.
Mamy 12 973 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Rozliczenie niewydanych środków z funduszu remontowego

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 03.12.2012

Moje pytanie dotyczy rozliczenia niewydanych środków z funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej. Chciałabym wiedzieć, czy środki zgromadzone w danym roku bez konkretnego przeznaczenia należy zwrócić właścicielom. Budynek należy do osób fizycznych, a także dewelopera, który nie może pozbyć się trzech mieszkań. Deweloper nie wnosi opłat na fundusz remontowy. Człowiek ten chce, aby została podjęta uchwała o zwrocie niewydatkowanych środków z funduszu. Z kolei jeden z właścicieli zaproponował, by nie zwracać środków i naliczyć deweloperowi odsetki za zwłokę. Deweloper twierdzi, że zaliczki muszą zostać rozliczone. Tymczasem pozostali chcą zbierać środki na poczet przyszłych wydatków. Co robić? Jak w takiej sytuacji prawidłowo zarządzać funduszem remontowym we wspólnocie mieszkaniowej?

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Po analizie przedstawionej sprawy w pierwszej kolejności należy wskazać, iż poruszona przez Panią kwestia zasad dotyczących zarządzania funduszem remontowym we wspólnocie mieszkaniowej jest kwestią niejasną i w praktyce niestety sporną.

 

Wobec braku jakiegokolwiek jednoznacznego uregulowania tej kwestii przez ustawodawcę problemem tym wielokrotnie zajmowało się orzecznictwo, a wiele wskazówek w tym zakresie przedstawił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2010 r. (V CSK 367/09). SN stwierdził, że „nie ma jednak wątpliwości, że właściciele lokali mogą utworzyć tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały wspólnoty i określić w niej zasady gromadzenia tego funduszu oraz dysponowania nim przez zarząd wspólnoty (np. na cele związane z zawarciem i wykonaniem umowy kredytowej z bankiem), każdy bowiem właściciel jest zobowiązany uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1)”.

 

Ponadto – jak stwierdził w dalszej części Sąd Najwyższy – „przyjęcie przez właścicieli lokali określonego zadania inwestycyjnego wymaga przesądzenia określonych zasad tworzenia funduszu, możliwości dokonywania ewentualnych wypłat z funduszu (na rzecz właścicieli lokali) i reguł dysponowania tym funduszem w celu wykonywania zobowiązań zaciągniętych przez wspólnotę wobec osób trzecich. Innymi słowy, efektywność zadania inwestycyjnego (remontu nieruchomości wspólnej) wymaga uregulowania statusu prawnego funduszu remontowego w stosunkach wspólnota – poszczególni właściciele lokali, przynajmniej do czasu zakończenia wspomnianego zadania”.

 

Zatem stanowisko orzecznictwa jest takie, że skoro ustawodawca tego nie uczynił, to właśnie wspólnoty powinny samodzielnie regulować kwestie związane z zarządzaniem funduszami remontowymi, czyniąc to w drodze stosownej uchwały.

 

Jednakże, co również podkreślił Sąd Najwyższy m.in. w ww. wyroku, zasady określania funkcjonowania takiego funduszu nie są dowolne i podlegają one określonym ograniczeniom.

 

Otóż, jak czytamy w dalszej części uzasadnienia ww. wyroku, „po pierwsze, de lege lata przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (art. 195 i nast. KC) może być tylko nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 KC i wspólne części budynku, a nie także inne elementy, np. środki pieniężne tworzące fundusz remontowy. Po drugie, bezwzględny charakter art. 3 ust. 2 WłLokU powoduje niedopuszczalność rozszerzenia przedmiotowego zakresu niepodlegającej zniesieniu współwłasności przymusowej, leżącej u podstaw funkcjonowania każdej wspólnoty mieszkaniowej. Niedopuszczalne jest zatem »uzupełnianie« – na podstawie uchwały wspólnoty – zakreślonego przez ustawę przedmiotu nieruchomości wspólnej dodatkowo jeszcze o środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym i tym samym zrównywanie statusu prawnego tych środków ze statusem prawnym nieruchomości wspólnej”.

 

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż zasady zarządzania funduszem remontowym we wspólnocie mieszkaniowej powinny odpowiadać dwóm zasadniczym warunkom, tj. z jednej strony powinny dążyć do zapewnienia płynności finansowej wspólnoty w zakresie konieczności przeprowadzenia określonych prac lub poniesienia wydatków związanych z utrzymaniem wspólnej nieruchomości, do czego każdy ze współwłaścicieli jest zobowiązany na podstawie art. 13 ustawy o własności lokali, a z drugiej strony wspólnota nie jest uprawniona do pozbawiania właścicieli lokali prawa do pochodzących z ich wpłat, a zgromadzonych na rachunku funduszu środków.

 

W praktyce oznacza to, że w drodze uchwały wspólnota powinna ustalić, jakie są obowiązki właścicieli lokali, jeżeli chodzi o finansowanie funduszu remontowego (kwoty, terminy zapłaty itp.), a ponadto powinna przewidzieć zasady rozliczenia tychże środków z właścicielami lokali, np. ustalając określony minimalny pułap, na jakim fundusz ten musi się utrzymywać, lub też określając, że rozliczenie funduszu będzie następowało raz w roku – na koniec roku obrachunkowego. Te regulacje powinny być wyważone, aby nie stwarzać sytuacji, w której właściciele lokali zostaną pozbawieni możliwości dysponowania środkami z funduszu, a zupełnie już niedopuszczalne jest ustanawianie w drodze uchwały zasady, zgodnie z którą właściciel lokalu pozbawiony jest możliwości wypłaty przypadającej na niego kwoty w sytuacji dokonywanej przez niego sprzedaży lokalu.

 

Jak zatem widać, kwestia ta jest bardzo delikatna i wciąż budzi określone kontrowersje, jednak analizując żądania dewelopera, należy mieć na uwadze przede wszystkim realizację obowiązku uczestniczenia każdego właściciela w kosztach utrzymania wspólnej nieruchomości, którą to funkcję pełni właśnie fundusz remontowy. Dlatego też nie byłoby zasadne uwzględnianie w całości żądania dewelopera odnośnie wypłaty wszystkich środków wpłaconych przez niego do funduszu, jednak należałoby ustalić jakieś zasady rozliczeń z tego funduszu, o którym mowa była powyżej.

 

Jeżeli zgodnie z obowiązującymi obecnie we wspólnocie uchwałami lub jej statutem obowiązkiem każdego ze współwłaścicieli jest ponoszenie we wskazanych terminach wydatków na fundusz remontowy, to właściwe wydaje się żądanie od dewelopera nie tylko realizacji tego obowiązku, lecz również naliczania mu odsetek ustawowych od kwot jego zaległości w tych płatnościach.

 

Jeżeli zaś deweloper nie chciałby podporządkować się tym zasadom, to należy przyjąć, że wspólnota miałaby wtedy legitymację do wystąpienia przeciwko deweloperowi z powództwem sądowym, a gdyby deweloper nadal domagał się wypłaty jego udziału w funduszu remontowym, mimo że wciąż pozostawałby członkiem tej wspólnoty, to z kolei on musiałby poddać swoje roszczenie pod kognicję sądu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 9 plus dziewięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl