.
Mamy 13 183 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Czy można się powołać na ustną umowę pierwokupu?

Autor: Eliza Rumowska • Opublikowane: 22.05.2016

Przed 10 laty chciałem kupić działkę budowlaną sąsiadującą z moją działką. Początkowo właściciel zgodził się sprzedać, ale potem się rozmyślił, obiecał jednak, że będę miał prawo pierwokupu, jeśli się zdecyduje. Niestety nie sporządziliśmy żadnej pisemnej umowy o prawie pierwokupu. Polegając na jego obietnicy, zacząłem zagospodarowywać tę działkę: zasadziłem drzewka i krzewy, postawiłem na swój koszt płot pomiędzy moją posesją a działką, wykaszałem trawę. W międzyczasie kilku chętnych chciało tę działkę kupić, ale jej właściciel odsyłał ich do mnie z pytaniem, czy odstąpię od pierwokupu – odpowiadałem, że nie, i jak tylko działka będzie na sprzedaż, to ją kupię. Właśnie się dowiedziałem, że działkę kupił sąsiad graniczący z działką z drugiej strony. Czy jest jeszcze szansa, aby powołać się na tę moją ustną umowę pierwokupu? Jeśli nie ma takiej możliwości, czy da się przynajmniej odzyskać pieniądze za nasadzenia, połowę za płot i za koszenie trawy przez te lata? Co mogę zrobić w tej sprawie?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zacznę od kwestii przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości – oczywiście bez zachowania formy aktu notarialnego nie miałby Pan skutecznych roszczeń o zawarcie takowej umowy, czy o prawo pierwokupu, bowiem przepisy Kodeksu cywilnego bezwzględnie wymagają, aby czynności dotyczące nieruchomości i ich zbycia (nawet przyszłego) miały formę aktu notarialnego.

 

„Art. 73. § 1. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej formę pisemną, czynność dokonana bez zachowania zastrzeżonej formy jest nieważna tylko wtedy, gdy ustawa przewiduje rygor nieważności.

§ 2. Jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna. Nie dotyczy to jednak wypadków, gdy zachowanie formy szczególnej jest zastrzeżone jedynie dla wywołania określonych skutków czynności prawnej.”

 

A taką formę przewidziano dla umów prowadzących do zbycia własności:

 

„Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.”

 

Dlatego tematu ustnych obietnic nie będziemy kontynuować jako podstaw do domagania się zawarcia umowy, w wyniku której przeniesiona zostanie własność.

 

Jednak powyższa okoliczność jest nie bez znaczenia w kontekście dochodzenia roszczeń o poczynione nakłady w ramach opieki nad nieruchomością. Tu już nie ma Pan żadnych ograniczeń dowodowych – zarówno świadkowie, jak i wszelkie możliwe zachowania, które będą potwierdzały ten nieoficjalny układ, mają znaczenie.

 

Co należy w takiej sytuacji zrobić:

 

  1. Przede wszystkim skalkulować swoje koszty w oparciu o poniesione nakłady, tak by dysponować konkretną kwotą mającą oparcie w przedłożonej kalkulacji.
  2. Wezwać właściciela nieruchomości do rozliczenia w oparciu o przedstawioną kalkulację z faktycznego zarządu nieruchomością i poniesionych na nią nakładów.
  3. Jeżeli w określonym w piśmie terminie sąsiad nie udzieli odpowiedzi, to pozostaje droga sądowa, tj. dochodzenie z tego tytułu zapłaty.

 

Co do praktyki sądowej – kiedy nakłady mają charakter wydatków, na które np. miałby Pan rachunki i faktury, to łatwiej potraktować takie roszczenie jako bezpodstawne wzbogacenie po stronie właściciela działki. Natomiast, gdy kwota bardziej wynikała z wyliczenia robocizny – wówczas lepiej jest sformułować to roszczenie jako rozliczenie z faktycznego zarządu. W obu jednak przypadkach podstawą będą dowody na istnienie między Wami, tj. Panem i właścicielem działki, odpowiedniego układu, z które wynikało, że Pan czekał na sprzedaż działki i dlatego się nią opiekował i inwestował.

 

Oczywiście – jeżeli zdecyduje się Pan na dochodzenie roszczeń, to nasz serwis jest gotów na przygotowanie zarówno wezwania, jak i pozwu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 minus dziewięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl