.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Firma w budynku mieszkalnym a podatek od nieruchomości

Autor: Anna Sochaj-Majewska • Opublikowane: 03.11.2014

Jestem współwłaścicielem budynku mieszkalnego, bez wydzielonych lokali. Podział użytkowania został dokonany w formie aktu notarialnego. W części budynku jest prowadzona działalność gospodarcza, część jest mieszkalna, a część mieszkalna służy jeszcze jako agroturystyka. Ze względów komunikacyjnych (korytarze, wejście do budynku i hol) mamy wspólne powierzchnie z których korzystają wszyscy. Jakim podatkiem od nieruchomości powinny być opodatkowane te powierzchnie: takim jak od działalności gospodarczej, czy jak od powierzchni mieszkaniowych, czy jeszcze inaczej? Jaka jest podstawa prawna tego działania?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W przedstawionej sytuacji te części budynku, które nie zostały przyznane współwłaścicielom do wyłącznego korzystania w ramach umownego podziału tzw. quo ad usum, tj. korytarze, hol i wejście do budynku, powinny zostać opodatkowane wedle stawki przewidzianej dla powierzchni użytkowej związanej z prowadzoną działalnością gospodarczą. Znajdują się one bowiem we współposiadaniu osoby, prowadzącej taką działalność, która wraz ze swoimi klientami korzysta z tej powierzchni. Wynika to z przepisów podatkowych, dotychczasowego orzecznictwa w sprawach podatkowych oraz z poglądów doktryny (nauki) prawa.

 

Jak stanowi przepis art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 95, poz. 613 ze zm., zwanej dalej „ustawą”), opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

1) grunty;

2) budynki lub ich części;

3) budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

 

Co ważne, działalności gospodarczej nie stanowi wynajem turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza 5 (usługi agroturystyczne, art. 1a ust. 2 pkt 2 ustawy).

 

Na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy, podatnikami podatku od nieruchomości są m.in. osoby fizyczne, będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych lub użytkownikami wieczystymi gruntów. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach (art. 3 ust. 4 ustawy), o ile nie wyodrębniono własność lokali, jak w Państwa przypadku. Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku (art. 6 ust. 1 ustawy), a zatem od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym rozpoczął Pan prowadzenie działalności gospodarczej we wskazanym budynku, wykorzystując go w opisanym zakresie.

 

Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 27 marca 2012 r. (sygn. akt I SA/Gd 169/12), „z samego faktu, że podatnik jest przedsiębiorcą wynika, w myśl art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, że znajdujące się w jego władaniu grunty, budynki i budowle uważane są za związane z działalnością gospodarczą i w zasadzie podlegają z tego względu opodatkowaniu wyższymi stawkami podatku, aniżeli stawki stosowane do przedmiotów opodatkowania o innym charakterze. Nie są uważane za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej jedynie takie przedmioty opodatkowania znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy, które do prowadzenia tej działalności nie są i nie mogą być wykorzystywane ze względów technicznych. Pojęcie względów technicznych nie obejmuje swoim zakresem technologicznych, ekonomicznych, jak również finansowych przyczyn braku możliwości wykorzystywania przedmiotu opodatkowania do prowadzenia działalności gospodarczej, ma ono bowiem normatywny kontekst determinowany kryteriami formalnymi właściwymi dla przepisów prawa budowlanego. Niekwestionowany zły stan techniczny budynków, które mimo ich nieużytkowania, nie straciły cech budynku, określonych w prawie budowlanym, nie ma wpływu na wymiar podatku od nieruchomości”.

 

Jak wiadomo, umowa o podziale quo ad usum ani nie znosi współwłasności nieruchomości, ani nie wpływa na wysokość posiadanych udziałów przez współwłaścicieli. Dlatego organ podatkowy nie może dokonać wymiaru podatku osobno na rzecz każdego ze współwłaścicieli, a wydaje jedną decyzję (nakaz płatniczy), biorąc oczywiście pod uwagę zgłoszony sposób korzystania z przedmiotu opodatkowania. „Podział do korzystania ma znaczenie w przypadku prowadzenia na nieruchomości stanowiącej współwłasność działalności gospodarczej przez któregoś ze współwłaścicieli. Jeżeli działalność ta będzie prowadzona na jego wydzielonej zgodnie z podziałem do korzystania części nieruchomości, organ podatkowy będzie mógł opodatkować daną nieruchomość różnymi stawkami podatku od nieruchomości. Część, na której prowadzona jest działalność gospodarcza będzie mógł opodatkować według stawek najwyższych, pozostałą część – stawkami pozostałymi. Oczywiście w tym przypadku nie będzie można dokonać wymiaru podatku osobno dla poszczególnych współwłaścicieli” (tak L. Etel, Podatek od nieruchomości, rolny, leśny. Komentarz, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2005, wydanie 2, s. 185). Obowiązku podatkowego nie można w takiej sytuacji dzielić w stosunku do zakresu władania nieruchomością (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 listopada 2011 r., sygn. akt III SA/Wa 467/11).

 

Sam fakt, że przedsiębiorca ma w posiadaniu określoną powierzchnię użytkową budynku (a zatem także we współposiadaniu), bez względu na to, z jakiego tytułu prawnego wynika jego posiadanie (własność, najem, dzierżawa, trwały zarząd etc.), jeśli względy techniczne nie uniemożliwiają mu wykorzystywania tej powierzchni na cele związane z prowadzoną działalnością, obligują do opłacania podatku wedle stawek wyższych. W świetle przepisu art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy, grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b (grunty pod jeziorami, zajęte pod zbiorniki wodne retencyjne lub elektrownie wodne), chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. W przedstawionych przez Pana okolicznościach, zarówno hol, korytarz, jak i wejście do budynku jest w pełni wykorzystywane przez Pana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, korzystają z niego również zapewne Pańscy klienci, dlatego nie ma podstaw, aby część ta była opodatkowana w sposób mniej restrykcyjny. We wskazanej wyżej definicji wystarczy sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę określonej powierzchni, aby opodatkować ją wyższą stawką (tak m.in. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 2 kwietnia 2001 r., sygn. akt FPK 3/00). Jednocześnie zapewne nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień podmiotowych lub przedmiotowych, przewidziane w art. 7 ustawy.

 

Oczywiście podatnik ma prawo kwestionować interpretację organu podatkowego (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), wyrażoną w decyzji wymiarowej dotyczącej podatku od nieruchomości, odwołując się do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie wnosząc skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Działania administracji publicznej, w tym administracji podatkowej podlegają kontroli sądowej pod względem zgodności z prawem (legalności), a prawo do sądu jest konstytucyjnym prawem obywatela.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • V minus dwa =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »