.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Jak napisać testament, aby przyszli spadkobiercy nie sprzedali rodzinnego domu?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 10.09.2021 • Zaktualizowane: 10.09.2021

Moja babcia chciałaby sporządzić testament, a w nim zapisać swój dom mojej mamie oraz swojej drugiej córce i jej mężowi. Zależy jej jednak na tym, aby przyszli spadkobiercy nie sprzedali tego domu, aby pozostał w naszej rodzinie. Czy można takie zastrzeżenie zawrzeć w testamencie, a jeśli tak, jak należy je sformułować?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak napisać testament, aby przyszli spadkobiercy nie sprzedali rodzinnego domu?

Zakres uprawnień właściciela nieruchomości

Aby udzielić odpowiedzi na postawione pytanie, musimy oprzeć się na przepisach Kodeksu cywilnego (K.c.), Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), Prawie o notariacie oraz zwrócić również uwagę na zapisy ustawy o podatku od spadków i darowizn (dla skorzystania z uregulowanego w jej art. 4a zwolnienia podatkowego niezbędne jest terminowe zgłoszenie nabycia spadku Krajowej Administracji Skarbowej). Musze na wstępie stwierdzić, że stanowisko Pani babci odbiega od prawa w Polsce obowiązującego. Proszę zwrócić uwagę na art. 140 K.c., który stanowi: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Pani babcia – „z wyłączeniem innych osób” – jest uprawniona między innymi rozrządzać swym majątkiem na wypadek śmierci, czyli sporządzając swój testament (art. 941 i następne K.c.).

 

Zapis windykacyjny w testamencie

Ustawodawca przewidział możność sporządzenia testamentu w różnych formach prawnych, warto zwrócić uwagę na wymóg sporządzenia w formie aktu notarialnego, jeżeli testament ma zawierać zapis windykacyjny (art. 9811 i następne K.c.) – chodzi o wymóg zachowania formy prawnej pod rygorem nieważności (art. 73 K.c.), co dotyczy zapisu windykacyjnego. Zapis windykacyjny zaś mógłby stać się środkiem realizacji celu przez Pani babcię założonego. Właścicielowi wolno również swą rzecz zbyć (np. sprzedać) – to dotyczy każdego właściciela (zarówno aktualnego, jak i przyszłego). Gdy ktoś staje się np. na podstawie dziedziczenia właścicielem nieruchomości (art. 46 K.c.), to wolno mu decydować o tym, co do niego należy.

 

Oto treść art. 8 § 1 K.c.: „Każdy człowiek od chwili urodzenia ma zdolność prawną”. Zdolność prawna człowieka – czyli jego podmiotowość prawna (szczególnie w zakresie prawa prywatnego) – ustaje wraz ze śmiercią człowieka. Wraz ze śmiercią człowieka (traktowanego jako spadkodawca) dochodzi do otwarcia po nim spadku (art. 924 K.c.); wtedy też (stosownie do art. 925 K.c.) spadek jest nabywany przez spadkobiercę (albo spadkobierców); w praktyce bardzo ważne okazuje się oficjalne stwierdzenie dziedziczenia – przepisy o „sprawach spadkowych” skoncentrowano w art. 627 i następnych K.p.c., zaś sporządzanie aktów poświadczenia dziedziczenia uregulowano w art. 95a i następnych Prawa o notariacie.

 

Polecenie testamentowe

Na tak zwany pierwszy rzut oka, Pani babcia mogłaby zawrzeć w swym testamencie polecenie – art. 982 i następne K.c. (zacytowane niżej). Bardzo ważne jest ustalenie treści polecenia oraz unikanie w nim znacznego ingerowania w uprawnienia właścicielskie spadkobiercy (albo spadkobierców). Spadkobierca staje się właścicielem albo współwłaścicielem rzeczy – czyli przysługują mu uprawnienia właścicielskie (art. 140 K.c.); z całą pewnością spadkobierca nie jest tylko „przechowawcą” lub „dzierżycielem” cudzej rzeczy, np. mającej należeć do kogoś innego (np. „do rodziny”).

 

Daleki jestem od twierdzenia, jakoby brakowało prawnych środków mogących zmniejszać prawdopodobieństwo zbycia określonych składników majątkowych, np. nieruchomości gruntowej (art. 46 K.c.) z domem, stanowiącym część składową nieruchomości gruntowej (art. 47 K.c., art. 48 K.c.). Jednakże proponuję miarkować treść poleceń – przez unikanie nadawania im takiej treści, która zbyt mocno ingerowałaby w uprawnienia właścicielskie spadkobiercy (albo spadkobierców). Temu celowi mogłoby służyć ustanowienie w testamencie: zapisów zwykłych (art. 968 i następne K.c.) lub zapisów windykacyjnych (art. 9811 i następne K.c.).

 

Obciążenie nieruchomości służebnością na rzecz innego członka rodziny

Ponadto Pani babcia jest uprawniona obciążyć swą nieruchomość służebnością osobistą (art. 296 i następne K.c.) – na rzecz konkretnych osób, a nie na rzecz „rodziny”; co więcej, służebność osobistą wolno ustanowić przy pomocy zapisu windykacyjnego. Obciążenie nieruchomości służebnością, np. służebnością mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.) lub inną służebnością osobistą – mogłoby zmniejszać zainteresowanie nieruchomością potencjalnych nabywców (zwłaszcza gotowych zapłacić cenę rynkową, a nie zaniżoną). Gwarancji nie można dać, ale doświadczenie (prawnicze i życiowe) wskazuje na znaczną rezerwę potencjalnych nabywców w przypadku nieruchomości obciążonych (np. służebnością). Trzeba jednak zwrócić uwagę na „drugą stronę medalu”; czasem potrzebne okazuje się zaciągnięcie kredytu (np. na rozbudowę lub remont budynku) – potencjalni wierzyciele (w tym banki) na ogół niechętnie zgadzają się na zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości obciążonej służebnością (służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą). Może więc dojść do sytuacji, w której trudno byłoby rozbudować dom lub poważnie go odremontować – dom „pozostałby w rodzinie”, choć groziłoby mu popadnięcie w ruinę.

 

Wraz ze śmiercią człowieka kończą się jego sprawy na tym świecie. Oczywiście, wolno zakładać, jakoby określone decyzje (np. wyrażone w testamencie) „przedłużały życie człowieka”, ale odwieczne doświadczenie życiowe potrafi zweryfikować również takie założenie. Rozsądne decyzje mogą mieć dobre skutki; trzeba jednak zachować stosowny umiar – chociażby z uwagi na to, że spadek z testamentu (zawierającego znacznie ograniczenia) mógłby zostać odrzucony, wskutek czego doszłoby do dziedziczenia ustawowego (art. 931 i następne K.c.) – np. przez Pani mamę oraz jej siostrę, które (jako spadkobierczynie ustawowe) mogłyby być wolne od wyrażonych w testamencie ograniczeń.

 

Wydzielenie samodzielnych lokali w rodzinnej nieruchomości

Poza ustanowieniem zapisu windykacyjnego (np. dotyczącego służebności mieszkania na rzecz wnucząt spadkodawczyni) – pozwolę sobie zaproponować jeszcze inne rozwiązanie. Być może byłoby ono do przyjęcia przez babcię, jak i jej najbliższą rodzinę. Proszę rozważy wydzielenie (przynajmniej w domu) samodzielnych lokali (jako nieruchomości lokalowych); swoistą instrukcję w zakresie ustanawiania odrębnej własności lokali zawarto w początkowych artykułach ustawy o własności lokali. Każdy z (aktualnie potencjalnych) spadkobierców (być może spadkobierców testamentowych) miałby swoją własną nieruchomość lokalową; w takim przypadku zapewne łatwiej byłoby zaakceptować poszczególnym spadkobiercom ograniczenie ich prawa własności służebnością mieszkania na rzecz wyłącznie swych dzieci, a nie np. dzieci swego rodzeństwa. Rozsądne zaplanowanie (np. podziału nieruchomości wspólnej do korzystania) mogłoby przyczynić się do ograniczenia ryzyka sporów między właścicielami poszczególnych lokali. Warto dodać, że według aktualnej wersji przepisów prawnych tak zwaną dużą wspólnotą mieszkaniową jest wspólnota mieszkaniowa z przynajmniej czterema nieruchomościami lokalowymi. Zapewne Pani babcia swą nieruchomość zna doskonale; ta wiedza oraz znajomość poszczególnych osób mogłyby przyczynić się do takiego sformułowania postanowień (najlepiej zawartych w akcie notarialnym), by funkcjonowanie nieruchomości wspólnej było możliwie sprawne i wolne od konfliktów.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 8 - VI =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »