.
Mamy 12 156 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Eksmisja najemcy lokalu mieszkalnego – brak tytułu prawnego czy zaleganie z czynszem?

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 24.03.2010

Przed piętnastu laty zakupiłem udziały w kamienicy, w której mieszkali lokatorzy kwaterunkowi. W 2001 r. dokonano wyodrębnienia lokali i w ten sposób stałem się właścicielem dużego mieszkania z… lokatorem. Teraz, po kilku latach chciałbym uporządkować sprawy związane z tą moją własnością. Nie widziałem żadnego dokumentu, który świadczyłby o uprawnieniu tego lokatora do zajmowanego mieszkania. Z tego co mi wiadomo, zamieszkuje on w tym mieszkaniu od 1970 r. Decyzja była wydana jeszcze na jego zmarłą matkę. On sam twierdzi, że w 2001 r. otrzymał decyzję na siebie (po matce), ale nie przedstawił jej ani też nie ma jej w urzędzie gminy. Pół roku temu wyznaczyłam czynsz zgodny z uchwałą rady miasta (ok. 700 zł), ale dotąd lokator po staremu płaci mi 200 zł. Proponowałem mu, żeby zgłosił się do urzędu gminy z decyzją o kwaterunku i otrzyma mniejszy i tańszy lokal, ale nic w tym kierunku nie zrobił. Chciałbym więc wystąpić o eksmisję, ale nie wiem, czy w takim piśmie powinienem powoływać się na zaleganie w opłatach, czy też na nielegalne zajmowanie lokalu.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z Pana listu wynika, że osoba, która zamieszkuje w Pana mieszkaniu, posiada tytuł prawny do tego lokalu – jest jego najemcą. Jak Pan pisze, matka tej osoby zajęła mieszkanie na podstawie decyzji administracyjnej – na podstawie przydziału z kwaterunku.

 

Jeżeli w chwili śmierci swojej matki osoba ta stale z nią zamieszkiwała w mieszkaniu, to z mocy prawa wstąpiła ona w stosunek najmu.

 

Podstawowe znaczenie będzie miał w Pana sprawie art. 691 Kodeksu cywilnego w brzmieniu obowiązującym w okresie od 1 stycznia 1965 r. (wejście w życie Kodeksu cywilnego) do 12 listopada 1994 r., który wskazywał, iż w razie śmierci najemcy mieszkania osoby bliskie najemcy, które stale z nim mieszkały aż do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu. Jednakże osoby te mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia; w razie wypowiedzenia najmu przez niektóre z nich najem kończy się względem tych, które wypowiedzenia dokonały. W braku osób bliskich stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

 

Po skreśleniu art. 691 Kodeksu cywilnego w roku 1994 kwestia wstąpienia w stosunek najmu była regulowana przez ustawę o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych. Kwestię tę regulował art. 8 ust. 1, stosownie do którego, w razie śmierci najemcy jego zstępni, wstępni, pełnoletnie rodzeństwo, osoby przysposabiające albo przysposobione oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą, mieszkający z nim stale do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek najmu lokalu oraz nabywają jego uprawnienia i obowiązki związane z tym lokalem, chyba że się tego prawa zrzekną wobec wynajmującego. Nie dotyczy to osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do zajmowania innego lokalu mieszkalnego.

 

Od 2001 r. wstąpienie w stosunek najmu ponownie reguluje Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 691 § 1 w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

 

Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa, z chwilą śmierci najemcy. Wstąpienie w stosunek najmu nie jest uzależnione od tego, czy osoby uprawnione są zameldowane na pobyt stały w lokalu, czy są ujawnione w umowie najmu jako osoby upoważnione do zamieszkiwania z najemcą.

 

To, czy dana osoba w chwili śmierci najemcy wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu, nie jest też uzależnione od zgody właściciela lokalu.

 

Nawet jeżeli w przypadku do osoby zajmującej obecnie lokal nie wystąpiłyby przesłanki wstąpienia w stosunek najmu określone w powyższych przepisach, bo np. osoba ta nie zamieszkiwała stale ze swoją matką, to należy wziąć pod uwagę art. 30 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którym, osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy (10 lipca 2001 r.) przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (10 lipca 2002 r.), jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.

 

Również powyższy przepis reguluje nabycie prawa najmu z mocy prawa. Jeżeli osoba, którą chce Pan eksmitować, zamieszkiwała w lokalu nawet bez tytułu prawnego przed 10 lipca 1991 r., a po wejściu w życie ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel lokalu nie wniósł w ciągu 12 miesięcy pozwu o eksmisję, to osoba ta wstąpiła z mocy prawa w stosunek najmu.

 

W przypadku sporu co do tego czy dana osoba wstąpiła w stosunek najmu po zmarłym najemcy, osoba ta, a także każda inna osoba, która ma w tym interes prawny, może wystąpić do sądu z pozwem o ustalenie, że wstąpiła w stosunek najmu. Możliwość do wystąpienia do sądu z pozwem o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu wynika z art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.

 

Należy podkreślić, że orzeczenie sądu w sprawie wstąpienia w stosunek najmu nie kreuje nowego stosunku prawnego (prawa najmu), a tylko potwierdza to, co nastąpiło w chwili śmierci poprzedniego najemcy lub w chwili upływu 12 miesięcy od chwili wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów.

 

W przypadku ewentualnego postępowania o eksmisję, jeśli powództwo Pana opierałoby się na twierdzeniu, że osoba zamieszkująca w Pańskim mieszkaniu nie jest najemcą, sąd również ustalałby, czy osoba ta nie wstąpiła w stosunek najmu.

 

Oczywiście te ustalenia byłyby poczynione na skutek zarzutów do Pana pozwu, o ile w ogóle zostałyby podniesione przez pozwanego. Moim zdaniem nie ma jednak co liczyć na to, że najemca nie podniesie zarzutu odnośnie tego, że wbrew Pana twierdzeniom ma on prawo do zamieszkiwania w lokalu, że jest jego najemcą, bo wstąpił w przeszłości w stosunek najmu.

 

Jako że wszystko wskazuje na to, że osoba zamieszkująca w Pana mieszkaniu jest jego najemcą, może Pan w celu wypowiedzenia umowy najmu, a następnie eksmisji lokatora skorzystać z innych przepisów odnoszących się do najmu lokalu mieszkalnego.

 

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w tej ustawie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

 

Tak więc najpierw musi Pan doprowadzić do wypowiedzenia umowy najmu. Wypowiedzenie może nastąpić wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie.

 

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

 

Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

 

  1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
  2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

 

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

 

Przepisy powyższe stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

 

Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie tego, że właściciel lub bliska mu osoba chce zamieszkać w mieszkaniu, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu wypowiedzenia nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora.

 

Podstawą wypowiedzenia umowy najmu może być zaleganie przez lokatora z płatnościami czynszowymi (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów).

 

Według tego przepisu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

 

Aby mógł Pan wypowiedzieć najemcy umowę najmu, w pierwszej kolejności musi go Pan wezwać pisemnie do zapłaty zaległości w ciągu miesiąca od daty doręczenia mu wezwania. W wezwaniu tym musi Pan uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia mu stosunku najmu.

 

Jeżeli lokator w ciągu terminu wskazanego w wezwaniu (miesiąc) nie spłaci zaległości, to będzie Pan mógł wypowiedzieć mu umowę najmu.

 

Wypowiedzenie musi być na piśmie i zawierać przyczynę wypowiedzenia (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Najlepiej wskazać, że wypowiada Pan umowę najmu, ponieważ najemca zalega z płatnościami czynszowymi za co najmniej trzy pełne okresy płatności (zaległość przekroczyła trzykrotność czynszu), a będąc wezwanym pisemnie do zapłaty tych zaległości w terminie miesięcznym i będąc uprzedzonym o zamiarze wypowiedzenia mu umowy najmu, lokator nie uregulował zaległości.

 

Wypowiedzenie musi wskazywać termin – termin wypowiedzenia jest miesięczny nie koniec miesiąca kalendarzowego.

 

Jeżeli po wypowiedzeniu umowy najmu i upływie terminu w nim wskazanego, lokator nadal będzie zamieszkiwał w Pana lokalu (nie opuści go), to będzie Pan mógł żądać od niego zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, a także złożyć przeciwko niemu pozew o eksmisję w sądzie.

 

Istotnym w Pana sprawię będzie to, czy wypowiedzenie stawki czynszu, jakiego dokonał Pan pół roku temu, jest wypowiedzeniem ważnym.

 

Jest to ważne dla oceny, czy lokator zalega z opłatami czynszowymi, a tym samym czy wypowiedzenie mu umowy najmu jest wypowiedzeniem ważnym.

 

Stosownie do art. 8a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

 

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy (art. 8a ust. 2). Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie (art. 8a ust. 3).

 

Jeżeli spełnił Pan powyższe warunki, wyznaczając lokatorowi pół roku wcześniej czynsz w wysokości 700 zł, to najemca zalega z płatnościami za co najmniej 3 pełne okresy (miesiące). Jeżeli wyznaczenie nowej stawki czynszu nie było dokonane w sposób określony w ustawie (na piśmie, z trzymiesięcznym terminem wypowiedzenia), to w toku postępowania o eksmisję lokator może podnieść zarzut, iż nie dokonał Pan skutecznego wypowiedzenia stawki czynszu, a tym samym nie może być mowy o powstaniu zaległości za pełne 3 miesiące, a to z kolei powoduje, że wypowiedzenie umowy najmu również jest nieważne.

 

Jeżeli sąd potwierdzi te okoliczności, to oddali Pana powództwo o eksmisję.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • dziesięć - 7 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

porady spadkowe

porady budowlane

porady prawnika odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton