.
Mamy 12 503 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy mogę żądać od dewelopera obniżenia ceny mieszkania?

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 15.09.2014

Kupiłem mieszkanie od dewelopera (na parterze i nad węzłem ciepłowniczym). Mimo zapewnień co do poziomu hałasu jest głośno. Czy mogę żądać od dewelopera obniżenia ceny mieszkania? Jaka jest w tym przypadku odpowiedzialność dewelopera (niespełnienie warunków technicznych pomieszczenia dla węzła), a jaka zakładu grzewczego? Czy tego typu wada podlega gwarancji budowlanej?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odpowiadając na Pańskie pytanie („Czy mogę żądać od dewelopera obniżenia ceny mieszkania?”), na wstępie należy wskazać, iż przedmiotową sprawę trzeba analizować w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) dotyczące rękojmi za wady fizyczne sprzedanej rzeczy.

I tak, zgodnie z treścią art. 556 § 1 K.c., sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne).

Niewątpliwie zatem w Pańskiej sprawie można mówić o wadzie zakupionego przez Pana mieszkania, zmniejszającej jego użyteczność i siłą rzeczy również i wartość wobec wysokiego poziomu hałasu w tym mieszkaniu. To zarazem legitymuje Pana do wysuwania roszczeń z tym związanych względem sprzedającego.

Dlatego też w dalszej kolejności należy sięgnąć do przepisu art. 560 § 1 K.c., który mówi o tym, że jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne.

Natomiast, stosownie do brzmienia § 3, jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

Dodatkową zaś podstawą Pańskich roszczeń w tym przedmiocie może być przepis art. 561 § 2 K.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest rzecz określona co do tożsamości, a sprzedawcą jest wytwórca tej rzeczy, kupujący może żądać usunięcia wady, wyznaczając w tym celu sprzedawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu od umowy odstąpi. Sprzedawca może odmówić usunięcia wady, gdyby wymagało ono nadmiernych kosztów.

Ponadto należy wskazać, iż stosownie do treści § 3 przepisy powyższe nie wyłączają uprawnienia do odstąpienia od umowy lub do żądania obniżenia ceny.

Mając zatem powyższe na uwadze, powinien Pan jak najbardziej zgłosić swoje uwagi deweloperowi, żądając w pierwszej kolejności usunięcia ujawnionych wad w wyznaczonym przez Pana odpowiednim terminie (nie powinien on być ani zbyt krótki, ani zbyt długi, czyli tak około 14 dni), np. poprzez wygłuszenie pomieszczenia z węzłem, a w razie niemożliwości tego uczynienia lub uchybienia temu terminowi proszę oświadczyć, że żąda Pan obniżenia ceny zakupu przedmiotowego mieszkania (tu należy ustalić stopień spadku jego wartości w związku z hałasem) i zwrotu przez dewelopera określonej kwoty uiszczonej ceny w wyznaczonym przez Pana terminie, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Wszelką korespondencję z deweloperem radzę prowadzić pisemnie, wysyłając listy polecone.

Należy również wskazać, iż zgodnie z art. 563 § 1 K.c. kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć. Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego (§ 3).

Jednakże w związku z tym, że jak Pan wskazuje, deweloper zapewniał Pana o niskim poziomie hałasu w mieszkaniu, zastosowanie mógłby znaleźć przepis art. 564 K.c., zgodnie z którym w wypadkach przewidzianych w artykule poprzedzającym utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

Jeżeli chodzi zaś o ewentualną odpowiedzialność zakładu grzewczego, to mogłaby ona być analizowana, jak się wydaje, jedynie w relacji tego zakładu z deweloperem, gdyż to między tymi dwoma podmiotami doszło do ustaleń w zakresie montażu i funkcjonowania systemu grzewczego budynku, a zakład ten nie jest związany taką umową bezpośrednio z Panem.

Opisane powyżej uprawnienia wynikają z tytułu ustawowej rękojmi za wady fizyczne, co oznacza, że w razie istnienia w Pańskim przypadku gwarancji udzielonej przez dewelopera (należałoby w tym zakresie sięgnąć do posiadanej przez Pana dokumentacji związanej z zakupem przedmiotowego mieszkania), Pańskie uprawnienia mogą być nawet szersze, gdyż ww. regulacja stanowi niejako minimum ochrony kupującego, która to ochrona może być dodatkowo rozszerzona, ale nie uszczuplona, przez postanowienia gwarancyjne.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 2 - 8 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »