Ekspektatywa odrębnej własności lokalu

Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Pojęcie „ekspektatywy odrębnej własności lokalu” zdefiniowane zostało w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst pierwotny: Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27; t.j.: Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm. – dalej u.s.m.).

Stosownie do art. 18 ust. 1 u.s.m. z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać elementy enumeratywnie wymienione we wskazanym przepisie.

Członek, o którym mowa wyżej, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w tym przepisie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została opłacona z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Łagodniejsze wymagania stosuje się jedynie do członków, którzy zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą robót budowlanych, w wypadku zadań nieobejmujących nieruchomości wspólnych lub części wspólnych.

W myśl art. 19 u.s.m. z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane dalej „ekspektatywą odrębnej własności lokalu”.

Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu w drodze licytacji komorniczej

Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym że w razie kolejnego zbycia ekspektatywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie to staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Zgodnie z art. 23 ust. 2 u.s.m.: „Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiercy i licytanta […]”.

Umowa ze spółdzielnią kreująca ekspektatywę odrębnej własności lokalu nie wymaga dla swej skuteczności wpisu (roszczenia) do księgi wieczystej. Umowa pomiędzy spółdzielnią i członkiem może być zawarta także w formie aktu notarialnego. Prawa członka wynikające z takiej umowy oraz umowy pisemnej mogą zostać wówczas dodatkowo zabezpieczone przez wpis praw i roszczeń w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości spółdzielni (art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). O pierwszeństwie wpisanych praw i roszczeń decyduje chwila złożenia wniosku o dokonanie ich wpisu.

Poniesienie wydatku na zakup ekspektatywy jest równoznaczne z wydatkiem na wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej.

Jak zostało wyżej powiedziane, ekspektatywa jest zbywalna i przechodzi na spadkobierców, ale zbycie jej (i nabycie) lub spadkobranie może nastąpić – zgodnie z art. 19 ust. 1 i 2 u.s.m. – tylko razem z wkładem budowlanym wniesionym przez tego, kto zawarł ze spółdzielnią umowę o budowę lokalu. Przy tym, jeśli wniesiono cały wkład budowlany, to ekspektatywa jest zbywana lub podlega spadkobraniu z całym wkładem, a jeśli wniesiono część, podlega sprzedaży lub spadkobraniu razem z tą częścią wkładu budowlanego. Nie można zbyć ekspektatywy z częścią wkładu budowlanego, jeśli wniesiony został cały wkład, ani zbyć ekspektatywy z inną częścią wkładu niż ta, która została wniesiona.

Ekspektatywę odrębnej własności lokalu można także zapisać albo można nią rozporządzić w inny sposób. Podlega też ona egzekucji, a zatem może w drodze egzekucji przejść na inne osoby. Jest ona tzw. prawem podmiotowym tymczasowym (por. K. Gandor, Prawa podmiotowe tymczasowe (ekspektatywy), Ossolineum 1968; por. K. Pietrzykowski, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2001, s. 95).

Zgodnie z art. 21 ust. 1 u.s.m.: „Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie – najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu”.

Czy spółdzielnia może odmówić przyjęcia nabywcy ekspektatywy w poczet członków?

Podsumowując, należy stwierdzić, że ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia nabywcy ekspektatywy w poczet członków. Dotyczy to również licytanta, chyba że nabywcą prawa jest osoba prawna, a statut wyłącza lub ogranicza członkostwo osób prawnych w spółdzielni (por. art. 23 u.s.m.).

Wraz z nabyciem ekspekatywy dochodzi do nabycia wkładu budowlanego uiszczanego przez dłużnika. Licytant wstępuje w miejsce dłużnika – strony umowy o budowę lokalu. Jeżeli dłużnik nie uiścił całego wkładu, to wierzyciel z umowy o budowę lokalu – spółdzielnia – ma roszczenie w stosunku do nabywcy ekpekatywy o jego wyrównanie. Oczywiście może Pan dalej sprzedać prawo – roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu – wraz z uiszczonym wkładem. Równocześnie ma Pan roszczenie do spółdzielni realizowane po wybudowaniu lokalu – o ustanowienie odrębnej własności lokalu na swoją rzecz.

Należałoby sprawdzić, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu, na którym jest budowana nieruchomość, oraz w jakiej wysokości został uiszczony wkład przez dłużnika. Cena wywoławcza jest zazwyczaj niższa od ceny rynkowej. Dzięki nabyciu ekspektatywy odrębnej własności lokalu można więc uzyskać w przyszłości prawo do lokalu.

Komornik winien postępować zgodnie z prawem i informować o wszystkich uwarunkowaniach transakcji.