Dom bliźniaczy – problem z podziałem współwłasności

Zniesienie współwłasności to zawsze kontrowersyjne zagadnienie.

Unormowanie problematyki znoszenia współwłasności zawierają przepisy art. 210-221 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.). Zniesienie współwłasności może nastąpić w dwojaki sposób: w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami lub przez sąd.

Zgodnie Kodeksem cywilnym:

„Art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Art. 212. § 1. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

§ 2. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

§ 3. Jeżeli ustalone zostały dopłaty lub spłaty, sąd oznaczy termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. W wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych”.

Nasze prawo nie ustala pierwszeństwa co do sposobów zniesienia współwłasności nieruchomości. Żaden z nich nie jest pierwszy.

Sąd na podstawie stanu faktycznego bierze pod uwagę wszystkie okoliczności, możliwości, istniejące ograniczenia oraz rozwiązania.

Pani chce podziału fizycznego, siostra – wydzielenia lokali, lecz jak będzie, zdecyduje sąd. Może on wybrać inny sposób niż proponowany przez strony.

Co do podstawowych sposobów zniesienia współwłasności stosowanych przez sądy wskazać należy:

• podział wspólnej rzeczy (prawa) z możliwością ewentualnego zasądzenia dopłat pieniężnych;
• przyznanie rzeczy (prawa), stosownie do okoliczności, jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
• sprzedanie rzeczy (prawa), stosownie do przepisów K.p.c., i podział uzyskanych pieniędzy pomiędzy współwłaścicieli.

Podział fizyczny rzeczy jest sprawiedliwy i pożądany, ponieważ unika się w ten sposób wysokich spłat. Zniesienie współwłasności tą drogą zostało jednak wyłączone w sytuacji, gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy (chodzi tu przede wszystkim o niezgodność podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego) lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (to kryterium ma współcześnie znaczenie przy podziale wspólnych działek siedliskowych w gospodarstwach rolnych) albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (art. 211 K.c.).

Zakazany jest podział fizyczny, który narusza społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, np. gdy oznacza podział małej działki na działki o znikomej wielkości, które nie mają funkcjonalnego znaczenia. Sądy nie wyrażają zgody także na tworzenie małych działek – enklaw wewnątrz innych działek – oraz na podział działek linią wielokrotnie łamaną.

Przykładem prawidłowego rozumienia przesłanki „społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości” może być rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego (orzeczenie z 24 maja 1974 r., III CRN 373/73, PUG 1/75, str. 24), w którym uznano, że przesłance tej „nie czyni zadość podzielenie małej działki na działki znikomej wielkości, pozbawione wszelkiego funkcjonalnego znaczenia, dzielenie małej działki linią łamaną, tworzenie maleńkich enklaw usytuowanych wewnątrz innych działek, tworzenie odrębnych nieruchomości z maleńkiego kawałka gruntu, zajętego bezpośrednio przez sam budynek”.

Zatem podział przedmiotowej rzeczy wspólnej byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, gdyby zmniejszył jej wartość, zmienił jej istotę (na przykład z uwagi, że nie mogłaby już służyć tym celom, do których została przeznaczona), a także gdyby w wyniku podziału powstały małe, niczemu nie służące części.

Niedopuszczalny jest również podział fizyczny, który oznaczałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Przykładowo dotyczy to sytuacji, gdy suma wartości rzeczy powstałych w wyniku podziału jest znacznie niższa niż wartość rzeczy przed podziałem.

Sprzeczność z przepisami zachodzi wówczas, gdy konkretne przepisy wyłączają możliwość dokonania podziału fizycznego rzeczy.

Według orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1960 roku (OSPiKA 1967, poz. 110) taki podział pionowy budynku jest dopuszczalny, jeżeli następuje wraz z działką i jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę budynku dzielącą budynek na części regularne i samodzielne. Może być to ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu na podstawie pozwolenia organu budowlanego. Ważne jest, żeby ściana ta przebiegała przez wszystkie kondygnacje i była na tej samej linii, co podział działki. Zatem możemy spotkać się z odmową dokonania podziału budynku – a wraz z nią podziału działki – jeżeli nie będzie możliwe nawet po dokonaniu określonych przeróbek budowlanych przedzielenie pionowe budynku w jednej linii na dwie regularne i samodzielne części.

„Techniczny, »pionowy«, podział budynku wraz z gruntem tym różni się od ustanowienia odrębnej własności lokali, że całkowicie znosi współwłasność nieruchomości zarówno co do działki gruntu, na której wybudowany został dom mieszkalny, jak i co do reszty gruntu i wszelkich części domu oraz innych urządzeń, które przy ustanowieniu odrębnej własności lokali pozostają nadal współwłasnością.

Jeżeli zniesienie współwłasności budynkowo-mieszkaniowej może nastąpić przez podział fizyczny z utrzymaniem dotychczasowego stanu użytkowania poszczególnych współwłaścicieli, to społeczno-gospodarcze przeznaczenie takiej własności, zapewniającej współwłaścicielom odrębne mieszkania, nakazuje dać pierwszeństwo temu podziałowi – jeżeli wszyscy zainteresowani tego pragną – i to nawet w tym wypadku, gdyby przewidywane koszty odpowiedniej adaptacji przekroczyły nieco kryteria ekonomicznej opłacalności takiego podziału” (tak postanowienie Sądu Najwyższego z 26 października 1976 r., III CRN 227/76).

Jak ma wyglądać w praktyce taki podział, wypowiadał się wielokrotnie Sąd Najwyższy. W postanowieniu z dnia 12 października 2000 r. (IV CKN 1525/00) SN stwierdził: „podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny, jeżeli w wyniku tego powstają odrębne budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu. O odrębności powstałych z podziału budynków mówić można wówczas, jeżeli tworzą one zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie odpowiednich służebności”.

Z kolei w postanowieniu z dnia 20 stycznia 2000 r. (I CKN 355/98) Sąd Najwyższy stwierdził, iż przy zniesieniu współwłasności nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, budynek mieszkalny wraz z działką może być podzielony pionowo, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii podziału działki. Zgodnie bowiem z zasadą superficies solo cedit budynki trwale z gruntem związane oraz ich części są częściami składowymi gruntu.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 12 listopada 1976 r. (III CRN 243/76) „w świetle ukształtowanego orzecznictwa budynek może być podzielony – wraz z działką – pionowo, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę, dzielącą budynek na regularne i samodzielne części”.

Nie jest natomiast możliwy podział samego budynku. Budynek może być podzielony tylko razem z działką i według linii pionowej, jeżeli linia podziału przebiega przez ścianę dzielącą budynek na regularne i samodzielne części; nie może być natomiast podzielony, jeżeli linia podziału przebiega przez znajdujące się w budynku pomieszczenia lub dzieli budynek na części nieregularne (postanowienie SN z 28 września 1978 r., III CRN 173/78 oraz postanowienie z 9 stycznia 1985 r., III CRN 328/84).

Pojęcie „ściany dzielącej budynek” bliżej wyjaśnił Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 5 stycznia 1970 r. (I CR 5/71), z którego wynika, że chodzi tu o płaszczyznę pionową (ścianę) już istniejącą bądź możliwą do wykonania. Przy ocenie możliwości wykonania ściany w budynku istotne jest to, czy w wyniku wykonania ściany powstaną samodzielne części budynku. Takimi częściami są nie tylko te, które powstają jako zamknięte w sobie funkcjonalne całości, ale także te, w których uzasadnione interesy właścicieli znajdują gwarancje w drodze ustanowienia odpowiednich służebności. Nie mogą być natomiast uznane za samodzielne te części budynku, które w razie wzniesienia ściany wymagałyby, chociażby w jednej jego części, daleko idących przeróbek, których koszt wykonania byłby niecelowy z punktu widzenia gospodarczego. W takim wypadku zachodzi niedopuszczalność podziału budynku wraz z gruntem.

W Pani sytuacji za podziałem w pionie przemawia to, że jest to budynek bliźniaczy, a więc są solidne ściany działowe, a jednocześnie nic nie stoi na przeszkodzie, aby taką ścianę postawić tam, gdzie zgodnie z pierwotnym projektem miała ona być.

Już na etapie projektowania było przewidziane, że można znieść współwłasność, dzieląc bliźniaka w pionie.

Budynek – jak Pani pisze – zgłoszony był do użytkowania jako bliźniak i mniemam, że ze ścianą działową.

Przydatne byłyby projekty, zgłoszenia do użytkowania i inne dokumenty wskazujące na to, że miał to być klasyczny bliźniak.

Trudność powoduje fakt, że parter stanowi obecnie jeden lokal i najłatwiej jest wydzielić go jako odrębny lokal użytkowy, przyznać jednemu ze współwłaścicieli oraz zasądzić spłaty na rzecz drugiego.

Dla sądu bez większego znaczenia może być to, że zostanie Pani pozbawiona garażu, skoro dotychczas pomieszczenia nie były tak użytkowane. Sąd może uznać, że za pieniądze ze spłaty postawi sobie Pani samodzielny garaż.