Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu

Autor: Anna Pabis • Opublikowane: 21.11.2013

Mam zamiar wziąć udział w licytacji komorniczej ekspektatywy odrębnej własności lokalu. Chciałbym wiedzieć, jakie ryzyko się z tym wiąże. Czy po wygraniu licytacji mogą pojawić się jakieś roszczenia ze strony spółdzielni lub banku, o których nie będę wcześniej wiedział? Jakie prawa i obowiązki ma nabywca ekspektatywy?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu

Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Pojęcie „ekspektatywy odrębnej własności lokalu” zdefiniowane zostało w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst pierwotny: Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27; t.j.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm. – dalej u.s.m.).

 

Stosownie do art. 18 ust. 1 u.s.m. z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać elementy enumeratywnie wymienione we wskazanym przepisie.

 

Członek, o którym mowa wyżej, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w tym przepisie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została opłacona z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Łagodniejsze wymagania stosuje się jedynie do członków, którzy zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą robót budowlanych, w wypadku zadań nieobejmujących nieruchomości wspólnych lub części wspólnych.

 

W myśl art. 19 u.s.m. z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”.

Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu w drodze licytacji komorniczej

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.s.m.: „Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta […]”.

 

Umowa ze spółdzielnią kreująca ekspektatywę odrębnej własności lokalu nie wymaga dla swej skuteczności wpisu (roszczenia) do księgi wieczystej. Umowa pomiędzy spółdzielnią i członkiem może być zawarta także w formie aktu notarialnego. Prawa członka wynikające z takiej umowy oraz umowy pisemnej mogą zostać wówczas dodatkowo zabezpieczone przez wpis praw i roszczeń w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości spółdzielni (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). O pierwszeństwie wpisanych praw i roszczeń decyduje chwila złożenia wniosku o dokonanie ich wpisu.

 

Poniesienie wydatku na zakup ekspektatywy jest równoznaczne z wydatkiem na wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej.

 

Jak zostało wyżej powiedziane, ekspektatywa jest zbywalna i przechodzi na spadkobierców, ale zbycie jej (i nabycie) lub spadkobranie może nastąpić – zgodnie z art. 19 ust. 1 i 2 u.s.m. – tylko razem z wkładem budowlanym wniesionym przez tego, kto zawarł ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu. Przy tym, jeśli wniesiono cały wkład budowlany, to ekspektatywa jest zbywana lub podlega spadkobraniu z całym wkładem, a jeśli wniesiono część, podlega sprzedaży lub spadkobraniu razem z tą częścią wkładu budowlanego. Nie można zbyć ekspektatywy z częścią wkładu budowlanego, jeśli wniesiony został cały wkład, ani zbyć ekspektatywy z inną częścią wkładu niż ta, która została wniesiona.

 

Ekspektatywę odrębnej własności lokalu można także zapisać albo można nią rozporządzić w inny sposób. Podlega też ona egzekucji, a zatem może w drodze egzekucji przejść na inne osoby. Jest ona tzw. prawem podmiotowym tymczasowym (por. K. Gandor, Prawa podmiotowe tymczasowe (ekspektatywy), Ossolineum 1968; por. K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2001, s. 95).

 

Zgodnie z art. 21 ust. 1 u.s.m.: „Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie – najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu”.

Czy spółdzielnia może odmówić przyjęcia nabywcy ekspektatywy w poczet członków?

Podsumowując, należy stwierdzić, że ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia nabywcy ekspektatywy w poczet członków. Dotyczy to również licytanta, chyba że nabywcą prawa jest osoba prawna, a statut wyłącza lub ogranicza członkostwo osób prawnych w spółdzielni (por. art. 23 u.s.m.).

 

Wraz z nabyciem ekspekatywy dochodzi do nabycia wkładu budowlanego uiszczanego przez dłużnika. Licytant wstępuje w miejsce dłużnika – strony umowy o budowę lokalu. Jeżeli dłużnik nie uiścił całego wkładu, to wierzyciel z umowy o budowę lokalu – spółdzielnia – ma roszczenie w stosunku do nabywcy ekpekatywy o jego wyrównanie. Oczywiście może Pan dalej sprzedać prawo – roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu – wraz z uiszczonym wkładem. Równocześnie ma Pan roszczenie do spółdzielni realizowane po wybudowaniu lokalu – o ustanowienie odrębnej własności lokalu na swoją rzecz.

 

Należałoby sprawdzić, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu, na którym jest budowana nieruchomość, oraz w jakiej wysokości został uiszczony wkład przez dłużnika. Cena wywoławcza jest zazwyczaj niższa od ceny rynkowej. Dzięki nabyciu ekspektatywy odrębnej własności lokalu można więc uzyskać w przyszłości prawo do lokalu.

 

Komornik winien postępować zgodnie z prawem i informować o wszystkich uwarunkowaniach transakcji.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • siedem minus IX =

»Podobne materiały

Odrębna własność lokalu

Zastanawiam się nad przekształceniem mieszkania spółdzielczo-własnościowego we własnościowe. Na czym będzie polegała moja współpraca ze spółdzielnią, której teraz jestem członkiem? Czy będę mógł pozostać jej członkiem? 2. Budynkiem zarządza administracja osiedla – czy opłat (winda, śmieci itd.

 

Darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Moja matka chciałaby przekazać mi umową darowizny swoje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (jesteśmy współwłaścicielami). Jakie dokumenty będą potrzebne do spisania umowy u notariusza?

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »