.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wady mieszkania kupionego od dewelopera - hałas w mieszkaniu

Autor: Grzegorz Stefanowski • Opublikowane: 15.01.2022 • Zaktualizowane: 29.01.2022

Kupiłem od dewelopera nowe mieszkanie. Po wykończeniu mieszkania i wprowadzeniu się okazało się, że gdy sąsiad zza ściany uruchamia swój prysznic, w całym moim mieszkaniu jest taki hałas, że trudno to opisać. Pomiar telefonem hałasu przekroczył 60 dB. Dodam, że sąsiad lubi brać prysznice w godzinach, w których normalnie się śpi. Sprawa została zgłoszona do dewelopera. Dwa razy przedstawiciel dewelopera był na sprawdzeniu, czy jest problem. Nie otrzymałem w przeciągu 6 miesiecy nawet ekspertyzy z tych odwiedzin, a w tej chwili nawet nie odpowiada na moje wiadomości. Nie mam już pojęcia, co mogę zrobić, by problem został rozwiązany. Ciężko żyć z takim hałasem w nowy mieszkaniu. Proszę o radę, co dalej robić.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wady mieszkania kupionego od dewelopera - hałas w mieszkaniu

Rękojmia za wady fizyczne mieszkania

Podstawowym środkiem dla dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi jest rękojmia za wady fizyczne rzeczy, uregulowana m.in. w cytowanym niżej przepisie Kodeksu cywilnego. Stanowi on, iż termin na wniesienie takich roszczeń do sądu wynosi 5 lat od chwili wydania lokalu:

 

„Art. 568 [Odpowiedzialność z tytułu rękojmi]

§ 1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu”.

 

Stosowne zapisy powinien mieć Pan także w umowie sprzedaży, jaką Pan zawarł z deweloperem. Pojęcie rękojmi za wady fizyczne rzeczy, podane jest w art. 556 i 5561 Kodeksu cywilnego:

 

„Art. 556. [Wady rzeczy] Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).

Art. 5561. [Wada fizyczna rzeczy]

§ 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

 § 2. Jeżeli kupującym jest konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako producent.

§ 3. Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy”.

Nieprawidłowy montaż jako przyczyna hałasu w nowym mieszkaniu

Z podanego stanu faktycznego (wraz z dokumentami) wynika, iż moglibyśmy mówić o dyspozycji art. 5561 § 3 Kodeksu cywilnego. Tak wynika z e-maila od dewelopera oraz ekspertyzy. Deweloper przyznał, iż istnieje prawdopodobieństwo zbyt bliskiego wkucia instalacji podczas przeróbki, a ekspertyza podaje, że przyłącza prowadzone są podtynkowo, czego się nie zaleca. Sama instalacja jest także przygotowana pod wannę, a nie pod prysznic. A zatem w podstawowym założeniu jest to nieprawidłowy montaż.

 

Konsekwencje takiej podstawy prawnej do żądań określone są w art. 5611 Kodeksu cywilnego:

 

„Art. 5611. [Demontaż i ponowne zamontowanie rzeczy]

§ 1. Jeżeli rzecz wadliwa została zamontowana, kupujący może żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania po dokonaniu wymiany na wolną od wad lub usunięciu wady. W razie niewykonania tego obowiązku przez sprzedawcę kupujący jest upoważniony do dokonania tych czynności na koszt i niebezpieczeństwo sprzedawcy.

§ 2. Sprzedawca może odmówić demontażu i ponownego zamontowania, jeżeli koszt tych czynności przewyższa cenę rzeczy sprzedanej.

§ 3. Jeżeli kupującym jest konsument, może on żądać od sprzedawcy demontażu i ponownego zamontowania, jest obowiązany jednak ponieść część związanych z tym kosztów przewyższających cenę rzeczy sprzedanej albo może żądać od sprzedawcy zapłaty części kosztów demontażu i ponownego zamontowania, do wysokości ceny rzeczy sprzedanej”.

Oficjalne roszczenia wobec dewelopera

Uważam, że tego, czyli demontażu i ponownego zamontowania rzeczy, przede wszystkim, na obecnym etapie i na podstawie przekazanego materiału powinien Pan żądać. Zaznaczam jednak, iż brak formalnego ustosunkowania się do problemu ze strony dewelopera, a e-mail jest niewystarczający.

 

Tutaj właśnie mała uwaga – od czasu korespondencji z deweloperem i w rezultacie dostarczenia ekspertyzy jest rzeczywiście przerwa w kontaktach. Nie wiem jednak, co zawierały Pana wiadomości i czego się Pan domagał. Powinno się, gdy taka komunikacja zawodzi – z prawnego punktu widzenia jest to częsty standard i mało skuteczny dowód, doprowadzić do spotkania z deweloperem lub jego przedstawicielem i później formułować oficjalne roszczenia.

 

Mówienie aktualnie o pozwie jest przedwczesne, skoro nie zgłosił Pan nawet roszczenia o cokolwiek i nie ma dowodu formalnego na kontakt po stwierdzeniu wady.

 

Uważam więc, iż powinien Pan doprowadzić do spotkania z deweloperem lub jego przedstawicielem (proszę mieć świadka) i przedstawić mu swoje żądania z tytułu rękojmi. W zależności od wzajemnej postawy stron, potem wskazana jest wymiana pism i przedstawiania w nich argumentów. Nie jest wykluczona także Pana prywatna opinia techniczna, jaką może wydać rzeczoznawca, np. z listy biegłych sądowych. Dopiero na samym końcu, przy wykorzystaniu tak zebranego materiału dowodowego, można ewentualnie wytaczać powództwo.

Regulamin porządkowy wspólnoty mieszkaniowej a hałas

Chciałbym także zasugerować jeszcze jedno, chociaż nie wprost, rozwiązanie. A przy najmniej sprawdzenie tej możliwości.

 

Wydaje się mianowicie, iż mieszka Pan we wspólnocie mieszkaniowej. W takich społecznościach, podobnie jak to się dzieje w spółdzielniach mieszkaniowych, wydawane są różne regulaminy porządkowe. Nie jest wykluczone, iż mogą się tam znajdować zakazy określonych zachowań, jak np. mycie się w porach nocnych i korzystanie z różnych urządzeń. Spotykane są regulaminy wspólnot mieszkaniowych, gdzie kąpiel zakwalifikowano jako czynność zakłócającą ciszę nocną.

 

Jeżeli nie wie Pan, gdzie jest taki regulamin Pana wspólnoty, to proponuję kontakt z zarządcą wspólnoty. On też, zarówno na podstawie regulaminu, jak i z własnego doświadczenia, może wskazać, jak zareagować na łamanie ewentualnych zapisów regulaminu przez członka wspólnoty mieszkaniowej. Naturalnie, jeżeli rzeczywiście byłby taki zakaz, może Pan najpierw samodzielnie porozmawiać z sąsiadem.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziewięć plus 9 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl