.
Mamy 12 435 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy nabywca nieruchomości może mieć wobec mnie roszczenia odszkodowawcze?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 24.05.2016

Przed ponad rokiem sprzedałem dom w zabudowie szeregowej, a dzisiaj nabywca poinformował mnie, że dopatrzył się, iż płot jest przesunięty o ok. pół metra w stosunku do drogi, w efekcie areał jest większy niż na umowie. Płot postawiłem w miejscu starego około 10 lat temu i nie miałem pojęcia o tej rozbieżności. W akcie notarialnym jest zapis, że nabywcy znany jest stan faktyczny i prawny nieruchomości. Moje pytanie, czy zatem nabywca nieruchomości może się domagać jakiegoś odszkodowania czy zadośćuczynienia?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

O ile nie zachodzą okoliczności wymagające od kupującego przeprowadzania postępowań, czy narażające go na inną stratę, nie ma podstaw do roszczeń w stosunku do Pana.

 

Dane do sprzedaży zostały przez notariusza wzięte z ewidencji i KW.

 

Nienależyte wykonanie zobowiązań z mocy umowy sprzedaży ciążących na sprzedawcy przybiera bardzo często postać wydania kupującemu rzeczy o niewłaściwej jakości – wady fizyczne, lub też niewykonania lub nienależytego wykonania obowiązku przeniesienia na kupującego prawa własności sprzedawanej rzeczy – wady prawne.

 

Obie te sytuacje zostały uregulowane w sposób szczególny pod wspólną nazwą rękojmi za wady, zaś z tymi dwiema postaciami nienależytego wykonania zobowiązań przez sprzedawcę łączy się powstanie całego wachlarza daleko idących uprawnień kupującego, mogących w ostateczności prowadzić nawet do zniesienia z mocą wsteczną skutków zawartej umowy sprzedaży.

 

Jakość rzeczy sprzedanej powinna w pierwszej kolejności odpowiadać treści umowy sprzedaży. Rzecz sprzedana ma zatem wadę fizyczną (art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego), gdy ma cechy (lub brak jej cech) zmniejszające jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony lub wynikający z okoliczności albo z przeznaczenia rzeczy.

 

Jeżeli umowa nie określa wprost jakości rzeczy sprzedanej (tego, że nieruchomość ogrodzona jest w granicy działki), to przy ocenie, czy rzecz wydana kupującemu jest wadliwa, czy nie, należy kierować się tym, jakie cechy rzecz ma mieć z uwagi na powszechnie przyjęty sposób jej używania.

 

Należy nadto zauważyć, że w braku odmiennych postanowień umownych sprzedawca rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku jest z zasady zobowiązany świadczyć rzeczy średniej jakości (art. 357 K.c.). Jednakże okoliczność, że rzecz sprzedana jest zgodna z normami technicznymi lub też nadaje się do powszechnego użytku sama w sobie nie przesądza jeszcze o jej wadliwości lub niewadliwości z punktu widzenia treści konkretnej umowy sprzedaży (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 20 maja 1997 r. II CKN 115/97; Monitor Prawniczy – Zestawienie Tez 2001 nr 7 str. 419; porównaj również uchwałę Pełnego Składu Izby Cywilnej i Administracji Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r. III CZP 48/88; OSNCP 1989 nr 3 poz. 36). Może się bowiem zdarzyć, że z uwagi na konkretne, szczególne potrzeby kupującego wynikające z umowy lub z okoliczności zakupiona rzecz ma mieć pewne parametry odbiegające od powszechnie przyjętych standardów. Stąd też bardzo istotne jest możliwie szczegółowe i precyzyjne określenie w treści umowy (wyspecyfikowanie) cech, jakie kupowana rzecz ma posiadać, gdyż określenie cech rzeczy sprzedanej w treści umowy bezpośrednio przełoży się na odpowiedzialność sprzedawcy za wady fizyczne rzeczy.

 

Wadę fizyczną ma również rzecz, która nie posiada właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego.

 

Rzecz sprzedana ma wadę prawną, jeżeli stanowi własność osoby trzeciej lub gdy jest obciążona prawem osoby trzeciej (np. zastawem lub prawem obligacyjnym, które nie wygaśnie wskutek sprzedaży rzeczy, zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 maja 1980 r. I CR 107/80; OSPiKA 1981 nr 11 poz. 194). Fakt, że sprzedawca nie był właścicielem rzeczy, sam w sobie nie powoduje bowiem nieważności umowy sprzedaży (wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 30 października 1969 r. II CR 430/69; OSNCP 1970 nr 9 poz. 152). Na sprzedawcy, który nie jest właścicielem sprzedawanej rzeczy, ciążą wszystkie obowiązki wynikające z zawartej umowy sprzedaży, włącznie z obowiązkiem przeniesienia na kupującego własności sprzedanej rzeczy.

 

To właśnie odnosi się do sytuacji, w której część gruntu będzie odebrana kupującemu w wyniku zasiedzenia.

 

Jeśli zaś nie – nie ma mowy o wadzie rzeczy.

 

Jeśli posesja ogrodzona jest w mniejszym areale niż wynika to z ewidencji, a nigdzie nie zapewniał Pan, że działka ogrodzona jest w granicy nieruchomości, kupujący nie ma w stosunku do Pana roszczeń.

 

Chyba że mamy do czynienia z sytuacją, w której granice posiadania z sąsiadami są niezgodne, czyli przesunięto granice posesji w stosunku do map. Wtedy faktycznie kupujący mógłby mieć roszczenia.

 

Zgodnie z art. 568: „§ 1. Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana”.

§ 2. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

§ 3. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

 

Dla realizacji uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne przewidziano terminy biegnące od dnia wydania rzeczy, wynoszące:

 

  1. trzy lata dla wad budynku, przy czym pojęcie budynku budzi kontrowersje w piśmiennictwie, rozumiane jest bowiem albo szeroko, jako tzw. obiekt budowlany (S. Buczkowski w: Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 1972, s. 1303), który jest określony przez art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016), albo przeciwnie, jako obiekt trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach (art. 3 pkt 2 tejże ustawy – tak A. Karnicka-Kawczyńska: Umowa o roboty budowlane, Pr. Spółek 1999, nr 7-8, s. 56);
  2. jeden rok dla wad innych przedmiotów sprzedaży (por. jednak art. 572 § 2).

 

Upływ terminów powoduje, że uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi wygasają, jednakże może on nadal próbować żądać odszkodowania na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego za szkody wynikłe z wady, rzecz jasna o ile sprzedawca nie wykaże, że wady rzeczy wystąpiły na skutek okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności.

 

Proszę wskazać kupującemu, że jeśli ma jakiekolwiek roszczenia, to niech wystosuje do Pana pismo z żądaniem i uzasadnieniem.

 

Budowa ogrodzenia wewnątrz areału działki nie jest sprzeczna z Prawem budowlanym, nie stanowi wady fizycznej ani prawnej gruntu.

 

Roszczenia z tytułu rękojmi przedawniają się z upływem 1 roku. Chyba że sąd podejdzie do ogrodzenia jako do budowli, bo niestety prawo cywilne nie ma tu jednolitych definicji, wtedy mamy 3 lata przedawnienia.

Niemniej jednak należy rozważyć, czy w ogóle mamy do czynienia z wadą fizyczną rzeczy. Byłoby tak gdyby sprzedał Pan kupującemu 1 ha, a wg pomiarów byłoby to 0.99 ha. To byłaby wada. Jeśli sprzedał Pan mu 1 ha, i ma on ten 1 ha w posiadaniu, a budowa ogrodzenia przekroczyła granice działki, to w przypadku rozgraniczenia być może dojdzie do zasiedzenia na rzecz kupującego spornego pasa gruntu – więc zasadniczo zyska. Jeśli zaś ma w posiadaniu przynajmniej tyle metrów kwadratowych, co kupił, to jego roszczenia moim zdaniem są bezpodstawne.

 

Proszę zażądać pisemnego przedstawienia roszczenia. Wtedy będzie można podyskutować z kupującym.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • trzy - 5 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »