Mamy 11 676 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Autor: Łukasz Obrał • Opublikowane: 23.11.2009

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką? Moja mama przed trzema laty, prowadząc działalność gospodarczą, popadła w problemy finansowe. Przestała spłacać kredyt i opłacać składki do ZUS. Doszło do interwencji komornika, w efekcie na hipotece jej mieszkania jest wpisanych trzech wierzycieli: ZUS, bank i zaległy podatek od nieruchomości. Część tych wierzytelności prowadzi komornik. Nie pomogło nawet rozłożenie długu na raty i mama podjęła decyzję o wyjeździe z kraju. Od tego czasu nie spłacała tych długów, nie płaciła czynszu, w mieszkaniu został odcięty prąd i gaz. Teraz jednak, po trzech latach chciałaby uregulować długi poprzez sprzedaż tego mieszkania. Ale czy ta sprzedaż jest w ogóle możliwa?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką

Sam fakt zabezpieczenia roszczeń wierzycieli hipoteką ustanowioną na nieruchomości nie powoduje, że Pana mama nie będzie mogła sprzedać tej nieruchomości.

 

Zgodnie z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

 

Powyższe oznacza, że w przypadku zmiany właściciela nieruchomości wierzyciele, na rzecz których została ustanowiona hipoteka, będą mogli zaspokoić się z nieruchomości bez względu na to, że ta zmieniła właściciela.

 

Nie ma przeszkód, aby przenieść własność nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz innej osoby. Umowy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką zazwyczaj konstruuje się tak, iż część pieniędzy z ceny kupna jest przekazywana przez nabywcę na ręce właściciela, a reszta jest wpłacana na konta wierzycieli sprzedającego.

Jak przeprowadzić transakcję sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką?

Do przeprowadzenia takiej transakcji koniecznym będzie uzyskanie dokumentów od wierzycieli określających kwotę aktualnego zadłużenia oraz wskazujących konto, na które ma nastąpić spłata wierzyciela.

 

W przypadku zbycia nieruchomości i wpływie środków pieniężnych na konta wierzycieli, powinni oni pisemnie potwierdzić całkowitą spłatę zadłużenia wraz ze zgodą na wykreślenie hipoteki. Na podstawie takiego dokumentu nabywca nieruchomości będzie mógł złożyć w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki.

 

Jeżeli prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, to przy sprzedaży nieruchomości koniecznym będzie również zapłata kosztów tej egzekucji.

 

Jeżeli postępowanie egzekucyjne jest prowadzone, a stronami tego postępowania są nie tylko wierzyciele hipoteczni, ale też inni, na rzecz których nie została ustanowiona hipoteka, konieczna będzie również spłata zadłużenia w stosunku do nich.

 

Jednak, jeżeli prowadzone jest postępowanie egzekucyjne, trudniej będzie zapewne znaleźć nabywcę niż w sytuacji, w której takie postępowanie nie jest prowadzone, ponieważ wpis w księgach wieczystych odnośnie tego, że jest prowadzone postępowanie egzekucyjne często zniechęca potencjalnych nabywców bardziej niż sam wpis o hipotece.

 

Można przeprowadzić transakcję również tak, że w pierwszej kolejności strony zawierają umowę przedwstępną, zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości.

 

Nabywca uiszcza zadatek, w wysokości zobowiązań na rzecz wierzycieli, który wpłaca na konta tych wierzycieli, a po całkowitej spłacie zadłużenia zawierana jest umowa przenosząca własność, a nabywca wpłaca na ręce sprzedającego pozostałą cenę kupna.

 

Przy zawarciu takiej umowy zobowiązującej jako termin wykonania umowy przyrzeczonej określa się najczęściej termin, w którym kredyt jest już spłacony, a wierzyciele udzielą zgody na wykreślenie hipoteki, a więc nabywca ma pewność, iż nieruchomość zostanie zwolniona z obciążenia.

Sprzedaż nieruchomości zajętej przez komornika 

Istotnym będzie to, czy nieruchomość nadal jest zajęta przez komornika. Zgodnie z art. 930 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

 

Pani mama przed podjęciem działań zmierzających do sprzedaży nieruchomości powinna zorientować się przede wszystkim, czy nadal jest prowadzone przeciwko niej postępowanie egzekucyjne, czy nieruchomość jest nadal zajęta przez komornika, jaki jest stan aktualnego zadłużenia u wierzycieli. Następnie może szukać chętnego na zakup nieruchomości.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VII - 3 =

»Podobne materiały

Nazwisko dwuczłonowe

Z zakończonego już związku partnerskiego mam dziecko, któremu zmieniłam nazwisko na nazwisko ojca. Początkowo dziecko nosiło moje nazwisko, ale jego ojciec zmusił mnie do zmiany. Teraz już nie jesteśmy razem, a ja bardzo chcę, by dziecko nosiło moje nazwisko lub nazwisko dwuczłonowe. Jak do tego dop

 

Zakup mieszkania obciążonego hipoteką

Mam zamiar kupić mieszkanie zabezpieczone wpisem hipotecznym do umowy kredytu udzielonego właścicielowi. Uzgodniliśmy, że podpiszemy umowę przedwstępną, w której sprzedający zobowiązuje się w ciągu 60 dni zwolnić hipotekę. Ja mam wpłacić 40% umówionej ceny za mieszkanie. Czy taka forma jest dla mnie

 

Przesłanki zaskarżenia czynności komornika przy licytacji nieruchomości

Komornik wyznaczył termin licytacji mojej nieruchomości, a ja nie złożyłem do sądu zażalenia, czy istnieje jeszcze jakaś możliwość zablokowania tej licytacji?

 

Wypowiedzenie umowy agencyjnej

Wypowiedziałem umowę agencyjną w trybie trzymiesięcznym ze skutkiem na dzień 31.07.2012 r. Jednak ostatnio zaszły okoliczności, które dają mi prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy (dający zlecenie nie wywiązuje się z warunków umowy). Czy mogę zmienić obowiązujące obecnie wypowiedzenie n

 

Wykreślenie lokalu spod zabezpieczenia hipotecznego

Kupiłam od dewelopera lokal, który został wyodrębniony z większej całości budynku obciążonej hipoteką łączną kaucyjną. Przed zakupem zawarłam z bankiem sprzedającego umowę rachunku escrow, w której zobowiązałam się przelać pieniądze na podane konto, a bank zobowiązał się wydać mi zezwolenie na zwoln

 

Urlop dla poratowania zdrowia po otrzymaniu wypowiedzenia

Jestem nauczycielem mianowanym z 26-letnim stażem pracy. W maju otrzymałam wypowiedzenie z pracy (brak godzin mojego przedmiotu). Od połowy maja przebywam na zwolnieniu lekarskim. Czy w chwili obecnej mogę ubiegać się o urlop dla poratowania zdrowia?

 

Świadectwo pracy bez pieczątki imiennej i problemy z ZUS

Mam następujący problem z ZUS-em. W latach 1990–1992 pracowałem w prywatnej firmie, która od lat już nie istnieje. Mam od nich świadectwo pracy z pieczątką firmową i podpisem. ZUS odmawia zaliczenia tego okresu jako składkowego, gdyż na świadectwie nie ma pieczątki imiennej. Czy jest do tego j

 

Towar zakupiony na Allegro doszedł uszkodzony

Kupiłem na Allegro urządzenie za 1500 zł, doszło, ale odesłałem je z powrotem do sprzedawcy, ponieważ było uszkodzone. Sprzedawca odebrał towar, ale nie zamierza oddać mi pieniędzy, bo twierdzi, że on wysłał towar w stanie idealnym, a ja odesłałem mu połamany i uszkodzony. Przestał odpowiadać na mai

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »