.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Fundusz remontowy we wspólnocie

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 18.12.2012

Wykupiliśmy mieszkanie TBS z bonifikatą. Nie zalegaliśmy z czynszem i innymi opłatami. Na spotkaniu wspólnoty dowiedziałem się o planowanym remoncie, ponoć środki były już zgromadzone. Kilka dni później dostałem wezwanie do zapłaty kilku tysięcy złotych na fundusz remontowy we wspólnocie. TBS wpłacił jako udziałowiec część tej kwoty, my daliśmy, ile mogliśmy. Teraz otrzymujemy przedsądowe wezwanie do zapłaty znów całej kwoty kilku tysięcy. Co robić? Czy to wszystko jest zgodne z prawem?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z Pana wyjaśnień wynika, iż we wspólnocie jest ustanowiony zarząd, a ponadto firma zarządzająca nieruchomością wspólną, którą był TBS.

 

Zarząd osobowy często powierza obowiązki wykonawcze profesjonalnemu administratorowi. Powszechnie i mylnie mówi się, że on „zarządza”. Tymczasem główna odpowiedzialność za zarządzanie wspólnotą spoczywa nadal na osobach wybranych do zarządu, a odpowiedzialność administratora ograniczona jest do treści umowy cywilnoprawnej zawartej ze wspólnotą.

 

Zgodnie z art. 20 ustawy o własności lokali„jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami nie wyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu”. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.

 

Zarząd występujący w ty, przypadku jest zarządem w znaczeniu podmiotowym, bowiem chodzi o organ wspólnoty mieszkaniowej, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zarząd, który jest wybierany w trybie art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali, nie jest podmiotem odrębnym od wspólnoty, lecz organem wchodzącym w skład jej struktury organizacyjnej, a działanie zarządu jest w istocie działaniem samej wspólnoty.

 

Jeszcze raz należy zaznaczyć, iż wiele wspólnot oprócz wybranego zarządu ma jeszcze firmę zarządzającą. Zatrudnia ją wybrany zarząd na podstawie stosownej umowy.

 

Ponadto, zgodnie z art. 12 ustawy o własności lokali„właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem”. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

 

Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

 

Jednakże niezależnie od reżimu, który określa sposób wykonywania zarządu wspólną własnością, powyższy artykuł ma charakter bezwzględnie obowiązujący.

 

Udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości dopóty, dopóki trwa odrębna własność lokali.

 

Zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązany prowadzić dla nieruchomości wspólnej określoną przez wspólnotę ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

 

Obejmuje to także rozliczenie pożytków i innych przychodów z nieruchomości, które powinny być ponadto rozliczone na każdego właściciela lokalu, stosownie do jego udziałów w nieruchomości wspólnej. Właściciel lokalu ma prawo żądać przedstawienia na piśmie rozliczeń w tym przedmiocie.

 

Udział Pana jakowłaściciela lokalu w nieruchomości wspólnej może być ukształtowany umownie lub w inny sposób. Na pewno posiada Pan dane, dotyczące wysokości Pana udziału w nieruchomości wspólnej i tylko w takim stosunku może Pan partycypować w kosztach tej inwestycji.

 

Co do funduszu remontowego we wspólnocie mieszkaniowej, należy stwierdzić, iż występuje on w przeważającej liczbie wspólnot mieszkaniowych. Wpłacane są do niego środki na poczet remontów nieruchomości wspólnej. Niestety, tylko w nielicznych wspólnotach właściciele sprecyzowali zasady jego funkcjonowania, co prowadzido wielunieprawidłowościw działalności wspólnoty.

 

Konieczność wprowadzenia klarownych zasad funkcjonowania funduszu remontowego we wspólnocie w drodze uchwaływynikaz braku właściwychuregulowań prawnych.

 

Właściciele, zgodnie z brzmieniem art. 13 ustawy o własności lokali, ponoszą koszty utrzymania swoich lokali i koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Stosownie zaś do art. 14 tej ustawy„na koszty zarządu składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu”.

 

Nie jest to wyliczenie wyczerpujące, ponieważ we wspólnocie mogą występować jeszcze inne wydatki związane z zarządem nieruchomością wspólną, jak np. koszty zastępstwa procesowego, czy sądowe. Koszty zarządu pokrywane są z góry, zaliczkowo, dodziesiątego dnia każdego miesiąca i winny być raz w roku rozliczane.

 

Właściciele lokali mogą, celem pokrycia kosztów remontów nieruchomości wspólnej, wyodrębnić fundusz remontowy, jego „wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu” (por. postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 roku, sygn. akt I Aca 290/06).

 

Fundusz remontowy we wspólnocieto w rzeczywistości część składowa kosztów zarządu, ściśle zaliczki na remonty nieruchomości wspólnej, które w szczególny sposób się wyodrębnia, a to poprzez odmienne nazewnictwo czy sposób księgowania – zwykle tworzy się odrębne konto księgowe, niekiedy środki gromadzi na osobnym rachunku bankowym. Zwykle tylko do takich kwestii ograniczają się wspólnoty mieszkaniowe w swoich uchwałach, oczywiście podają w nich jeszcze wysokość miesięcznej opłaty na poczet tego funduszu.

 

Nie ma żadnych podstaw do stosowania takich praktyk, jak zaniechanie rozliczania poszczególnych właścicieli z dokonanych przez nich wpłat, nieuwzględnianie w planie gospodarczym na dany rok planowanych remontów nieruchomości wspólnej, traktowanie zgromadzonych na funduszu remontowym środków jako zaplecza finansowego do regulowania zobowiązań wspólnoty powstałych z innych, niż remonty tytułów. Bardzo często zarządy w swojej sprawozdawczości ograniczają się jedynie do informowania właścicieli o stanie środków na funduszu remontowym we wspólnocie, oraz poniesionych wydatków, wykazując te pozycje w oderwaniu od pozostałych kosztów zarządu.

 

Charakter wpłat na fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej wydaje się być zdeterminowany przez ustawę o własności lokali, zgodnie z którą ustawodawca jednoznacznie określił, że właściciele lokali na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10. każdego miesiąca.

 

Ustawowo określonym sposobem pokrywania kosztów zarządu jest więc wpłata zaliczki. Jeżeli wszyscy właściciele zgodzą się na jego zmianę, wtedy to ich wola będzie wiążąca. Wątpliwe jest jednak, aby mogło to nastąpić w drodze uchwały podjętej większością głosów. Zaliczki, jak sama nazwa wskazuje, wymagają rozliczenia. W stwierdzeniu „wpłaty zaliczek na fundusz remontowych nie podlegają rozliczeniu: występuje wewnętrzna sprzeczność.

 

Rozliczenie wpłaconych zaliczek jest zagwarantowanym przez ustawę prawem właściciela, dlatego nie ma przy tym większego znaczenia czyje są środki wpłacone z tego tytułu: wspólnoty czy poszczególnych właścicieli (w orzecznictwie zaprezentowano dwa skrajnie odmienne stanowiska).

 

Cytowane przepisy ustawy o własności lokali są bezwzględnie obowiązujące, co oznacza, że właściciele nie mogą  w drodze uchwały podjętej większością głosów dowolnie określać swoich uprawnień i obowiązków. Tak jak wspólnota nie ma możliwości zmienić terminu płatności zaliczek, tak nie może np. obniżyć obciążeń niektórych właścicieli z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, może je natomiast zwiększyć w przypadku lokali użytkowych na podstawie art. 12 (por. wyrok Sądu Najwyższego, sygn. akt II CK 98/2004).

 

Dotychczasowy właściciel ma ustawowe prawo domagać się zwrotu przypadającej na niego nadpłaty. W przeciwnym razie mielibyśmy do czynienia z nieznaną ustawie swoistą „daniną" na rzecz wspólnoty.

 

Reasumując, TBS występujący jako były administrator nie może wystąpić bezpośrednio do Pana o zwrot wpłaconej przez Pana kwoty. Może natomiast się o taki zwrot zwrócić do wspólnoty jako całości, a reprezentowanej przez zarząd, a za zobowiązania wspólnoty odpowiada każdy jej członek stosownie do swoich udziałów.

 

Jednak w Pana przypadku TBS jest też członkiem wspólnoty i jako takiemu członkowi również przysługuje mu prawo do partycypowania w kosztach wspólnoty jedynie do wysokości jego udziałów w nieruchomości wspólnej. Może więc żądać od wspólnoty zwrotu swojej nadpłaty, ale wydaje się, iż jest to żądanie od wspólnoty. Jednak w konsekwencji takiego działania przez wszystkich członków niedopłata przypadająca na Pana lokal się pojawi i wtedy będzie musiał Pan ją wnieść pod rygorem skierowania sprawy przez wspólnotę o zapłatę do sądu.

 

Taki stan rzeczy nakreśliłem na podstawie Pana wyjaśnień oraz poglądów doktryny i orzecznictwa w tym zakresie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 9 plus dziewięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »