.
Mamy 12 290 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania zawartą na czas oznaczony?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 16.05.2015

Mam mieszkanie, które wynajmuję. W umowie najmu zawartej z najemcą jest punkt „umowa niniejsza zawarta została na okres 5 lat z możliwością wypowiedzenia w terminie 2 miesięcy”. Umowa nie określa wypadków, na podstawie których te 2 miesiące by obowiązywały. Najemca niecały miesiąc temu wypowiedział umowę i wezwał mnie do odebrania kluczy pod rygorem zdania kluczy policji w obecności prawnika. Co mam zrobić? Czy on ma rację, twierdząc, że ma prawo wypowiedzieć umowę najmu mieszkania zawartą na czas oznaczony? Termin 5 lat upływa dopiero za 2 lata! Mieszkanie opróżniłam całkowicie z wyposażenia na życzenie najemcy i teraz będzie mi bardzo trudno znaleźć nowego lokatora. Czy mam prawo do zapłaty za najem do końca trwania umowy, pomimo wcześniejszego opuszczenia lokalu przez najemcę?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 673 Kodeksu cywilnego:

 

§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

 

W umowie najmu lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony, strony nie mogą zastrzec możliwości wcześniejszego jej rozwiązania za wypowiedzeniem (tak SN w uchwale z dnia 15 lutego 1996 r., III CZP 5/96, OSNC 1996, nr 5, poz. 69 z aprobującymi glosami K. Kubińskiego, OSP 1996, nr 12, poz. 222 i A. Szpunara, PS 1996, nr 11-12, s. 155 oraz glosą krytyczną A. Karcza, PS 1998, nr 10, s 139).

 

Analogiczne stanowisko co do umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na czas oznaczony zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 marca 1997 r., III CZP 3/97, OSNC 1997, nr 6-7, poz. 71 i w orzeczeniu z dnia 17 października 1997 r., I CKN 279/97 (nie publ.) oraz co do umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony – w uchwale z dnia 27 października 1997 r., III CZP 49/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 36.

 

Argumentacja Sądu Najwyższego w dwóch pierwszych uchwałach jest zbieżna. Stwierdził on, że „ustawodawca wprowadził dualistyczną konstrukcję najmu lokali mieszkalnych – na czas oznaczony i nie oznaczony – w celu wzmożenia ochrony stron umowy, zapewniając najemcy używanie lokalu przez ściśle oznaczony czas, a wynajmującemu stałe dochody z tytułu czynszu. Intencją ustawodawcy było, aby najem lokalu na czas oznaczony był stosunkiem trwałym, który nie może być wcześniej rozwiązany, poza przypadkami wyraźnie przewidzianymi prawem. Dlatego też przepisy o najmie lokali mieszkalnych nie przewidują normalnego zakończenia przez wypowiedzenie umowy terminowej. Przepisy kodeksu cywilnego o najmie uznane zostały przez ustawodawcę w całości za przepisy iuris cogentis, a zatem art. 688 k.c. daje podstawę do postawienia, w drodze argumentacji a contrario, tezy o niedopuszczalności wypowiadania umów najmu lokalu zawartych na czas oznaczony”. Swoboda umów została w tym zakresie – zdaniem Sądu Najwyższego – całkowicie wyłączona.

 

W motywach uchwały dotyczącej najmu lokalu użytkowego Sąd Najwyższy stwierdził, że „zamieszczenie w umowie najmu takiego lokalu zawartej na czas oznaczony klauzuli o możliwości wcześniejszego jej rozwiązania należałoby uznać za sprzeczne tak z ustawą, jak i z istotą samej umowy najmu na czas oznaczony. Klauzula taka uniemożliwiałaby właściwe zakwalifikowanie umowy oraz stwierdzenie, jakie przepisy o najmie miałyby zastosowanie do takiego mieszanego stosunku o wątpliwym charakterze prawnym”.

 

Natomiast w uzasadnieniu trzeciej z wymienionych uchwał stwierdzającej, że bezskuteczne jest postanowienie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony przewidujące możliwość jej wypowiedzenia, Sąd Najwyższy nie podzielił poglądu – wyrażonego w motywach pierwszej z wymienionych uchwał – o bezwzględnie obowiązującym charakterze przepisów kodeksu cywilnego o najmie. Uznał, że zawarte wskazania w art. 659 § 1 i 693 § 1 k.c. możliwości zawierania umów najmu i dzierżawy na czas oznaczony i nie oznaczony oznacza „przeciwstawienie wykluczające zastosowanie możliwości pośredniej, bo wówczas nie byłaby to umowa przewidziana w tych przepisach”. Szerzej tę problematykę omawia A. Szpunar (Wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony, „Rejent” 1996, nr 6, s. 9), wypowiadając się za niedopuszczalnością umownego wypowiedzenia najmu zawartego na czas oznaczony. Odmienne stanowisko zajmuje A. Śmieja: Najem zawarty na czas oznaczony w świetle przepisów kodeksu cywilnego, „Rejent” 1996, nr 2, s. 55.

 

6. Zagadnienie dopuszczalności zastrzeżenia w umowie najmu (dzierżawy) zawartej na czas oznaczony możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia spotkało się ostatnio z dużym zainteresowaniem doktryny, której poglądy nie są jednolite. W praktyce kontraktowej stały się powszechne klauzule zastrzegające taką możliwość. Poza wymienionymi pozycjami – por. J. Rajski: Dopuszczalność umownego zastrzeżenia wypowiedzenia umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, PPH 1998, nr 4, s. 1-5: S. Płażek: Czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony, „Rzeczpospolita” z dnia 18 sierpnia 1995r., tenże: Niesłuszne ograniczenie swobody stron, „Rzeczpospolita” z dnia 28 września 1995 r., K.W. Kubiński: Wypowiedzenie najmu na czas oznaczony, „Rzeczpospolita” z dnia 5 września 1995 r., tenże: Rewolucyjna świadomość, a nie rzetelna wiedza, „Rzeczpospolita” z dnia 28 września 1995 r., K. Raniowski: Jeszcze o wypowiedzeniu najmu na czas oznaczony, „Rzeczpospolita” z dnia 15 września 1995 r., A.W. Wiśniewski: Nienaturalna i szkodliwa wykładnia, „Rzeczpospolita” z dnia 28 września 1995 r.

 

Zasadniczym argumentem zwolenników dopuszczalności wypowiadania umów najmu i dzierżawy zawartych na czas oznaczony – na podstawie klauzuli umownej – jest zasada swobody umów wyrażona w art. 3531 K.c. Z zasady tej wywodzą oni możliwość kreowania wariantu umowy mieszanej, za czym – ich zdaniem – przemawiają mechanizmy rozwijającej się gospodarki rynkowej naszego kraju.

 

Moim zdaniem, argumentacja ta nie ma uzasadnienia w przepisach prawa, jest wykładnią contra legem. Opowiadam się za stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w trzech wymienionych uchwałach oraz przedstawicieli doktryny aprobujących je. Zgadzam się z wywodami zwolenników odmiennego stanowiska, że doświadczenia praktyki kontraktowej wskazują na potrzebę rozwiązań pośrednich między bezwzględnie trwałą umową najmu lub dzierżawy zawartą na czas oznaczony i nieoznaczony. Konieczna jest jednak do tego zmiana przepisów.

 

Na rzecz stanowiska o niedopuszczalności, w aktualnym stanie prawnym, wypowiadania umów najmu (dzierżawy) zawartych na czas oznaczony, w stanie prawnym obowiązującym do 9 lipca 2001 r., można przytoczyć dodatkowy argument, że jeśli wolą ustawodawcy byłoby dopuszczenie wypowiadania umów najmu (dzierżawy) zawartych na czas oznaczony, to uczyniłby to w sposób wyraźny, jak to ma miejsce w art. 33 Kodeksu pracy, według którego przy zawieraniu umowy o pracę na czas określony, dłuższy niż 6 miesięcy, strony mogą przewidzieć dopuszczalność wcześniejszego rozwiązania tej umowy za dwutygodniowym wypowiedzeniem.

 

„Par. 3 został dodany przez art. 26 ustawy o ochronie praw lokatorów i obowiązuje od 10 lipca 2001 r. Jego wprowadzenie sprawiło, że nieaktualne stało się powołane wyżej orzecznictwo Sądu Najwyższego o niedopuszczalności postanowień umowy najmu zawartej na czas oznaczony przewidujących możliwość jej wypowiedzenia. Zastrzeżenie to odnosi się tylko do umów, w których strony określiły przyczyny dopuszczające wcześniejsze wypowiedzenie.

 

W konsekwencji tego unormowania zyskały aprobatę rozpowszechnione w praktyce kontraktowej klauzule zastrzegające możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów najmu zawartych na czas oznaczony, w zakresie jednak ograniczonym do wypadków określonych w umowie. Wprowadzając taką regulację ustawodawca uznał, że zaspokaja ona określone potrzeby obrotu gospodarczego i umożliwia rozwiązanie różnorodnych sytuacji życiowych stron stosunku najmu, np. zmiana miejsca zamieszkania najemcy, jego upadłość itp. Zdaniem ustawodawcy, klauzule te nie naruszają zasady swobody umów, skoro strony mogą poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy tak, by zabezpieczały one ich interesy” Dmowski Stanisław, Sychowicz Marek, Ciepła Helena, Kołakowski Krzysztof, Wiśniewski Tadeusz, Żuławska Czesława, Gudowski Jacek, Bieniek Gerard Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia. Zobowiązania. Tom II Warszawa 2005 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis.

 

Nowelizując art. 673 K.c., ustawodawca rozstrzygnął o dopuszczalności zakończenia stosunku najmu lub dzierżawy przed upływem czasu, na jaki została zawarta umowa. Przyjęte zostało rozwiązanie kompromisowe, zezwalające na wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony jedynie wówczas, gdy jest to zgodne z wolą stron wyrażoną w umowie oraz gdy strony określą w umowie wypadki uzasadniające to wypowiedzenie. Należy podzielić wyrażony w doktrynie pogląd, że rozwiązanie przyjęte w art. 673 § 3 K.c. polega na dopuszczeniu takiego ukształtowania podstaw wypowiedzenia, które można pogodzić z właściwością (naturą) najmu zawartego na czas oznaczony.

 

Przepisy Kodeksu cywilnego prowadzą do wniosku, że pojęcie umowy zawartej na czas określony ustawodawca utożsamia z umową trwałą (art. 660, 661, 669 § 2, art. 673 § 1 i 3, art. 678 § 2, art. 688 i 691 § 4 K.c.), a więc z umową, która będzie łączyła strony przez oznaczony czas. Trwałość oznacza stabilizację, pewność co do przysługujących praw oraz obciążających obowiązków. Cechą zobowiązań trwałych jest to, że pozwalają działać w zaufaniu, iż wynikające z nich prawa i obowiązki nie wygasną przedwcześnie. Utrwalają istniejący stosunek prawny na określony czas, umacniają więź między stronami oraz pozwalają mniemać, że będzie ona istniała nawet w razie zmiany woli stron.

 

Stabilizacja ta nie ma jednak charakteru absolutnego, gdyż przepisy wprost przewidują w pewnych sytuacjach możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy trwałej, zawartej na czas oznaczony (por. np. art. 664 § 2, art. 667 § 2, art. 672, art. 685 kc). Trwałość (stabilność) stosunku prawnego nie musi wykluczać ryzyka jego zakończenia; musi to być jednak ryzyko podlegające w równym stopniu ocenie obu stron, a więc musi dotyczyć wydarzeń niezależnych od ich woli.

 

Zasadniczo powinna Pani złożyć w sądzie pozew o czynsz za kolejny miesiąc, powołując się na nieważność wypowiedzenia. Jeśli wygra Pani tę sprawę – mało kosztowna i mało ryzykowna – będzie Pani przysługiwać prawo do żądania czynszu za każdy miesiąc. Sąd jednak – z doświadczenia wiem – różnie odnosi się do zasadności takich zapisów umownych, uznając niekiedy, że było to wolą stron, aby rozwiązać umowę bez podawania przyczyny.

 

Z uwagi na swobodę umów sąd może do tego podejść w sposób dla Pani niekorzystny, wówczas będzie Pani musiała znaleźć sobie nowego lokatora. Ja jednak opowiadam się za niezgodnością z prawem takiego zapisu.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • I + VI =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

ozdobne poduszki Hampton