.
Mamy 12 627 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Eksmisja brata i ojca z domu

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 02.06.2014

Jestem jedyną właścicielką domu. Niestety mieszkają w nim mój ojciec i brat, z którymi jestem od lat skłócona (ojciec opuścił mnie w dzieciństwie, jest dla mnie właściwie obcym człowiekiem, z bratem także nie rozmawiałam przez długi czas). Brat dawniej posiadał udziały w nieruchomości (1/3), ale wykupiłam jego część i zgodnie z prawem dokonałam eksmisji – jednak po jakimś czasie brat wrócił, a ojciec pomógł mu zamieszkać w „swojej” części domu. Niechciani lokatorzy nie dokładają się w żaden sposób do utrzymania nieruchomości; wszystkie koszty – bardzo wysokie – ponoszę ja. Niedawno chcąc zmusić ich, aby płacili za zużytą energię, odcięłam prąd i zasugerowałam założenie podlicznika – po tym zdarzeniu oczernili mnie w lokalnej gazecie. Jak dokonać eksmisji lokatorów? Czy mogą ich usunąć pracownicy firmy ochroniarskiej lub policjanci?

 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Skoro prawo własności przysługuje wyłącznie Pani, to Pani do odnośnej nieruchomości (z domem) przysługuje szczególnie wiele uprawnień; przysługują one z wyłączeniem innych osób – stosownie do ustawowego określenia własności, to jest do treści artykułu 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.):

 

„W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.”

 

W świetle prawa polskiego własność jest tytułem prawnym (i to najważniejszym, zwłaszcza w prawie prywatnym), a posiadanie jest stanem faktycznym (aczkolwiek cieszącym się ochroną prawną). Wyróżnia się dla rodzaje posiadania: samoistne oraz zależne; oba zostały określone w artykule 336 K.c.: „Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”.

 

W świetle Pani słów nie jest jasne, jaki jest status – w zakresie samego posiadania – Pani ojca i brata. Zazwyczaj właściciel jest posiadaczem samoistnym, ale niekiedy bywa inaczej – przypadku wieloletniego „rozejścia się” własności oraz posiadania samoistnego może dojść do zmiany właściciela, w drodze zasiedzenia (art. 170 i następne K.c.). Zapewne jeszcze nie upłynęło 30 lat – niezbędne (w świetle aktualnego brzmienia artykułu 170 K.c.) do stwierdzenia zasiedzenia wskutek posiadania samoistnego w złej wierze. Należy jednak unikać zbytniego odkładania w czasie załatwienia potrzebnych spraw. Za odpowiednio szybkim wystąpieniem na drogę prawną przemawiają również przepisy prawne o przedawnieniu (art. 117 i następne K.c.).

 

Proponuję wrócić do (dla Pani przykrych) twierdzeń ojca i brata (np. zawartych w pismach lub lokalnej gazecie). Być może przy pomocy słów tych osób łatwiej będzie ustalić, czy osoby te uważają się za posiadaczy samoistnych, czy za posiadaczy zależnych nieruchomości. Cechą posiadacza samoistnego – niezależnie od tego, komu posiadanie przysługuje – jest uważanie się za posiadacza nadrzędnego; dlatego właśnie możliwe jest zasiedzenie. Uznawanie nad sobą zwierzchności innego podmiotu – w zakresie posiadania – jest przejawem posiadania zależnego; posiadanie zależne (nawet wyjątkowo długie) wyklucza zasiedzenie (czyli zmianę właściciela wskutek upływu czasu).

 

Korzystające z należącej do Pani nieruchomości (art. 46 K.c.) osoby można nazywać „lokatorami” jedynie w szerokim znaczeniu (według ustawy o ochronie praw lokatorów); nie są to jednak najemcy (strony umowy najmu), czyli „lokatorzy” w węższym tego słowa znaczeniu.

 

Najłatwiej jest odnieść się do zadanego przez Panią pytania o możliwość usunięcia z posesji Pani brata i ojca przez Policję bądź firmę ochroniarską. Kompetencje Policji są zupełnie inne. Ma ona dbać o porządek i bezpieczeństwo (nie tylko w miejscach publicznych). Regulowanie spraw własnościowych, ochrona własności lub załatwianie zagadnień z zakresu posiadania leżą poza zakresem kompetencji funkcjonariuszy.

 

Eksmisji dokonuje – jeśli zabrakło dobrowolnego wykonania orzeczenia przez osobę zobowiązaną – komornik sądowy, który może wezwać Policję do asystowania (lub do pomocy) w czynnościach egzekucyjnych, np. w przypadku dokonywania eksmisji. Policjanci mogą wiele stracić (np. pracę i przywileje emerytalne) w przypadku przekraczania przyznanych im uprawnień.

 

Skoro dokonywanie eksmisji przez Policję jest wykluczone, to tym bardziej wykluczone jest dokonywanie eksmisji przez osoby reprezentujące przedsiębiorców – np. z branży ochroniarskiej. Chodzi nie tylko o to, że podmioty prowadzące agencje ochrony powinny liczyć się z konsekwencjami w zakresie możliwości takiej działalności w tym zakresie. W grę mogą wchodzić inne zagadnienia prawne – np. odpowiedzialność odszkodowawcza (art. 415 i następne K.c.). Dodać należy, że agencje ochrony są podmiotami prywatnymi, a takim nie przysługuje żadne władztwo publiczne – jego przysługiwanie świadczyłoby o upadku władzy publicznej (a przynamniej o jej poważnym kryzysie).

 

Samowolne pozbawianie kogoś posiadania (również oczywiście niezgodnego ze stanem prawnym) jest prawnie zabronione (art. 342 K.c.). Można bronić się przed wejściem jakiejś osoby w posiadanie – skoro jeden staje się posiadaczem, to tym samym (przynajmniej w jakimś stopniu) posiadanie kogoś innego zostaje ograniczone; stąd możliwości, właściwe reakcji na bezprawne pozbawienie posiadania. Przed bezprawnym pozbawieniem posiadania lub przed jego usiłowaniem można się bronić, korzystając z samopomocy lub z obrony koniecznej; każdy, kto śmiałby pozbawiać kogoś innego bezprawnie posiadania, winien liczyć się z taką możliwością (art. 343 K.c.). Dotyczy to zarówno jednostek (np. pojedynczego właściciela rzeczy), jak i innych podmiotów (np. działających wspólnie ochroniarzy lub dopuszczających się bezprawia policjantów). Oczywiście, korzystanie z samopomocy lub z obrony koniecznej bywa ryzykowne – emocje mogą skutkować tzw. wymknięciem się sytuacji spod kontroli, co może się wiązać z odpowiedzialnością prawną (np. z odpowiedzialnością karną).

 

Doszło do tego, że Pani ojciec stał się posiadaczem części Pani nieruchomości; zapewne dotyczy to również Pani brata. Bezprawnie pozbawiona posiadania osoba jest uprawniona wnieść powództwo o przywrócenie posiadania (art. 344 K.c.) – przedmiotem takiej sprawy sądowej jest posiadanie i sposób pozbawienia go. Ten, kto doprowadził do bezprawnego pozbawienia posiadania, winien zastosować się do orzeczenia – przywrócenie posiadania może zostać wyegzekwowane przez komornika. Właściciel ma prawo dochodzić swych uprawnień w legalny sposób.

 

Podstawowe uprawnienia właściciela rzeczy – dotyczące ochrony własności – przewidziano w artykule 222 K.c., stanowiącym:

 

„§ 1. Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

§ 2. Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”.

 

Powództwo o wydanie rzeczy nazywa się powództwem windykacyjnym, a powództwo o zaprzestanie innego rodzaju naruszeń uprawnień właścicielskich nazwano powództwem negatoryjnym.

 

Wskazała Pani spore znaczenie kosztów, jakie Pani ponosi z powodu korzystania przez ojca i brata z Pani nieruchomości, której częścią składową jest odnośny dom (art. 47 i art. 48 K.c.). Ustawodawca na problematyce rozliczeń między właścicielem rzeczy a jej posiadaczem samoistnym skoncentrował się w artykule 224 i następnych K.c.; przepisy te można stosować odpowiednio (czyli przez analogię) również do rozliczeń między właścicielem rzeczy a jej posiadaczem zależnym (art. 230 K.c.). Oczywiście, w określonych sytuacjach może wchodzić w grę odpowiedzialność odszkodowawcza na zasadach ogólnych (art. 415 i następne K.c.) – np. w przypadku szkód w zajmowanych pomieszczeniach. Warto jednak zwrócić szczególną uwagę na przepisy prawne, które dotyczą korzystania z cudzych mieszkań.

 

W relacjach rodzinnych dość częste jest udostępnianie powierzchni mieszkalnej na podstawie umowy użyczenia (art. 710 i następne K.c.), której szczególnie charakterystyczną cechą jest brak opłaty „od metra kwadratowego”. To znacząco różni użyczenie od najmu (art. 659 i następne K.c.), ponieważ jedną z podstawowych właściwości stosunku najmu jest obowiązek uiszczania czynszu przez najemcę (art. 659 K.c.). Jeśli ktoś bezumownie korzysta z cudzej powierzchni mieszkalnej, to w grę może wchodzić płacenie odszkodowania z tego tytułu (art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów). Niekiedy w relacjach między (potencjalnym) wynajmującym (np. właścicielem mieszkania) a osobą korzystającą z powierzchni mieszkalnych dochodzi do sporu o rozliczenie nakładów (np. na naprawy lub usprawnienia). Z uwagi na ogólność przepisów kodeksowych (nie tylko o najmie), bardziej szczegółowo tę problematykę uregulowano w ustawie o ochronie praw lokatorów (zwłaszcza w jej artykule 6 i następnych); poszczególne nakłady warto zestawić z brzmieniem odpowiednich przepisów prawnych.

 

Proszę rozważyć ograniczenie kosztów przez zastosowanie rozwiązań pośrednich, niekoniecznie przez odcięcie mediów. Można – w porozumieniu z dostawcą – doprowadzić do zainstalowania licznika, pozwalającego na doładowywanie (podobnie jak telefonów „na kartę”).

 

Jedną z cech prawa prywatnego jest to, że podmiot uprawnień jest władny z nich korzystać albo zaniechać tego. Można dochodzić roszczeń, można z tego zrezygnować. Jest spory wybór sposobów załatwiania spraw.

 

Wytoczenie powództwa to jedna z czynności, które (w świetle artykułu 123 K.c.) skutkują przerwaniem biegu przedawnienia. Zwracam Pani uwagę na przedawnienie (art. 117 i następne K.c.), zwłaszcza z uwagi na trzyletni okres przedawnienia roszczeń okresowych (art. 118 K.c.) – takimi są roszczenia z tytułu czynszu lub podobne.

 

Pani zdecyduje, czego się domagać – czy „tylko” opuszczenia Pani nieruchomości (np. wytaczając powództwo o eksmisję), czy również świadczeń majątkowych – być może czegoś poza zrefundowaniem poniesionych przez Panią opłat. Pani zdecyduje, czy żądania będą obejmowały odsetki – ustawowe (z powodu braku umowy, w której mogłyby znaleźć się postanowienia o odsetkach umownych).

 

Przed wytoczeniem powództwa – zwłaszcza dotyczącego opuszczenia rzeczonej nieruchomości przez Pani brata – proponowałbym odwiedzić przynajmniej jedną kancelarię komorniczą, okazując wcześniej wykonane orzeczenie o eksmisji. Uważam, że zbytnim optymizmem byłoby oczekiwać możliwości dokonania eksmisji Pani brata na podstawie tamtego orzeczenia; jednakże konsultacja z (przynajmniej) jednym komornikiem może okazać się właściwym rozwiązaniem. Aktualny status Pani brata może budzić wątpliwości – poprzednio był współwłaścicielem (i zapewne współposiadaczem samoistnym), ale jego przyjęcie przez Państwa ojca może wskazywać na to, że stał się jego domownikiem (czyli osobą, którą mogłoby obejmować orzeczenie dotyczące Pani ojca). W przypadku wytoczenia powództwa byłoby dobrze wyjaśnić charakter jego pobytu. W obronie przed egzekucją bywają podnoszone zaskakujące okoliczności (w tym dotyczące precyzji pozwu, a zwłaszcza precyzji orzeczenia, na podstawie którego ktoś miałby opuścić dane miejsce).

 

Chodzi o Pani najbliższych krewnych – niezależnie od relacji z nimi. Chodzi o osoby, względem których (zwłaszcza wobec Pani ojca) mógłby spoczywać na Pani obowiązek alimentacyjny – art. 128 i następne Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (skrótowo: K.r.o.). W praktyce zdarza się występowanie z powództwem o alimenty przez organ administracji publicznej (właściwy w sprawach z zakresu pomocy społecznej) o alimenty od dziecka (dzieci) na rzecz rodzica, który wcześniej swe dziecko (dzieci) lekceważył. Z tych powodów właściwym rozwiązaniem (również z uwagi na istotny dla Pani odbiór społeczny) mogłoby być podjęcie próby ugodowego załatwienia sprawy. Być może uda się zawrzeć (przynajmniej w odniesieniu do niektórych zagadnień) ugodę (art. 917, art. 918 K.c.). W procedurze cywilnej ustawodawca daje spore możliwości zawarcia ugody, zwłaszcza w drodze mediacji – od art. 1831 do art. 1815 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Można wnioskować o skierowanie sprawy do mediacji lub (za)wezwać kogoś do próby ugodowej.

 

Ewentualne wytoczenie powództwa można poprzedzić wysłaniem – najlepiej listami poleconymi (zapewne z opcją zwrotnego potwierdzenia odbioru) – do adresatów żądań, jakie ma Pani względem nich (żądania te mogą się różnić w przypadku każdej osoby). Wezwanie można określić mianem przedsądowego. Można zaproponować warunki porozumienia. Ważne jest, by Pani miała dowód skierowania takiego wezwania – nawet na wszelki wypadek. Zdarza się w praktyce, że pozwany – np. odpowiedzi na pozew – uznaje powództwo i twierdzi, że wystąpienie na drogę sądową było zbędne (z uwagi na jego gotowość do spełnienia żądania); z tym może się wiązać żądanie własne pozwanego, aby powód został przez sąd zobowiązany do zwrotu na jego rzecz określonych kosztów (np. związanych z obsługą prawną) – z uwagi na zbędne (lub przedwczesne) pozwanie go. Warto więc zadbać – jak w innych ważnych sprawach – o dowód wysłania pisma; gdy pisma się składa (np. w biurze podawczym), to należy domagać się potwierdzenia przyjęcia pisma.

 

Schemat postępowania wygląda następująco: najpierw wytacza się powództwo (ewentualnie wzywa, za pośrednictwem sądu, do próby ugodowej), następnie sprawa jest rozpoznawana, a potem może nastąpić przymusowe wykonanie orzeczenia (czyli jego wyegzekwowanie). Może nastąpić, ponieważ strona przegrywająca może wykonać orzeczenie (np. opuścić nieruchomość, zapłacić). Jeśli brakuje spełnienia zasądzonego świadczenia, sprawa może zostać skierowana na drogę egzekucji – typową praktyką jest egzekwowanie orzeczeń prawomocnych, zaopatrzonych w klauzulę prawomocności (od czego są wyjątki); chodzi o to, że komornik może podejmować działania na podstawie tytułu wykonawczego lub tytułu egzekucyjnego (art. 776 i następne K.c.).

 

Proszę pamiętać o tym, że dobra osobiste (np. cześć) podlegają ochronie prawnej (art. 23 K.c.). Ofiara naruszenia dóbr osobistych może wystąpić z roszczeniami (zazwyczaj na podstawie artykułu 24 K.c.) – np. może zażądać zadośćuczynienia. Wspominam o tym zwłaszcza z uwagi na Pani słowa o tym, że Pani krewni publicznie wypowiadali o Pani słowa wymierzone w Panią. Oczywiście, również w takich przypadkach należy pamiętać o prawnym obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.) – postępowanie dowodowe (od art. 227 do art. 315 K.p.c.) stanowi bardzo ważny składnik postępowania sądowego. W praktyce dobrze jest zachowywać się odpowiednio aktywnie – by uniknąć uznania przez sąd, jakoby bierność była przejawem zgody z twierdzeniami kogoś innego (art. 230 K.p.c.).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden minus 7 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »