.
Mamy 13 116 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Decyzja o warunkach zabudowy

Autor: Krystyna Ewa Nizioł • Opublikowane: 23.04.2013 • Zaktualizowane: 05.06.2022

Dowiedziałam się, że mój sąsiad wystąpił do urzędu gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (inwestycja polega na zmianie sposobu użytkowania budynku gospodarczego, który znajduje się na jego działce). Dodam, że nie miał pozwolenia na budowę tej nieruchomości – czy w takiej sytuacji można wydać taką decyzję? Czy warunki zabudowy powinny określać odległość od sąsiedniej działki i liczbę otworów okiennych?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wymogi dotyczące decyzji o warunkach zagospodarowania terenu są określone w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.; dalej – U.p.z.).

 

Zgodnie z art. 59 ust. 1 U.p.z. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

 

Decyzja o warunkach zabudowy może zostać wydana jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków, określonych w art. 61 ust. 1 U.p.z.:

 

1) Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

2) Teren ma dostęp do drogi publicznej.

3) Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

4) Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 U.z.p..

5) Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

 

Decyzja o warunkach zabudowy jest pierwszym etapem realizacji inwestycji, na co wskazuje się w orzecznictwie. Ma ona służyć m.in. temu, aby wnioskodawca uzyskał informację, czy planowane przez niego zamierzenie inwestycyjne jest dopuszczalne na terenie, na którym ma zamiar je zrealizować (wyrok WSA w Krakowie z 30.11.2010 r., II SA/Kr 408/10).

 

W związku z tym wszelkie szczegóły dotyczące planowanej inwestycji będą dopiero przedmiotem decyzji o pozwoleniu na budowę, a w przypadku Pani sąsiada – decyzji dotyczącej zmiany przeznaczenia budynku.

 

Z charakteru decyzji o warunkach zabudowy wynika zatem, że ma ona charakter mniej szczegółowy niż właściwa decyzja o pozwoleniu na budowę. Potwierdzają to poglądy wyrażane w orzecznictwie.

 

Dotyczy to np. odległości budynku od granicy działki sąsiedniej.

 

W wyroku NSA Z 08.07.2008r. (II OSK 779/07) wskazano: ,,Na etapie ustalania warunków zabudowy organ nie ma kompetencji do przesądzenia, jaka precyzyjnie ma być odległość budynku od granicy sąsiedniej działki budowlanej. Dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na temat usytuowania, obrysu i układu istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, ze wskazaniem wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (art. 34 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego), gdyż dopiero ten organ ocenia projekt obiektu, dopiero wtedy zapada rozstrzygnięcie, czy projekt odpowiada warunkom wynikającym z Prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych”.

 

Ponadto ewentualna inwestycja, której dotyczy decyzja o warunkach zabudowy, powinna w niektórych przypadkach uwzględniać nie tylko zabudowę na działkach sąsiednich (w tym i na Pani terenie), lecz także zabudowę na działce inwestora.

 

Potwierdza to wyrok NSA z 25.11.2010 r. (II OSK 1776/09): ,,Inwestycja polegająca na dobudowie (nadbudowie) istniejącego już obiektu na działce inwestora powinna być dostosowana nie tylko do zabudowy na działkach sąsiednich (znajdujących się w obszarze analizowanym w ramach analizy urbanistycznej), ale także, a nawet w pewnych okolicznościach przede wszystkim, do zabudowy już istniejącej na działce inwestora”.

 

W związku z powyższym w decyzji o warunkach zabudowy takie elementy jak odległość budynku od granicy działki sąsiedniej mogą być określone w sposób ogólny. Podobnie ilość otworów okiennych. Bardziej szczegółowe dane powinny zostać zawarte w pozwoleniu na budowę (przebudowę), ponieważ wtedy badaniu podlega zgodność planowanej inwestycji z przepisami prawa budowlanego.

 

Jeżeli budynek gospodarczy wymagał uzyskania pozwolenia na budowę, a powstał bez takiego pozwolenia, to jest to tzw. samowola budowlana. Postępowanie dotyczące samowoli budowlanej i jej ewentualnej legalizacji jest postępowaniem odrębnym od tego, które dotyczy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wynika to wyraźnie z orzecznictwa.

 

W wyroku NSA z 16.11.2010 r. (II OSK 1587/08) wskazano, że ,,organ właściwy do rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy, ustalenia warunków zabudowy, nie jest właściwy do ustalenia samowoli budowlanej oraz wyprowadzania konsekwencji prawnych. Obrona przed samowolą budowlaną stanowi przedmiot odrębnego postępowania”.

 

Podobnie w wyroku NSA z 16.01.1997 r. (II OSK 172/06): ,,Organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie ma obowiązku badania zgodności istniejącej zabudowy z przepisami Prawa budowlanego, a jedynie z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego. Samowola budowlana powinna być prawomocnie stwierdzona w odrębnym postępowaniu prowadzonym przez organy nadzoru budowlanego. Dopiero wtedy strona postępowania o ustalenie warunków zabudowy może powoływać się na to, że istniejąca na działce sąsiedniej zabudowa jest niezgoda z prawem”.

 

W związku z tym, że przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy bada się zgodność planowanej inwestycji z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym, a nie z prawem budowlanym, na tym etapie organ nie bada, czy miała miejsce samowola budowlana. W tej sytuacji należy uznać, że Pani sąsiad będzie mógł uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 10 plus dwa =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl