.
Mamy 13 516 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Gabinet psychoterapeutyczny w mieszkaniu

Autor: Marcin Sądej

Jestem właścicielką lokalu mieszkaniowego, który przynależy do wspólnoty mieszkaniowej. Spłacam za ten lokal kredyt. W lokalu planuję prowadzić wyłącznie działalność gospodarczą w postaci gabinetu psychoterapii – nie potrzeba do tego żadnych specjalistycznych sprzętów ani warunków. Planuję także współpracować w ramach umowy zlecenia i b2b z kilkoma osobami. Czy mogę lub mam obowiązek zmiany przeznaczenia lokalu z mieszkalnego na użytkowy? Czy zmiana lokalu na użytkowy sprawi, że odsetki od kredytu za lokal, rachunki za lokal (woda, prąd, Internet itp.), wyposażenie lokalu (meble, sprzęt elektroniczny), koszty remontowe będę mogła wpisać w koszty firmowe? Czy w przypadku braku możliwości zmiany lokalu z mieszkalnego na użytkowy wyżej wymienione koszty będą mogła nadal wpisać w koszty firmowe, czy można zrobić to wyłącznie, jeżeli lokal będzie użytkowy?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Gabinet psychoterapeutyczny w mieszkaniu

Amortyzacja lokalu

Zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy PIT amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.

 

W konsekwencji istotnego znaczenia nabiera ustalenie, kiedy mamy do czynienia z lokalem mieszkalnym, a kiedy z użytkowym. Sama ustawa PIT nie definiuje tych pojęć, ale możemy sięgnąć do kilku innych aktów prawnych.

 

Opisany lokal stanowi środek trwały, dlatego też można posiłkować się objaśnieniami zawartymi w rozporządzeniu w sprawie KŚT.

Lokal użytkowy a lokal mieszkalny

Wskazano tam, że samodzielny lokal mieszkalny jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

 

Lokal użytkowy to część budynku zawierająca jedno pomieszczenie lub ich zespół, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, albo cały budynek, niebędący mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym, a także gospodarczym.

 

O zaliczeniu budynku (lokalu) do właściwej podgrupy i rodzaju decyduje jego przeznaczenie oraz związana z tym konstrukcja i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. O zmianie pierwotnego przeznaczenia na stałe, decyduje każdorazowo wykonanie odpowiednich robót budowlano-adaptacyjnych.

 

Na powyższy fragment należy zwrócić szczególną uwagę.

 

Do tego dodajmy także, że zgodnie z art. 194 § 1 Ordynacji podatkowej „dokumenty urzędowe sporządzone w formie określonej przepisami prawa przez powołane do tego organy władzy publicznej stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone”.

 

Takim dokumentem urzędowym jest ewidencja gruntów oraz budynków.

 

Jak wskazują objaśnienia do KŚT, ale również i rozporządzanie w sprawie PKOB (Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych), klasyfikacja lokalu opiera się na jego przeznaczeniu a nie sposobie użytkowania. Jeżeli lokal ma status mieszkalny, to w taki sposób będzie to też i fiskus traktował.

 

W rezultacie skutki podatkowe wywołuje dopiero faktyczne przekształcenie lokalu, a nie sposób jego użytkowania. Okoliczność ta musi zostać odnotowana w ewidencji gruntów oraz budynków i dopiero wtedy lokal będzie traktowany jako użytkowy, a nie jako mieszkalny.

Przekształcenie lokalu

Na konieczność dokonania faktycznego przekształcenia (a nie jedynie zmiany sposobu użytkowania) wskazują liczne interpretacje podatkowe, np. Pismo z dnia 27.04.2012 r., wydane przez Izbę Skarbową w Poznaniu, ILPB1/415-130/12-2/AA.

 

Należy jednak podkreślić, że art. 22c pkt 2 ustawy PIT dotyczy wyłącznie odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej lokalu mieszkalnego stanowiącego środek trwały.

 

Powyższy przepis nie dotyczy natomiast innych wydatków, które nie są związane z amortyzacją.

Wydatki na wyposażenie i opłaty

Analizowana regulacja nie dotyczy wyposażenia lokalu mieszkalnego. Wyposażenie lokalu (niezwiązane w sposób trwały z nieruchomością, które z łatwością mogą zostać odłączone od struktury i konstrukcji samej nieruchomości) może zostać ujęte w kosztach podatkowych ponieważ wyposażenie jest kwalifikowane jako osobny środek trwały względem samej nieruchomości.

 

Podobnie wygląda kwestia wydatków na opłaty eksploatacyjne. Również takie wydatki nie stanowią elementu składowego wartości początkowej środka trwałego w związku z czym są one uwzględnianie w kosztach bezpośrednio, a nie poprzez odpisy amortyzacyjne. Także i w tym przypadku nie znajduje zastosowania ograniczenie z art. 22c pkt 2 ustawy PIT.

 

Tak samo też wygląda kwestia remontu lokalu mieszkalnego. Sekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów w piśmie z 13 maja 2022 r., nr DD2.054.49.2021, udzielił odpowiedzi na interpelację poselską nr 28648 w sprawie zakazu amortyzowania wydatków na remont i zakup mieszkań. W odpowiedzi tej stwierdził:

 

„W ustawie z dnia 29 października 2021 r. nie zostały zmienione przepisy zarówno w ustawie PIT, jak i ustawie CIT w zakresie wydatków poniesionych na remont budynków i lokali mieszkalnych. Wydatki poniesione na remont, po spełnieniu warunków uznawania za koszt uzyskania przychodów, będą mogły podlegać zaliczeniu do takich kosztów uzyskania przychodów.

 

Natomiast wydatki na ulepszenie budynków i lokali mieszkalnych, w tym ich modernizację, zwiększają wartość początkową środka trwałego. Wydatki te nie stanowią kosztu uzyskania przychodu”.

Remont a ulepszenie mieszkania pod DG

Trzeba jednak odróżnić remont od ulepszenia. Tylko remont może być ujęty w kosztach bezpośrednio.

 

Przepisy prawa podatkowego nie zawierają definicji remontu, dlatego w odniesieniu do remontu należy stosować definicję sformułowaną w przepisach prawa budowlanego. Remontem, zgodnie z art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu pierwotnego stanu technicznego i użytkowego środka trwałego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Tak więc wyroby użyte do wymiany zużytych elementów środka trwałego na nowe, wykonane z nowocześniejszych materiałów, nie zmieniają charakteru wykonanych prac, należy bowiem uwzględniać zmieniającą się rzeczywistość gospodarczą i postęp techniczny. Nie można uznać, że każda wymiana zużytych elementów środka trwałego na nowe z zastosowaniem nowocześniejszych materiałów jest ulepszeniem.

 

Natomiast z ulepszeniem mamy do czynienia, gdy następuje:

 

  • przebudowa, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp., istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni – kubatury,
  • adaptacja, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych,
  • rekonstrukcja – odtworzenie (odbudowanie) zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych,
  • modernizacja, tj. unowocześnienie środka trwałego.

 

Należy mieć na uwadze, że to podatnik musi dokonać prawidłowej oceny, czy ponoszone wydatki dotyczyć będą nakładów związanych z remontem użytkowanego środka trwałego, czy też będzie dokonywana jego adaptacja, przebudowa lub modernizacja.

 

Jeżeli poniesione prace mają charakter odtworzeniowy, przywracający jedynie pierwotną zdolność użytkową tego środka, to stanowiły remont, który uprawnia podatnika do zaliczenia ich w całości do kosztów uzyskania przychodów, bez względu na wielkość tych wydatków.

 

Jak wskazał WSA w Gliwicach w wyroku z 28.01.2015 r., sygn. akt I SA/Gl 847/14:

 

„Wszystkie działania przywracające pierwotny stan techniczny i użytkowy środka trwałego wraz z wymianą zużytych składników technicznych - można uznać za remont. Natomiast przez ulepszenie należy rozumieć unowocześnienie (modernizację) środka trwałego, które podnosi jego wartość techniczną, użytkową, jak i przystosowanie składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż pierwotne jego przeznaczenie albo nadanie temu składnikowi innych cech użytkowych”.

 

Jeżeli mamy natomiast do czynienia z ulepszeniem (np. w postaci adaptacji), to taki wydatek powiększa wartość początkową środka trwałego, czyli zastosowanie znajdzie ograniczenie wynikające z art. 22c pkt 2 ustawy PIT.

 

Końcowo odnieśmy się też do odsetek od kredytu. Odsetki takie opłacane po oddaniu lokalu do używania nie powiększają wartości początkowej lecz są ujmowane bezpośrednio w kosztach podatkowych. Wynika to z treści art. 22g ust. 3 ustawy PIT. To oznacza, że i w tym przypadku nie znajduje ograniczenie wynikające z art. 22c pkt 2 ustawy PIT.

 

Podsumowując, przekształcenie lokalu mieszkalnego w użytkowy jest niezbędne, jeżeli chce Pani w kosztach działalności ujmować odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej nieruchomości.

 

Przekształcenie lokalu mieszkalnego w użytkowy nie jest natomiast potrzebne w przypadku wydatków na:

 

  • wyposażenie,
  • wydatków na opłaty eksploatacyjne,
  • wydatków remontowych (ale nie ulepszeniowych),
  • wydatków na spłatę odsetek od kredytów.

 

W ww. zakresie ograniczenie z art. 22c pkt 2 ustawy PIT nie znajduje zastosowania.

Masz problem prawny? Opisz swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 plus siedem =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl