Mamy 11 195 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Eksmisja lokatora, który nie płaci czynszu

Autor: Monika Cieszyńska • Opublikowane: 04.12.2007

Artykuł omawia tryb postępowania związany z eksmisją lokatora albo najemcy.



Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Eksmisja jest konsekwencją wygaśnięcia tytułu prawnego do lokalu, tj. spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Nie dotyczy zatem mieszkań własnościowych, w tym spółdzielczych własnościowych praw do lokalu. Eksmitować można także najemcę zalegającego z opłatami czynszowymi.

 

Jeśli chodzi o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, to w związku z zaleganiem w opłatach z tytułu czynszu rada nadzorcza może podjąć uchwałę o wykluczeniu ze spółdzielni lokatora będącego jej członkiem i wygaśnięciu jego prawa do lokalu. Wykluczenie może bowiem nastąpić między innymi, gdy członek nie wywiązuje się z zobowiązań finansowych wobec spółdzielni – tj. zalega z opłatami za używanie lokalu mieszkalnego.

 

O posiedzeniu rady nadzorczej, na którym będzie podejmowana taka uchwała, członek jest zawiadamiany listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru i może się na nie stawić osobiście lub przez upoważnionego pełnomocnika, legitymującego się pisemnym upoważnieniem.

 

Jeśli rada nadzorcza podejmie względem danego lokatora uchwałę o wykreśleniu go z grona członków, a tym samym o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, winna zawiadomić go o tym na piśmie, przesyłając protokół z posiedzenia wraz z pouczeniem o możliwości wniesienia odwołania do walnego zgromadzenia w ciągu 30 dni od daty otrzymania zawiadomienia o wykluczeniu. Lokator powinien również zostać powiadomiony o możliwości uczestnictwa w obradach zgromadzenia i poparcia na nim swojego odwołania. Nieobecność zainteresowanego nie wstrzymuje rozpatrywania sprawy. Jeśli walne zgromadzenie zostanie podzielone na części, uchwała nad utrzymaniem w mocy lub uchyleniem decyzji rady nadzorczej powinna być podjęta na każdej z nich. Obowiązuje zwykła większość głosów.

 

W przypadku, gdy walne zgromadzenie utrzyma uchwałę rady w mocy, wykluczony członek ma możliwość wniesienia odwołania do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę spółdzielni w terminie 6 tygodni od daty otrzymania zawiadomienia o uchwale walnego zgromadzenia wraz z pouczeniem.

 

Jeśli uprawniony nie odwoła się, bądź też gdy sąd okręgowy utrzyma uchwałę walnego zgromadzenia w mocy, wówczas spółdzielnia może wnieść przeciwko wykluczonemu członkowi i jego rodzinie pozew o opróżnienie i wydanie lokalu (tzw. pozew o eksmisję). Z pewnością spółdzielnia uczyni tak, jeśli osoba wykluczona wraz z osobami zamieszkującym nie opuści lokalu.

 

Stosownie bowiem do art. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r. Nr 119, poz. 1116) – w ciągu 3 miesięcy po wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego osoby, którym przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby, które prawa swoje od nich wywodzą, są obowiązane do opróżnienia lokalu. Na spółdzielni natomiast nie ciąży obowiązek dostarczenia lokalu. Tym samym wraz z lokatorem, któremu przysługiwał tytuł do lokalu, podlegają usunięciu z mieszkania również osoby zajmujące go wraz z nim, czyli domownicy, a także podnajemcy i inne osoby, które swoje prawo do lokalu od niego wywodzą (uchwała SN z dnia 24 października 1997 r. III CZP 109/96, OSNC 1997, nr 2, poz. 18).

 

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję jest sąd rejonowy. Wpis sądowy od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł.

 

Sąd, orzekając zgodnie z żądaniem spółdzielni, obowiązany jest z urzędu orzec o uprawnieniu osób eksmitowanych do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia.

 

Jeśli sąd ustali, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu socjalnego, wówczas nakazuje wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu dostarczenia im lokalu socjalnego. Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

 

Dopóki gmina nie dostarczy lokalu socjalnego, osoby przebywające bez tytułu prawnego w lokalu obowiązane są przez czas oczekiwania na lokal socjalny wnosić co miesiąc do spółdzielni tzw. odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu. Jeśli odszkodowanie miesięczne nie będzie płacone, dług wobec spółdzielni z tytułu opłat za używanie lokalu, będzie rósł.

 

Lokal socjalny musi spełniać określone przez prawo warunki. Stosownie do art. 2 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego – przez lokal socjalny należy rozumieć lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie (np. nie musi mieć łazienki).

 

Sąd, orzekając o prawie do lokalu socjalnego, bierze pod uwagę sposób korzystania z lokalu, sytuację materialną i rodzinną pozwanych.

 

Dopuszczalne jest wydanie wyroku zaocznego po przeprowadzeniu postępowania dowodowego.

 

Można wyróżnić kategorię osób chronionych przed eksmisją „na bruk”. Jeśli osoby takie znajdują się w gronie tych, którzy mają być usunięci z lokalu wraz z byłym członkiem, sąd zobowiązany jest przyznać prawo do lokalu socjalnego, o ile osoby te nie mogą zamieszkać w innym lokalu. Do osób chronionych, zgodnie z art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, zaliczone zostały:

 

  • kobiety w ciąży,
  • obłożnie chorzy,
  • osoby zarejestrowanie w urzędzie pracy jako osoby bezrobotne,
  • małoletni i niepełnosprawni i ubezwłasnowolnieni wraz z ich opiekunami wspólnie zamieszkującymi,
  • emeryci i renciści uprawnieni do świadczeń z pomocy społecznej,
  • osoby spełniające przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.

 

Niemniej należy mieć świadomość, iż obecnie nie można już nikogo wyeksmitować „na bruk”, co wynika z art. 1046 § 4-11 Kodeksu postępowania cywilnego. Aktualnie komornik wstrzyma się z wykonaniem eksmisji, nawet jeśli sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, do czasu dostarczenia przez gminę lub znalezienia przez dłużnika tzw. pomieszczenia tymczasowego.

 

Tymczasowe pomieszczenie może być „lokalem” o niższym standardzie niż lokal socjalny. Tymczasowe pomieszczenie powinno nadawać się do zamieszkania, zapewnić co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę. Nadto winien znajdować się w miejscowości tej samej lub pobliskiej, pod warunkiem że zamieszkanie w tej miejscowości nie pogorszy nadmiernie warunków życia osoby przekwaterowanej.

 

Jeśli dłużnicy spółdzielni nie będą chcieli przenieść się do wskazanego dla nich lokalu socjalnego, spółdzielnia wystąpi do sądu rejonowego o nadanie klauzuli wykonalności wyrokowi eksmisyjnemu. Nadanie klauzuli wykonalności spowoduje, iż spółdzielnia będzie mogła za pośrednictwem komornika przymusowo doprowadzić do opuszczenia i opróżnienia lokalu, a kosztami komorniczymi zostaną obciążeni dłużnicy spółdzielni, którzy dobrowolnie nie przenieśli się do lokalu socjalnego.

 

Opróżniony lokal spółdzielczy zbywany jest w drodze przetargu jako lokal własnościowy. Osobie eksmitowanej wypłacana jest cena rynkowa, za jaką został sprzedany lokal, oczywiście po pomniejszeniu jej o dług, jaki eksmitowani mają wobec spółdzielni. Na dług ten składają się: zaległe opłaty za korzystanie z lokalu wraz z odsetkami oraz koszty, jakie spółdzielnia poniosła w postępowaniu sądowym i egzekucyjnym. Zatem, czy w ogóle coś trafi z ceny uzyskanej za sprzedany lokal do rąk wyeksmitowanego byłego lokatora, zależy od wielkości jego długu wobec spółdzielni. Niekiedy bowiem dochodzi do sytuacji, że cena uzyskana za sprzedane mieszkanie nie wystarcza na zaspokojenie długu byłych lokatorów. Wówczas spółdzielnia może prowadzić dalszą egzekucję przeciwko wyeksmitowanym.

 

Należy pamiętać, że za opłaty za używanie lokalu odpowiadają solidarnie – wraz z członkiem spółdzielni, któremu prawo do lokalu przysługuje – osoby wspólnie z nim zamieszkujące, a więc pozostali pełnoletni domownicy.

 

Z tytułu nieuiszczania opłat za używanie lokalu, wyeksmitowani mogą zostać również najemcy lokali, z tym że w tym wypadku opróżniony lokal wraca do wynajmującego i wynajem jest ustanawiany na rzecz innej osoby, a na wyeksmitowanym nadal ciąży dług z tytułu opłat wraz z odsetkami i kosztami postępowania sądowego.


Stan prawny obowiązujący na dzień 04.12.2007


Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • II minus 10 =

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »