzenie przez Pana całym własnym mieniem na wypadek swej śmierci powinno skutkować wyłącznie dziedziczeniem testamentowym (art. 941 i następne K.c.) – to jest bez dziedziczenia ustawowego – po Panu. Wiąże się to z ustanowioną w art. 926 K.c. regułą pierwszeństwa dziedziczenia testamentowego przed dziedziczeniem ustawowym.

 

Umowa dożywocia

Jeszcze jeden wariant mógłby polegać na zawarciu umowy dożywocia (art. 908 i następne K.c.), na podstawie której Pan (jako dożywotnik) mógłby być uprawniony do znacznego wsparcia ze strony nabywcy nieruchomości. Zasygnalizowania wymaga to, że są między organami podatkowymi rozbieżności w zakresie opodatkowania (podatkiem dochodowym od osób fizycznych) wartości wsparcia, jakie przysługuje dożywotnikowi. Ponadto można zauważyć zmiany w zakresie opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych przeniesienia własności na podstawie umowy dożywocia.

 

Jak widać, potencjalnych rozwiązań co do sposobu i zasad udostępnienia mieszkania krewnym jest wiele, a wybór jednej z nich należy rozważyć w bezpośrednim związku z Pańską sytuacją oraz oczekiwaniami, potrzebami. Proszę ocenić wszystkie za i przeciw konkretnych wariantów, a następnie opracować dobrą strategię w związku planowaną współpracą z Pańskim krewnym.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • osiem minus sześć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl