.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy możliwy jest zwrot zadatku zapłaconego na mocy umowy przedwstępnej?

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 12.02.2015

Starałam się o kredyt na zakup domu (mam zdolność kredytową). Na mocy umowy przedwstępnej zapłaciłam właścicielowi 10 000 zł zadatku. Tydzień później okazało się, że bank szacuje inną cenę nieruchomości i nie da mi wyższego kredytu. Musiałam zrezygnować z transakcji. Czy mam szansę na zwrot zadatku? W umowie nie ma wzmianki o kredycie, ale sprzedawca wie o sytuacji.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego:

 

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

 

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

 

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony”.

 

Jak wynika z powyższego, „danie zadatku” jest czynnością prawną realną, nie wystarczy zatem uzgodnienie zadatku, potrzebne jest wręczenie przedmiotu zadatku. Może nim być albo określona kwota w postaci znaków pieniężnych, albo też – za porozumieniem stron – zdemateralizowanego pieniądza bezgotówkowego (zadatek pieniężny), albo też rzecz ruchoma (wyrok SN z 30 stycznia 2004 r., sygn. akt I CK 129/03, LexPolonica nr 2082440).

 

Zadatek daje jedna strona umowy, jednakże jego skutki prawne rozciągają się na obydwie strony. Jest to więc działanie zadatku silniejsze, niż gdyby zabezpieczał on tylko tę stronę, która zadatek otrzymała. Jest przy tym obojętne, czy zadatek daje strona zobowiązana do umownego świadczenia pieniężnego, czy niepieniężnego.

 

Zadatek może być dany przy każdej umowie (wyrok SN z 30 stycznia 2004 r., sygn. akt I CK 129/03, LexPolonica nr 2082440, Biul. SN 2004, nr 10, s. 33, a zatem również przy umowie przedwstępnej).

 

Wola stron decyduje o tym, którą z możliwych klasycznych funkcji zadatku zwiążą one z jego wręczeniem:

 

  1. Znaku zawarcia umowy (np. w razie długo trwających negocjacji). Trzeba tu odnotować rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego, w którym przyjęto, że zadatek może być dany na zabezpieczenie samego zawarcia (a nie wykonania) umowy w razie, gdy to zawarcie stanowi przedmiot rokowań (wyrok SN z 16 grudnia 2003 r., II CK 335/02, LexPolonica nr 365250, „Gazeta Prawna” 2003, nr 252, s. 8). Glosator R. Pabis (Rej. 2005, nr 7–8, s. 144) zwrócił uwagę, że takie porozumienie prowadzących rokowania stron stanowi odrębną umowę w ramach art. 3531 Kodeksu cywilnego, a nie jest dodatkowym zastrzeżeniem do umowy sprzedaży, skoro ta nie doszła do skutku.
  2. Zaliczki na poczet przyszłego świadczenia (przede wszystkim pieniężnego, w takim przypadku zadatek-zaliczka zapłacony przy umowie przedwstępnej podlega zwrotowi, jeśli nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej – tak wyrok SN z 25 marca 2004 r., sygn. akt II CK 116/03 (LexPolonica nr 2170176).
  3. Szczególnej sankcji na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek ze stron.
  4. Odstępnego (art. 396).

 

Regulacja skutków dania zadatku może wynikać z umowy, ze zwyczaju i z ustawy. Taka też jest kolejność jej stosowania, priorytet zatem ma uzgodnienie skutków przez strony (umowa), następnie wchodzi w grę zwyczaj (nawet tylko lokalny – tak F. Błahuta, w: Kodeks…, s. 939), a dopiero w braku uzgodnienia i zwyczaju dochodzi do głosu regulacja ustawowa, czyli reguła interpretacyjna z art. 394 § 1, dotycząca faktu wręczenia przedmiotu zadatku.

 

Jak wynika z Pani wyjaśnień, zadatek został zastrzeżony w umowie przedwstępnej, która, jak wszystko na to wskazuje, była umową ważną. Była w niej określona cena oraz nie było żadnej wzmianki o tym, że finansowanie odbywać się będzie za pomocą kredytu bankowego. Co do zasady działanie Pani kontrahenta można uznać za prawidłowe i nie będę ukrywał, iż to po jego stronie stoi prawo.

 

Ustawowe skutki zadatku, które pozwalają w nim widzieć środek zabezpieczający wykonanie umowy, nie mogą być aktualne wtedy, kiedy przestaje chodzić o umacnianie umowy, a więc odpada racja istnienia zadatku jako stymulatora wykonania umowy. Działanie zadatku ulega zniweczeniu w trzech sytuacjach, a mianowicie wtedy, gdy:

 

  • umowa uległa rozwiązaniu; wydaje się przy tym, że hipoteza przepisu obejmuje nie tylko rozwiązanie umowy przez same strony (tak W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania…, s. 185–186), ale każdy przypadek jej rozwiązania (np. także przez sąd),
  • niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada albo
  • jej niewykonanie jest następstwem okoliczności, za które odpowiadają obie strony.

 

W każdej z tych trzech sytuacji żadna ze stron nie może otrzymanego zadatku zatrzymać, jeśli zaś sama go dała – żądać zapłaty równowartości zadatku przez kontrahenta (tak też w wyroku SN z 23 lutego 2001 r., sygn. akt II CKN 314/99, LexPolonica nr 360993, w sytuacji wskazanej w pkt 2, oraz w wyroku SN z 4 grudnia 2003 r., sygn. akt II CK 390/02, niepubl., w sytuacji gdy obie strony miały świadomość nierealności terminu z umowy przedwstępnej, zabezpieczonej zadatkiem).

 

W tej jednak kwestii nabiera znaczenia okoliczność, czy traktuje się zadatek w kategoriach odszkodowania, czy też nie. Jeżeli bowiem miałby on być surogatem odszkodowania, można by obronić pogląd (tak Z. Radwański, w: System…, t. III/1, s. 461), że dłużnik mógłby zwolnić się od obowiązku zapłaty (domyślnie zwrotu otrzymanego zadatku lub zapłaty jego podwójnej wysokości) przez wykazanie, że nie wykonał umowy z powodu okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Tymczasem jednak § 3 art. 394 obciąża go dowodem, że niewykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron albo że ponoszą ją obie.

 

Jedyną możliwością dla Pani jest wskazywanie najpierw w ewentualnym wezwaniu do zapłaty, jak i w uzasadnieniu pozwu o zapłatę okoliczności, iż do zawarcia umowy nie doszło wskutek okoliczności od Pani niezależnych, przy czym druga strona umowy wiedziała, że przedmiot umowy będzie finansowany w całości z kredytu bankowego, którego (także z winy kontrahenta) Pani nie otrzymała.

 

Raz tylko w swojej praktyce spotkałem się z wygraną osoby, która żądała zwrotu zadatku z powodu przekroczenia terminu do zapłaty ceny. Osoba dochodząca zwrotu wygrała, jednak:

 

  1. wzmianka o kredycie widniała w treści umowy przedwstępnej;
  2. do opóźnienia z zapłatą doszło na skutek przerwy urlopowej pracownika banku;
  3. opóźnienie było jedynie kilkudniowe;
  4. sprzedający był poinformowany o kilkudniowym przesunięciu, a kupujący był nadal skłonny do transakcji, mimo kilkudniowego opóźnienia, o czym sprzedający nie chciał już słyszeć.

 

Z opisywanego przez Panią przypadku Pani sprawa znacznie różni się od podanej przeze mnie, dlatego szanse wygranej w sprawie oceniam jedynie jako iluzoryczne. Decyzja jednak należy do Pani.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • osiem + trzy =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »