Mamy 10 803 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Decyzja o warunkach zabudowy – podział działki, której części mają różne przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

Autor: Ewa Szczepanik-Kurowska • Opublikowane: 14.04.2010

Jesteśmy małżeństwem, posiadamy działkę o powierzchni ok. 1 ha, z czego prawie połowa to użytek oznaczony jako Bp (zurbanizowany teren niezabudowany), a reszta to użytek B (teren mieszkaniowy). Użytek Bp został 2 lata temu przeklasyfikowany z użytków rolniczych. Staramy się o podział, tak aby 3200 m2 można było sprzedać. Gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego dla tego obszaru i – powołując się na art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – żąda przedłożenia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na decyzję trzeba poczekać ok. 6 miesięcy.

Chcieliśmy jak najszybciej podzielić i sprzedać te 3200 m2 działki, aby kupić córce mieszkanie. Urzędnicy z gminy twierdzą, że bez decyzji nie ma mowy o podziale. Uważają też, że powinniśmy ponieść koszt opłaty adiacenckiej. Czy istnieje inna możliwość podziału? Czy możemy sprzedać udziały? Dodać powinniśmy, że na użytku B stoi nasz dom. Do roku 2004 obowiązywał dla tego terenu „stary” plan zagospodarowania przestrzennego.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z informacji przez Państwa podanych wynika, że organ przed dokonaniem podziału nieruchomości żąda przedstawienia decyzji o warunkach zabudowy, powołując się na art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (w skrócie – ustawa g.n.).

 

W myśl tego artykułu, w przypadku braku planu miejscowego – jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu – podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli:

 

  • nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo
  • jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

 

Termin wydania decyzji o warunkach zabudowy

 

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w skrócie – ustawa p.z.p.) nie określa terminu, w jakim organ powinien wydać decyzję o warunkach zabudowy. W związku z tym należy przyjąć termin przewidziany przez przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (K.p.a.)

 

W myśl art. 35 K.p.a. organy administracji publicznej obowiązane są załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki.

 

Załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej – nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym – w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania.

 

Organy wyższego stopnia mogą określać rodzaje spraw, które załatwiane będą w terminach krótszych.

 

Do terminów wymienionych wyżej nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa dla dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień wynikających z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.

 

Wobec powyższego organ na wydanie decyzji o warunkach zabudowy ma miesiąc, a w sprawie szczególnie skomplikowanej dwa miesiące.

 

W przypadku, gdy organowi nie uda się załatwić sprawy w ciągu miesiąca, ma on obowiązek zawiadomić Państwa, wskazując przyczyny i podając nowy termin (art. 36 K.p.a.).

 

Stwierdzić należy jednak, że często organy nie załatwiają sprawy w terminie i nie informują o tym stron.

 

Na wniosku o wydanie decyzji warto zatem napisać adnotację, prosząc o pilne załatwienie sprawy, o przykładowej treści:

 

„Jednocześnie zwracam się z prośbą o pilne rozpatrzenie wniosku z uwagi na to, iż przedmiotowa decyzja jest niezbędna do planowanej sprzedaży nieruchomości.”

 

Po upływie miesięcznego terminu uzasadnione jest skierowanie do organu wyższej instancji zażalenia na niezałatwienie sprawy w terminie (art. 37 K.p.a.). Zażalenie to ma szczególny charakter, gdyż nie kwestionuje się nim postanowienia, ale stan faktycznej bezczynności organu.

 

Organ wyższego stopnia, uznając zażalenie za uzasadnione, wyznacza nowy, dodatkowy termin załatwienia sprawy. Ponadto zarządza wyjaśnienie przyczyn uchybienia terminu i ustala krąg osób winnych niezałatwienia sprawy w terminie.

 

Stwierdzić należy, że w praktyce złożenie zażalenia na niezałatwienie sprawy w terminie często skutkuje znacznym przyspieszeniem wydania decyzji administracyjnej w sprawie.

 

Zaznaczyć należy jednak, iż gmina może w wyjątkowych sytuacjach zawiesić postępowanie w sprawie podziału nieruchomości.

 

Będzie tak w przypadku, gdy wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego i w przypadku, gdy wniosek został złożony już po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu.

 

Organ administracyjny nie może jednak zawiesić postępowania na dłużej niż 6 miesięcy.

 

 

Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej

 

Opłata adiacencka może wystąpić w przypadku:

 

  • podziału nieruchomości,
  • scalenia i ponownego podziału,
  • w związku z budową przez jednostkę samorządu urządzeń infrastruktury technicznej.

 

Zgodnie z art. 98a ustawy g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości.

 

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

 

Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

 

Wobec powyższego, jeżeli w skutek podziału wartość Państwa nieruchomości wzrosła, gmina może żądać wniesienia opłaty adiacenckiej.

 

Tym niemniej mają Państwo prawo do kwestionowania ustalonego przez gminę wzrostu wartości nieruchomości, a tym samym do zakwestionowania samej wysokość opłaty adiacenckiej.

 

 

Sprzedaż udziałów w nieruchomości

 

Jest to oczywiście dopuszczalne, choć nie wiem, czy z punktu widzenia Państwa sytuacji korzystne. W wyniku bowiem sprzedaży udziałów w nieruchomości, cała nieruchomość będzie objęta współwłasnością.

 

Zgodnie z art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny współwłasność oznacza, że własność danej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.

 

W praktyce będzie to oznaczało, że kupujący od Państwa będą mogli rozporządzać tylko swoim udziałem, ale pojęcie udziału nie jest w tej sytuacji równoznaczne z posiadaniem połowy działki.

 

Oznacza to, że dla uzyskania np. pozwolenia na budowę współwłaściciele będą potrzebowali Państwa zgody. Podobnie rzecz ma się z innymi czynnościami dotyczącymi działki.

 

Co do kwestii, iż na działce stoi budynek mieszkalny, stwierdzić należy, że nie jest on przeszkodą w podziale nieruchomości. Przy podziale należy jedynie zachować odpowiednią odległość granic działki od budynku.

 

Co do zasady zgodnie z § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynek nie może znajdować się w mniejszej odległości od granicy niż:

 

  • 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów;
  • 4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

 

Podsumowując: w celu szybkiego podziału i sprzedaży działki warto na wniosku o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dokonać adnotacji z prośbą o szybkie załatwienie sprawy. W sytuacji zaś, gdy organ nie dochowa terminu, wnieść można do organu wyższej instancji zażalenie na niezałatwienie sprawy w terminie (art. 37 K.p.a.).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (1):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 - 2 =

24.03.2011

Jeśli działka zgodnie z ewidencją gruntów ma charakter uzytkowania B i Bp, to nie jest gruntem rolnym i nie ma ograniczenia podziału działki co do wielkości. Przypomnę, iż zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z gruntu rolnego nie można wydzielać działek mniejszych niż 0.30 ha. Skoro w tej sprawie działka nie jest gruntem rolnym, to nie ma przeszkód w przedmicie podziału i nie rozumiem czemu gmina żąda przedłożenia decyzji o warunkach zabudowy.

Tredar

»Podobne materiały

Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Jestem właścicielką dużego domu. Postanowiłam otworzyć w nim dom całodobowego pobytu dla osób starszych. Budynek musi mieć zmienioną kategorię z I (dom jednorodzinny) na XI (budynek służby zdrowia). Plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje na tej działce dom jednorodzinny. Co robić? Jak dopro

Niezabudowana działka

Jeżeli dla sprzedawanej niezabudowanej działki sprzedający uzyskał zezwolenie na budowę oraz zatwierdzenie projektu budowlanego, to czy taka informacja musi być opisana w akcie notarialnym i jakie regulacje prawne o tym decydują? Czy aktualny stan działki należy szczegółowo opisać w akcie notarialny

Decyzja o warunkach zabudowy

Dowiedziałam się, że mój sąsiad wystąpił do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (inwestycja polega na zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego, który znajduje się na jego działce). Dodam, że nie miał pozwolenia na budowę tej nieruchomości – czy w takiej sytuacji m

Podział działki budowlanej

Czy istnieje możliwość podziału działki budowlanej i przeznaczenia jej na cele rekreacyjne (zaznaczam, że działka jest nieuzbrojona)?  

Opłata adiacencka po podziale nieruchomości

Otrzymałam od urzędu pismo (w załączniku) o postępowaniu w sprawie dodatkowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale nieruchomości (jednej niedużej działki) i odsprzedaniu jej połowy sąsiadowi przed upływem trzech lat. Działkę nabyłam w wyniku przetargu; oboje z sąsi
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »