Mamy 11 279 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Darowizna mieszkania spółdzielczego

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 18.01.2013

Rodzice chcą dokonać darowizny mieszkania spółdzielczego na moją rzecz. Mieszkanie jest jednak małe i chciałabym później zamienić je na większe (w obrębie tej samej spółdzielni mieszkaniowej). Jak najkorzystniej tego dokonać? Czy gdy rodzice dokonają darowizny mieszkania spółdzielczego na moją rzecz, mogę od razu je zamienić na większe, czy powinnam poczekać, by nie płacić podatku? Czy może lepiej, gdy to rodzice zamienią mieszkanie na większe, a potem dokonają darowizny mieszkania spółdzielczego (tego większego) na mnie?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak rozumiem, rodzice mają mieszkanie spółdzielcze własnościowe. W planie jest zamiana mieszkania na większe oraz darowizna mieszkania spółdzielczego Pani.

 

Ponieważ mamy do czynienia z nieruchomością, do zamiany i darowizny mieszkania spółdzielczego konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego. W Pani sytuacji byłby to akt notarialny z zamianą (obecnie lub później) oraz akt notarialny darowizny mieszkania spółdzielczego (przed zamianą lub po niej).

 

Przy darowiźnie mieszkania spółdzielczego znaczenie ma jego wartość. Od niej bowiem pobierany jest podatek od czynności cywilnoprawnych (2%) oraz opłaty notarialne.

 

Maksymalna stawka opłaty notarialnej wynosi od wartości:

  1. do 3000 zł – 100 zł,
  2. powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
  3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  6. powyżej 1 000 000 zł – 5710 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego, poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku.

 

Koszty odpisów aktu notarialnego oraz wpisu do ksiąg wieczystych są takie same: 6 zł za stronę odpisu, 200 zł za wpis prawa własności oraz 100 zł za wykreślenie wpisu o prawie własności.

 

Jednak kolejność dokonania czynności ma znaczenie dla ewentualnego wystąpienia obciążeń z tytułu podatku od darowizny oraz podatku dochodowego od osób fizycznych.

 

Podatek od darowizny

 

W przypadku darowizny mieszkania spółdzielczego przez rodziców dla Pani darowizna ta byłaby zwolniona z tego podatku. Stosownie do ustawy o podatku od spadków i darowizn:

 

Art. 4a. 1. Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:

  1. zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-8 i ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4, oraz
  2. udokumentują – w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1 – ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

 

2. Jeżeli nabywca dowiedział się o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych po upływie terminów, o których mowa w ust. 1 pkt 1, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, stosuje się, gdy nabywca zgłosi te rzeczy lub prawa majątkowe naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o ich nabyciu, oraz uprawdopodobni fakt późniejszego powzięcia wiadomości o ich nabyciu.

 

3. W przypadku niespełnienia warunków, o których mowa w ust. 1 i 2, nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach określonych dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej.

 

4. Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy:

  1. wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, nie przekracza kwoty określonej w art. 9 ust. 1 pkt 1 lub
  2. gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

 

Ponieważ darowizna mieszkania spółdzielczego dokonywana byłaby w formie aktu notarialnego, nie musiałaby Pani składać żadnych dodatkowych zeznań i zawiadomień. Zajmie się tym notariusz. Pani pozostałoby tylko zwrócić się do urzędu skarbowego o zaświadczenie, że dokonana darowizna mieszkania spółdzielczego jest wolna od podatku od darowizn.

 

Taka sytuacja byłaby zarówno przy darowiźnie mieszkania spółdzielczego przed jego zamianą przez rodziców, gdy zamiany dokonałaby Pani, jak i przy darowiźnie mieszkania spółdzielczego po jego zamianie – gdy zamiany dokonaliby rodzice, a dopiero potem darowali mieszkanie spółdzielcze Pani.

 

Podatek dochodowy od osób fizycznych

 

Co do zasady zamiana mieszkania traktowana jest jako odpłatne zbycie nieruchomości i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Pamiętać więc należy, że w przypadku zamiany nieruchomości każda ze stron umowy korzysta z uprawnień i podlega obowiązkom według stanu prawnego ww. ustawy obowiązującego w dniu nabycia nieruchomości lub prawa z nią związanego.

 

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

 

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy źródłem przychodu jest odpłatne zbycie:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości (w tym lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość),
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku zamiany okres ten odnosi się do każdej z osób dokonujących zamiany.

 

Użyte w cytowanym wyżej przepisie pojęcie „odpłatne zbycie” obejmuje swoim zakresem nie tylko umowę sprzedaży, lecz także umowę zamiany. Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny.

 

Zgodnie z art. 603 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a w art. 604 ww. K.c. wskazuje, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. W myśl art. 155 § 1 K.c. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

 

Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne.

 

Zamiana nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zamiana ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli natomiast zamiana nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z zamiany nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Zaznaczyć należy również, że przychód podatkowy powstaje nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

 

Istotne jest więc, kiedy rodzice nabyli swoje mieszkanie własnościowe od spółdzielni. Jeśli nabyli je przed 2006 r., to mogą dokonać zamiany, a potem dokonać darowizny mieszkania spółdzielczego Pani. Zamiana nie będzie wówczas podlegała podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. W takiej sytuacji – w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zamiana spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych nie stanowi w ogóle podlegającego opodatkowaniu źródła przychodu. Jeśli brak jest źródła przychodu, dokonana zamiana w ogóle nie rodzi skutków podatkowych po stronie wnioskodawcy w postaci powstania źródła przychodu.

 

Jednak gdyby zamiana dokonywana była w okresie 5 lat od końca roku podatkowego, w jakim rodzice nabyli mieszkanie własnościowe od spółdzielni, to taka zamiana podlegałaby podatkowi dochodowemu od osób fizycznych. Musieliby oni zapłacić 19% od dochodu. Do kosztów mogliby zaliczyć wydatki na zakup (przekształcenie) mieszkania właściwościowego, poniesione koszty notarialne, sądowe, nakłady na remonty, naprawy, rozbudowę, itp. Od powstałej różnicy należałoby zapłacić podatek dochodowy.

 

To samo miałoby miejsce, gdyby zamiany dokonywała Pani. Dla Pani datą nabycia byłby rok 2012. Zamiana jako forma zbycia powodowałaby podatek po Pani stronie, gdyby była dokonana przed 31.12.2017 r.

 

Jednocześnie należy zauważyć, że jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze zamiany, tj. od końca 2014 r., uzyskany przychód ze zbycia nabytego w 2012 r. prawa zostanie wydatkowany w całości na własne cele mieszkaniowe, to dochód ten będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy.

 

Wszystkie ulgi i zwolnienia podatkowe są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, wynikającej z art. 84 Konstytucji RP stanowiącego, że każdy jest obowiązany do ponoszenia ciężarów i świadczeń publicznych, w tym podatków określonych w ustawie. Zatem oceniając, czy w danej sytuacji przysługuje do niej prawo, należy przepisy stosować w sposób ścisły, tj. nie należy dokonywać ich wykładni rozszerzającej ani też zawężającej.

 

Na podatniku natomiast spoczywa ciężar udowodnienia prawidłowego wyliczenia podatku z tytułu odpłatnego zbycia prawa, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, co w każdej sytuacji jako indywidualny przypadek podlega ocenie organów podatkowych.

 

W przypadku gdy przychód z odpłatnego zbycia w całości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, a więc między innymi na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości zwolniony od podatku dochodowego.

 

Zatem gdy wartość nabytego w drodze zamiany mieszkania będzie równa lub przewyższy wartość mieszkania nabytego w drodze darowizny od rodziców, nie będzie miała Pani obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu dokonanej zamiany mieszkań.

 

Reasumując, najlepiej, gdyby rodzice obecnie dokonali darowizny mieszkania spółdzielczego Pani (nie ma podatku dochodowego, nie ma podatku od darowizn), a potem Pani dokona zamiany tego mieszkania na większe (nie ma podatku dochodowego).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 8 minus 10 =

»Podobne materiały

Darowizna mieszkania wykupionego z bonifikatą

W dniu 18.11.2006 r. babcia wykupiła od urzędu miasta mieszkanie z bonifikatą w wysokości 80%. Mieszkanie to babcia przepisała mi w akcie darowizny. Czy jeżeli babcia nie musi zwracać bonifikaty, to ten obowiązek przechodzi na mnie? Czy ja – jako nowy nabywca – mogę sprzedać to mieszkani

 

Darowizna mieszkania od babci a zachowek

W 2002 roku umową darowizny otrzymałem od dziadków ich wspólne mieszkanie własnościowe. W zamian za to ustanowiono na ich rzecz służebność osobistą (m.in. prawo do dożywotniego mieszkania w tym lokalu; opiekę w czasie choroby; sprawienie godnego pogrzebu itd.). W tym roku dziadkowie zmarli – n

 

Darowizna mieszkania dla wnuka a zachowek

Moja żona ma dwoje rodzeństwa: siostrę i brata. Ich matka przed śmiercią darowała mieszkanie wnukowi. Tym samym pominęła obie córki. Czy zatem mojej żonie i jej siostrze należy się zachowek? Jeśli tak, to w jakiej kwocie, jeśli za podstawę weźmiemy np. 200 000 zł? Jedna z sióstr jest bezrobotna &nda

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »