.
Mamy 12 627 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Głośne imprezy – zakłócanie ciszy nocnej przez studentów

Autor: Marcin Górecki • Opublikowane: 07.05.2012

Moi sąsiedzi to młodzi ludzie (studenci), którzy wynajmują mieszkanie. Co jakiś czas organizują głośne imprezy, które zakłócają ciszę nocną. Wiem, że mogę wezwać policję, ale to na pewno nie rozwiąże problemu. Studenci zapłacą mandat i za jakiś czas znowu będzie to samo. W regulaminie wspólnoty mieszkaniowej jest napisane między innymi, że właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za zachowanie osób, którym oddał swój lokal do użytkowania. Co zrobić, aby odzyskać ciszę i spokój? Jak skutecznie dochodzić swoich praw?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Nie ma wątpliwości, że zachowanie Pani sąsiadów stanowi naruszenie porządku domowego. Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel jest między innymi „obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra”.

 

Obowiązki właściciela lokalu są związane z utrzymaniem jego lokalu, utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz dotyczą kwestii zamieszkiwania w stanowiącym całość społeczno-gospodarczą organizmie, jakim jest nieruchomość zabudowana jednym lub kilkoma budynkami wielolokalowymi, której właściciele „przymusowo” są zdani na wspólne zamieszkiwanie i współdziałanie dla dobra wspólnego.

 

W pierwszej kolejności należy sięgnąć do art. 13 ust. 1 ww. ustawy, z którego wynika, że właściciel lokalu obowiązany jest korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nieutrudniający korzystania z niej przez innych współwłaścicieli. Ocena sposobu korzystania i jego skutków dla pozostałych współwłaścicieli musi zostać dokonana z uwzględnieniem konkretnych okoliczności.

 

Można podjąć działania na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali:

 

„Art. 16.

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości”.

 

W niektórych przypadkach samo głosowanie takiej uchwały może przekonać delikwentów do spokojniejszej aktywności życiowej.

 

Z rażącym zachowaniem będziemy mieć do czynienia, jeżeli występuje znaczne natężenie uciążliwości w korzystaniu z innych lokali. Nie jest przy tym istotne, czy ta uciążliwość dotyka wszystkich właścicieli lokali. Może ona dotyczyć właścicieli kilku lokali, które ze względu na położenie w budynku przylegają częściami wspólnymi do lokalu uciążliwego właściciela, a nawet – tylko jednego lokalu.

 

Należy również wskazać na możliwość wystąpienia do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawą prawną takiego pozwu będzie przepis art. 144 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.):

 

„Art. 144. Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

 

Zatem art. 144 K.c. ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Granice te określa przeciętna miara zakłóceń wynikająca z jednej strony ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkalne), a z drugiej strony – ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tzw. zakaz immisji pośrednich.

 

Do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, lecz także ze stosunków miejscowych.

 

Właściciel nieruchomości może więc w dopuszczalnych granicach dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Jeżeli jednak już to czyni, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

 

Zgodnie z przepisami prawa cywilnego właśnie na Pani – jako powódce – będzie ciężar udowodnienia, iż zachowanie sąsiadów przekracza przeciętną miarę.

 

Przy ocenie, czy przeciętna miara zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak również z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

 

Art. 144 określa – w imię sąsiedzkich stosunków – granicę wykonywania uprawnień właściciela. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 K.c.), w tym także dokonanie określonych działań pozytywnych, bez których przywrócenie do stanu zgodnego z prawem nie byłoby możliwe. Roszczenie to obejmuje także, w razie potrzeby, żądanie zaniechania czynności przygotowawczych niezbędnych do przeprowadzenia zakazanych immisji.

 

W wyroku z 14 maja 2002 r. (V CKN 1021/2000) Sąd Najwyższy trafnie uznał, że roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 K.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic „przeciętnej miary”, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.

 

W świetle powyższych informacji należy stwierdzić, że takie zjawisko jak uciążliwy hałas można uznać za immisję. W przedmiotowej sprawie przysługiwałoby Pani powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 K.c. Zgodnie z tym przepisem „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Na podstawie powyższego przepisu może więc Pani spróbować wystąpić do sądu cywilnego z żądaniem zaniechania naruszeń (wytwarzania immisji) przez uciążliwych lokatorów bądź wystąpić z żądaniem do spółdzielni mieszkaniowej.

 

Może Pani zgłosić na policji zakłócanie porządku publicznego. Należy zauważyć, iż w celu przygotowania dowodów dla ww. postępowań – mających wskazać na notoryczną uciążliwość – takie zgłoszenia powinny być częste, co nie oznacza, że będą one nieuzasadnione.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • I minus cztery =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »