Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dzierżawa gospodarstwa rolnego

Autor: Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 15.08.2013

Czy rodzice mogą dzierżawić gospodarstwo rolne (ziemię bez budynków) od dzieci?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Postaram się szczegółowo wszystko Panu wyjaśnić. Co do zasady zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego (K.c.):

 

„§ 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

 

§ 2. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków”.

 

Zarówno wydzierżawiającym, jak i dzierżawcą nieruchomości rolnych może być każdy podmiot prawa, w tym osoba fizyczna, prawna i jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność do nabywania praw i zaciągania zobowiązań we własnym imieniu (zob. J. Nadler [w:] E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1106; A. Lichorowicz [w:] System prawa prywatnego, t. 8, s. 162-163).

 

Nie ma też wątpliwości w literaturze przedmiotu, że wydzierżawiającym nie musi być nawet właściciel rzeczy. Właściwie jedynym wymogiem jest to, aby wydzierżawiający mógł faktycznie władać rzeczą i zapewnić dzierżawcy możliwość korzystania i czerpania pożytków z przedmiotu dzierżawy. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z 30 marca 1959 r. (1 CR 337/57, RPEiS 1958, z. 4, s. 317) dzierżawca nie ma obowiązku żądać dowodu ani nawet powołania się na prawo własności wydzierżawiającego. W orzeczeniu z 29 października 1970 r. (III CRN 328/70, OSNPG 1971, nr 3, poz. 20) SN uznał, że nawet osoba niebędąca właścicielem gruntu, użytkująca grunt bez tytułu prawnego, może skutecznie zawrzeć umowę obligacyjną dotyczącą tego gruntu z osobami trzecimi. Z tego powodu umowy takie nie będą nieważne. Podobnie wypowiedział się SN w orzeczeniu z 9 września 1998 r. (II CKN 795/97, niepubl.), w którym stwierdził, że wydzierżawiający nie musi być właścicielem rzeczy oddanej w dzierżawę i nie musi mu przysługiwać inne prawo do tej rzeczy.

 

Podsumowując, należy stwierdzić, że nie ma żadnych przeszkód do zawarcia umowy dzierżawy pomiędzy członkami rodziny, niezależnie od miejsca pobytu wydzierżawiających, bo jeżeli prawo pozwala na zawarcie takiej umowy przez osobę, która nie jest właścicielem, to tym bardziej umożliwia to właścicielowi – co do tego nie może być wątpliwości.

 

Natomiast w zakresie przedmiotu dzierżawy w nauce prawa podkreśla się, że mogą nim być rzeczy, w tym rzeczy ruchome i nieruchomości, prawa majątkowe oraz zespół zorganizowanych praw majątkowych – składników materialnych i niematerialnych, takich jak gospodarstwo rolne czy też przedsiębiorstwo, o ile wskazane przedmioty dzierżawy posiadają właściwości umożliwiające obiektywnie korzystanie z nich i czerpanie korzyści (pożytków) przez dzierżawcę (tak też: A. Lichorowicz [w:] System prawa prywatnego, t. 8, s. 164-167; J. Szachułowicz [w:] K. Pietrzykowski, Komentarz , t. 2, 2005, s. 460; H. Ciepła [w:] G. Bieniek, Komentarz, t. 2, 2006, s. 303; W. Czachórski, Zobowiązania, 2007, s. 494; C. Stempka-Jaźwińska, Umowa dzierżawy nieruchomości, Toruń 1981, s. 20; M. Litwińska, Dzierżawa i użytkowanie przedsiębiorstwa w świetle art. 55 2 k.c., PPH 1994, nr 3, s. 11; Z. Zaporowska, Wokół umowy najmu i dzierżawy wierzchowców, s. 30-56; na temat dzierżawy urządzeń przesyłowych zob. R. Rykowski, Status prawny urządzeń przesyłowych z art. 49 k.c. – uwagi na tle nowelizacji kodeksu cywilnego, PPH 2009, nr 7, s. 44 i n.).

 

Dlatego przedmiotem umowy może być także gospodarstwo rolne jako całość i to nie ulega wątpliwości.

 

Natomiast dyskusyjne jest, czy można zawierać umowy dotyczące wyłącznie gruntu bez jego części składowych, jakimi są budynki. Zgodnie bowiem z art. 553 K.c. za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Koniecznym i niezbędnym składnikiem każdego gospodarstwa rolnego jest grunt rolny, inne składniki nie są konieczne dla bytu samego gospodarstwa (postanowienie SN z 7 maja 1997 r., II CKN 197/97, Wokanda 1997, nr 9, s. 9; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 września 1991 r., II SA 669/91, ONSA 1992, nr 2, poz. 26).

 

O ile zatem mamy na myśli grunty rolne, o tyle mówimy co do zasady o gospodarstwie.

 

W nauce prawa podnosi się, że podobnie jak w przypadku art. 552 K.c. powstaje pytanie o możliwość wyłączeń składników gospodarstwa rolnego z umowy obejmującej całe to gospodarstwo. Uznaje się, że taka możliwość z zasady występuje. Jednak ograniczenie zawiera sam art. 553 K.c., wymieniając takie składniki gospodarstwa, bez których co do istoty swojej gospodarstwa nie będzie. W szczególności chodzi o grunty i budynki gospodarskie. W przepisie tym chodzi o czynność rozporządzającą, ale brak jest podstaw do twierdzenia, że nie można tej reguły odnieść do stosunku zobowiązującego, jakim jest np. dzierżawa, jako że panuje swoboda zawierania umów.

 

Proszę mieć świadomość, że nie istnieje w tym względzie bezpośredni przepis prawa, który mogę Panu zacytować jako podstawę. Odpowiedzi muszę udzielić pośrednio przez analizę innego przepisu, a mianowicie art. 47 K.c., który stanowi, że część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego – zatem jest nią budynek.

 

W literaturze podkreśla się, że choć art. 47 § 1 K.c. wspomina tylko o prawach rzeczowych, to co do zasady należy odnieść go także co do praw spadkowych i zobowiązaniowych (inaczej co do zobowiązań: A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne).

 

Ale istnieje też drugi pogląd, z którym ja się zgadzam (albowiem skoro prawo czegoś nie zakazuje, oznacza to, że jest to możliwe), mówiący, że część składowa rzeczy może być też przedmiotem posiadania (tak: J. Ignatowicz [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, 1972, s. 137; Z. Radwański, Prawo cywilne, s. 108; zob. też E. Skowrońska [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, 1997, s. 115). Chodzi jednak wyłącznie o posiadanie zależne; samoistne posiadanie części składowych rzeczy nie jest możliwe (tak: SN, 6 czerwca 1973 r., niepubl.; SN, 19 stycznia 1988 r., niepubl.).

 

Ponieważ jednak dzierżawa dotyczy gruntu, a więc nieruchomości rolnej stanowiącej samo w sobie gospodarstwo rolne, w niniejszym przypadku, wydzierżawiając grunty rolne, wydzierżawia się w zasadzie całe gospodarstwo.

 

Co do zasady w innych przypadkach dopuściłabym stosunek obligacyjny odrębny np. dla gruntu i dla budynku.

 

Są to rozważania mocno doktrynalne, ale inaczej nie bardzo mogłabym Panu wytłumaczyć, na czym polega problem, którego na pierwszy rzut oka w Pana pytaniu nie widać.

 

Podsumowując, należy stwierdzić (podkreślam, że jest to – jak wyżej wskazałam – dyskusyjne), że mając na uwadze, iż dzierżawa ma nastąpić w obrębie rodziny i nie będzie w tym zakresie sporów, chyba dopuściłabym taką możliwość, ale raczej w ten sposób, że opisałabym przedmiot jako grunty rolne stanowiące gospodarstwo z wyłączeniem poszczególnych części składowych, jak np. budynki (jest to bardzo dziwna konstrukcja i w praktyce nie spotykana, ale wszystko zależy od interpretacji zasady superficies solo cedit i przeniesienia bądź nie treści art. 47 K.c. na grunt stosunków obligacyjnych). Podkreślam też, że raczej nie będzie w tej materii jednolitych stanowisk.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 minus siedem =

»Podobne materiały

Gospodarstwo agroturystyczne – czy może je prowadzić dzierżawca?

Czy można korzystać z uregulowań prawnych związanych z agroturystyką, dzierżawiąc gospodarstwo rolne? Jeśli tak, to jak powinna wyglądać umowa dzierżawy i gdzie należy ją zarejestrować? Czy istnieje sposób na sprzedaż alkoholu w takim gospodarstwie (np. umowa z jakąś firmą)?

 

Dzierżawa ziemi a pobyt za granicą

Mam w Polsce gospodarstwo rolne (20 ha). Prawie w całości je dzierżawię – zostawiłam sobie tylko 1 ha, ale go nie uprawiam, bo od kilku lat regularnie przebywam w Holandii. Choć opłacałam składki na ubezpieczenie rolnicze, KRUS dopatrzyła się, że nie uprawiam ziemi i chce mi zabrać ubezpieczen

 

Dzierżawa gruntów rolnych

Jestem właścicielem gospodarstwa. Podpisałem umowę dzierżawy gruntów rolnych z moim ojcem, jednak starostwo nie chce jej zarejestrować, a co za tym idzie – ojciec nie jest objęty ubezpieczeniem KRUS. Urzędnicy argumentują, że nie mogę wydzierżawić gruntu osobie blisko spokrewnionej, aby ta mog

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »