Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Darowizna od rodziców na zakup mieszkania i ustanowienie służebności

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 14.09.2020

Kupuję mieszkanie o wartości 200 tys. zł, które będzie finansowane w 30% z darowizny od moich rodziców i w 70% własnych oszczędności. Jestem w związku małżeńskim opartym na wspólnocie majątkowej. Na mieszkaniu chciałabym ustanowić dla moich rodziców służebność zamieszkania w nim dożywotnio. W jaki sposób zawrzeć umowę zakupu, żeby nie płacić podatku od darowizny czy od służebności lub zminimalizować podatek?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Darowizna od rodziców na zakup mieszkania i ustanowienie służebności

Darowizna kwoty na zakup mieszkania

Jeżeli Pani rodzice dokonają aktem darowizny finansowania 30% wartości nabywanego mieszkania, to proponowałabym, aby aktem dokonali darowizny na Pani rzecz tej kwoty. A zatem aby nie wnosili tej darowizny w akcie zakupu mieszkania, ponieważ wtedy notariusz będzie musiał ustanowić ich udziałowcami mieszkania. Nawet jeżeli Państwa notariusz uzna, że w akcie zakupu mieszkania można jednocześnie ustanowić darowiznę od rodziców, to aby nie musiał Pani płacić od tej kwoty podatku od spadku i darowizn.

 

Umowa darowizny to jedna z najbardziej częstych umów zawieranych miedzy najbliższymi. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t. j. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.) „podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej »podatkiem«, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem m.in. darowizny”.

 

Jako, że przepisy tej ustawy nie definiują pojęcia „darowizna”, należy odwołać się do odpowiednich przepisów Kodeksu cywilnego.

Umowa darowizny

W myśl art. 888 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Celem darowizny jest dokonanie nieodpłatnego przysporzenia na rzecz obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. Może ona polegać zarówno na przesunięciu do majątku obdarowanego określonych przedmiotów majątkowych, jak i na innych formach dyspozycji majątkowych darczyńcy prowadzących do zmniejszenia jego majątku, a po stronie majątku obdarowanego – do zwiększenia aktywów lub zmniejszenia pasywów. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Zgodnie z art. 890 § 1 Kodeksu oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy, prawa i inne świadczenia.

Podatek od nabywcy darowizny

Stosownie do art. 5 ww. ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych.

 

W przypadku nabycia majątku spadkodawcy tytułem darowizny obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy - z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; jeżeli ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczenia obu stron , obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń – art. 6 ust. 1 pkt 4 ww. ustaw.

 

Zgodnie z art. 9 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej kwotę wolną w wysokości 9637 zł, jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej.

 

W myśl art. 14 ust. 2 ww. ustawy zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe. Stosownie do art. 14 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy do I grupy podatkowej zalicza się: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.

Ustawowe zwolnienie z podatku

Natomiast stosownie do przepisu art. 4a ust. 1 powołanej wyżej ustawy zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:

 

  • zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2–8 i ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4, oraz
  • udokumentują - w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1 – ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

 

Zgłoszenia o nabyciu własności rzeczy i praw majątkowych dokonać należy na formularzu SD-Z2 zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 18 grudnia 2006 r. w sprawie zgłoszenia o nabyciu własności rzeczy i praw majątkowych (Dz. U. Nr 243, poz. 1762 ze zm.).

 

W przypadku niespełnienia warunków, o których mowa w ust. 1 i 2, nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach określonych dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej (art. 4a ust. 3 ww. ustawy).

 

Zgodnie z art. 4a ust. 4 ww. ustawy obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy:

 

  • wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, nie przekracza kwoty określonej w art. 9 ust. 1 pkt 1 lub
  • gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Ustanowienie służebności na mieszkaniu

Jak rozumiem, pragnie Pani dla rodziców ustanowić służebność mieszkania, o którym powyżej mowa.

Osobista służebność dożywotnia zależy od tego, jak określona została w treści aktu notarialnego, a jej treść sprowadza się do uprawnienia do mieszkania w domu czy lokalu mieszkalnym w braku odmiennych zastrzeżeń.

 

Treścią służebności mieszkania jest możliwość korzystania z cudzej nieruchomości poprzez zamieszkiwanie na niej oraz korzystanie z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302 § 1 Kodeksu cywilnego).

Istota służebności mieszkania

Istotą służebności mieszkania jest zapewnienie przez osobę zobowiązaną prawa do zamieszkiwania i korzystania z określonych części lub całości lokalu mieszkalnego bez ponoszenia dodatkowych kosztów jako to ma miejsce przy umowie dożywocie (czyli dostarczenia kosztów utrzymania, opieka w chorobie itp.). Celem bowiem tej służebności jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej. Prawo to jest niezbywalne (nie można go np. sprzedać innej osobie), nie podlega dziedziczeniu (nie wchodzi do spadku po śmierci uprawnionego) oraz wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Niemniej prawo służebności, mimo iż jest niedziedziczne, to właściciel mieszkania może umówić się z uprawnionym do służebności, że po śmierci uprawnionego służebność będzie przysługiwać jego dzieciom czy małżonkowi (art. 301 § 2 Kodeksu cywilnego).

 

Co ważne, w przeciwieństwie do umowy dożywocia, przy służebności osobistej (mieszkania), gdyby spadkobierca osoby zobowiązanej, jako nabywca mieszkania, chciał je sprzedać, musiałaby uzyskać do tej czynności zgodę osoby uprawnionej, do dożywotniego zamieszkania. Do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych (art. 297), wobec czego służebność osobista wygasa nie tylko wraz ze śmiercią osoby uprawnionej, ale również wskutek niewykonywania przez lat dziesięć (293 § 1). Służebność osobista, będąca ograniczonym prawem rzeczowym wygasa wreszcie w przypadku, gdy ten, komu takie prawo przysługuje nabędzie własność nieruchomości obciążonej.

 

Służebność mieszkania jest prawem skutecznym przeciwko wszystkim, co oznacza, że wszyscy mają ogólny (łącznie z właścicielem) obowiązek nieprzeszkadzania w wykonywaniu tego prawa. Z kolei uprawniony powinien korzystać ze służebności tak, aby jak najmniej utrudniało to korzystanie z nieruchomości obciążonej przez właściciela, względnie inne osoby uprawnione do korzystania (art. 288 w zw. z art. 297 Kodeksu cywilnego).

 

Ta forma finansowo jest do Pani najkorzystniejszą – wymaga to złożenia oświadczenia przez oboje współwłaścicieli (Pani i męża) co najmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (choć wygodniejszą formą jest akt notarialny, bo tańsze jest poświadczenie podpisu).

 

Ustanowienie tej służebności podlega również opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Jak jednak stanowi przepis art. 4a ust. 1 u.p.s.d., „zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych (dzieci, wnuków – przyp. aut.), jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego”.

Podatek od służebności mieszkania

Od wartości służebności ustanowionej przez Pani męża rodzice zapłacą podatek, gdyż zięć i teściowie nie należą do tzw. podatkowej grupy zero, lecz do grupy pierwszej (art. 14 ust. 3 pkt 1 u.p.s.d.). Jeśli ustanowieniu służebności zostanie dokonane w drodze umowy notarialnej (a nie jednostronnego oświadczenia właścicieli), uprawnieni będą zwolnieni z konieczności zgłoszenia nabycia służebności od Pani jako córki w urzędzie skarbowym na druku SD-Z2, oczywiście z zachowaniem prawa do zwolnienia podatkowego w tej części (art. 4a ust. 4 pkt 2 u.p.s.d.). Wypis aktu notarialnego przesyła bowiem do organu podatkowego notariusz, po dokonaniu czynności notarialnej. Nie będą musieli wówczas składać deklaracji podatkowej SD-3 w części dotyczącej służebności nabytej od zięcia. Jeśli formą ustanowienia służebności nie będzie umowa, lecz jednostronne oświadczenie właścicieli złożone w formie aktu notarialnego lub w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, Pani rodzice muszą złożyć do urzędu skarbowego zarówno zeznanie SD-Z2 (termin 6 miesięcy), jak i SD-3 (w terminie 1 miesiąca).

 

Podstawę opodatkowania, przy ustanowieniu świadczeń na czas nieokreślony (np. „na dożycie”), stanowi wartość rocznego świadczenia pomnożona przez lat 10, zaś roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością (art. 13 u.p.s.d.) np. 80 000 zł × 4% = 7200 zł × 10 = 72 000 zł. Połowa tej wartości będzie zwolniona od podatku, gdyż prawo majątkowe Pani rodzice nabędą od swojej córki, a od drugiej połowy podatek zostanie obliczony dla każdego z nich od nadwyżki ponad kwotę wolną w pierwszej grupie podatkowej, tj. 9637 zł. 36000 zł / 2 = 18 000 zł. 18 000 zł - 9637 zł = 8 363 zł.

Odpłatna służebność na mieszkaniu kupionym z darowizny i oszczędności

Natomiast ustanowienie odpłatnej służebności osobistej mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. i ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, j.t.: Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 450 ze zm., zwanej dalej u.p.c.c.). Obowiązek podatkowy ciąży na nabywającym ograniczone prawo rzeczowe służebności osobistej. Jeśli świadczenia wykonywane przez uprawnionych ze służebności w zamian za ustanowienie prawa, nie są oznaczone co do czasu trwania, podstawę opodatkowania może stanowić albo wartość tych świadczeń za 10 lat (jeśli są znane), albo wartość świadczeń należnych w miarę wykonywania umowy, jeśli wartości tej nie można ustalić w chwili zawierania umowy (art. 6 ust. 1 pkt 6 i ust. 5 i 6 u.p.c.c.). Dlatego aktualnie nie jest możliwe wskazanie kwoty podatku dla tej opcji, którą muszą Państwo ustalić samodzielnie, na podstawie uzgodnionej kwoty świadczeń, stawka podatku wynosi 1% (art. 7 ust. 1 pkt 3 u.p.c.c.). Przykładowo, gdyby co miesiąc Pani rodzice płacili za służebność 500 zł, odpowiadające np. czynszowi najmu i byłoby ono niezmienne, roczna wartość tego świadczenia wyniesie 6000 zł ×10 = 60 000 zł × 1% = 600 zł.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 - VIII =

»Podobne materiały

Darowizna uczyniona pod wpływem szantażu, jak udowodnić?

Moja mama w 2012 r. bardzo chorowała, kilkakrotnie była hospitalizowana i z jej stanem psychicznym nie było najlepiej. Pod wpływem szantażu mojego brata zapisała swoje mieszkanie jego córce. Mama ma służebność osobistą polegającą na nieodpłatnym i dożywotnim korzystaniu z całego lokalu mieszkalnego.

 

Prawo dożywocia po śmierci właściciela

Moja zmarła mama wpisała wujka w akcie notarialnym do KW z prawem dożywotniego korzystania z przydzielonego mu pokoju w domu. Czy obecnie, po śmierci mamy (jestem spadkobiercą), to dożywocie nadal funkcjonuje? Mam też sąsiadkę wpisaną imiennie do aktu notarialnego – może korzystać z mojej piwn

 

Darowizna dla pasierba

Sprawa dotyczy darowizny dla pasierba. Opiszę historię: moja żona zmarła, nie mieliśmy dzieci. Po kilku latach wstąpiłem w związek małżeński z kobietą, która miała syna z poprzedniego małżeństwa. Nie został on przeze mnie przysposobiony, posługuje się nazwiskiem swojego ojca. Jest jednak na naszym u

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »