Istotne odstępstwo od projektu budowlanego

Obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzję taką należy uzyskać w wypadkach wymienionych w art. 55 Prawa budowlanego (dalej: P.b.). Jest ona zatem konieczna, jeżeli obiekt wymaga pozwolenia na budowę i należy do jednej z następujących kategorii: V, IX-XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII-XXX (wymienia je załącznik do P.b.).

Ponadto postępowanie o udzielenie pozwolenia na użytkowanie prowadzi się także w sytuacji, gdy organ stwierdzi, że zgłoszony przez inwestora obiekt został wykonany z naruszeniem warunków określonych w pozwoleniu na budowę (art. 55 ust. 1 P.b.). O pozwolenie trzeba się zatem starać, jeżeli w trakcie budowy zostały dokonane odstępstwa od projektu budowlanego.

W Pańskim przypadku aby określić możliwość wystąpienia o pozwolenie na użytkowanie budynku jeszcze niedokończonego, konieczne jest stwierdzenie, czy dokonana przez Pana zmiana (odstępstwo od projektu budowlanego) ma charakter nieistotny, czy istotny. Jeżeli bowiem przeprowadzona zmiana nie odstępuje w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest jak najbardziej możliwe i wskazane – zgodnie z tym, co wyżej napisałam (art.55 ust.1 pkt 2 P.b.).

W przypadku, gdy roboty budowlane zostały wykonane w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu, będzie miało miejsce postępowanie naprawcze, które przejmują organy nadzoru budowlanego. W tej sytuacji uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego możliwe jest na podstawie art. 55 ust. 1 pkt 3 P.b., po uprzednim doprowadzeniu wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. Właściwe przeprowadzenie postępowania w sprawie użytkowania obiektu budowlanego zależy więc od oceny rodzaju zmian dokonanych przez inwestora podczas wykonywania robót budowlanych.

Kwestia oceny istotności odstępstw od projektu budowlanego pozostawiona została uznaniu administracyjnemu. Zasadniczo zmiany uznane za nieistotne nie prowadzą do zrealizowania całkowicie innej, nowej inwestycji pozbawionej charakterystycznych parametrów i cech właściwych dla obiektu zatwierdzonego w pierwotnym pozwoleniu na budowę. Z kolei, mimo że prawo budowlane samo tego nie definiuje, na podstawie jego art. 36a można ustalić, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany:

• zagospodarowania działki lub terenu (np. inwestor chce inaczej usytuować sklep względem sąsiednich działek);
• charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji;
• ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• zamierzonego sposobu użytkowania budowlanego lub jego części.

Jeżeli dochodzi do jednej ze wspomnianych zmian, trzeba wstrzymać prace budowlane niezgodne z zatwierdzonym projektem budowlanym i złożyć wniosek o zmianę pozwolenia na budowę.

Do wniosku trzeba dołączyć nowy, zamienny projekt budowlany i czekać, aż dojdzie do zatwierdzenia i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas można kontynuować prace zgodnie z nowym zamiennym projektem budowlanym.

Jeżeli nie dokonał Pan zmian w projekcie, można złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie w związku z istotnymi zmianami dokonanymi obiekcie budowlanym, z tym że należy liczyć się z postępowaniem naprawczym i karą.

Prawo budowlane mówi, że nadzór budowlany będzie zobligowany do przeprowadzenia w ciągu 21 dni obowiązkowej kontroli budowy pod kątem zgodności z pozwoleniem i projektem. O jej terminie musi Pan zostać zawiadomiony w ciągu siedmiu dni od złożenia wniosku. Taka kontrola jest bezpłatna, dokonywana jest w obecności Pana jako inwestora i sporządza się z niej protokół.

Inspektor sprawdza, czy obiekt został wybudowany zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz architektoniczno-budowlanym. Kontroluje kubaturę, powierzchnię zabudowy, wymiary budynku (wysokość, długość, szerokość), liczbę kondygnacji oraz sposób wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego.

Inspektor bada też geometrię dachu oraz wykonanie urządzeń budowlanych, np. przejazdów, placów postojowych, ogrodzenia. Zwraca także uwagę na instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne i centralnego ogrzewania. Do jego obowiązków należy ponadto sprawdzenie, czy stosowano wyroby budowlane szczególnie istotne dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego oraz czy uporządkowano teren budowy.

Jeżeli w trakcie obowiązkowej kontroli okaże się, że doszło do istotnych naruszeń projektu budowlanego, inspektor nadzoru może nałożyć kary i w konsekwencji decyzję o odmowie wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu (art. 59f ust. 6 P.b.). Nadzór budowlany podejmie wówczas automatycznie z urzędu postępowanie w trybie art. 51 ust. 7 w związku z art. 51 ust. 1 P.b. z 1994 r. (naprawcze).

Aby wystąpić o pozwolenie na użytkowanie, musi Pan posiadać następujące dokumenty:

• oryginał dziennika budowy;
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę i obowiązującymi przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy; oświadczenie to powinno być uzupełnione o informacje o wprowadzonych za zgodą projektanta nieistotnych zmianach; w sytuacji ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego powinien on również potwierdzić charakter i zakres wprowadzonych zmian;
• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych;
• potwierdzenie od dostawców mediów o przyłączeniu do sieci oraz – w wypadku instalacji wewnątrz obiektu – protokoły badań i sprawdzeń dokonanych w trakcie budowy przez kierownika budowy lub inne osoby posiadające odpowiednie uprawnienia, m.in. instalacji: elektrycznej, grzewczej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, a także zbiornika bezodpływowego, tzw. szamba;
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą;
• kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis – jeśli podczas budowy wprowadzaliśmy nieznaczne (ustawa nazywa je nieistotnymi) zmiany do projektu i warunków pozwolenia na budowę. 

W przypadku dokonania zmian w założeniach projektowych i wykonawczych w procesie prowadzenia prac budowlanych, do zawiadomienia należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego z naniesionymi zmianami. Tak zwany rysunek zamienny powinien być potwierdzony przez:

• projektanta oraz
• inspektora nadzoru budowlanego.

Trzeba także dołączyć oświadczenia o braku sprzeciwu:

• Państwowej Inspekcji Sanitarnej;
• Państwowej Inspekcji Pracy;
• Państwowej Straży Pożarnej.