Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy mogę ustalić dowolny okres wypowiedzenia umowy najmu?

Autor: Krzysztof Bigoszewski • Opublikowane: 11.09.2014

Chcę wynająć mieszkanie, które jest moją własnością. Czy mogę ustalić dowolny okres wypowiedzenia umowy najmu? Prawo wypowiedzenia umowy w określonym przeze mnie terminie przysługiwałoby obu stronom umowy.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odpowiadając na Pańskie pytanie („Czy mogę ustalić dowolny okres wypowiedzenia umowy najmu?”), na wstępie należy wskazać, iż do praw i obowiązków związanych z wypowiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego wynajmującego i najemcy zastosowanie znajdują dwie różne regulacje prawne.

Po pierwsze, zgodnie z przepisem art. 688 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jak ponadto podnosi się w doktrynie, w razie miesięcznej płatności czynszu, co jest w praktyce regułą, strony mogą w umowie ustanowić jedynie dłuższy od trzymiesięcznego termin wypowiedzenia (zob. F. Błahuta, w: Komentarz, 1972, t. 2, s. 1482; Z. Radwański, w: System, t. 3, cz. 2, s. 341).

Ponadto od dnia wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. (Dz. U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.) komentowany artykuł K.c. ma zastosowanie do najmu lokali mieszkalnych jedynie w takim zakresie, w jakim dotyczy wypowiedzenia najmu przez najemcę.

Dlatego też w celu przedstawienia uprawnień i obowiązków wynajmującego w tym zakresie należy sięgnąć do treści przepisu art. 11 ww. ustawy.

I tak, ust. 1 tego artykułu mówi, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Następnie zaś, zgodnie z brzmieniem ust. 2 tego artykułu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

 

  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

 

Z kolei, stosownie do treści ust. 3, właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

 

  1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
  2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

 

Idąc dalej, należy wskazać, iż według ust. 4 nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Ostatecznie zaś (ust. 5) nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

Jak zatem z powyższego wynika, pozycja wynajmującego i pozycja najemcy w zakresie najmu lokalu mieszkalnego i okresu wypowiedzenia tego najmu nie są jednolite, a obowiązki wynajmującego w tym zakresie są znacznie dalej idące niż relatywne obowiązki najemcy.

O ile nie ma przeszkód, aby w umowie przewidzieć dla najemcy okres 3-miesięcznego wypowiedzenia, to dużo trudniejsze jest ustalenie takiego terminu dla wynajmującego ze względu na treść ww. jednostronnie wiążących przepisów o ochronie praw lokatorów.

Dlatego też dużo lepszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu na czas określony i ewentualnie przedłużanie trwania tego najmu kolejnymi umowami (aneksami do umowy) na dalsze, określone okresy najmu.

Rozwiązanie takie zabezpiecza bowiem wynajmującego przed skutkami konieczności podporządkowania się przepisom ww. ustawy, które w wielu sytuacjach powodują wręcz niestety, że umowy takiej wynajmujący nie jest w stanie wypowiedzieć, dopóki lokator naprawdę nie zacznie naruszać warunków najmu poprzez zakłócanie porządku domowego, niszczenie lokalu lub udostępnianie go osobom trzecim.

Oczywiście zawsze istnieje możliwość rozwiązania umowy najmu za obopólnym porozumieniem stron, czego nie trzeba nawet zastrzegać w samej umowie, jednak w razie ewentualnego sporu z lokatorem konieczne będzie podporządkowanie się zasadom wypowiadania umów najmu lokali określonym ww. przepisami ustawy.

 

 

 

*Stan prawny z dnia 13.01.2012 r.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VI + dwa =

»Podobne materiały

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu socjalnego a pomieszczenie tymczasowe

Jestem inwalidą (stopień znaczny, na stałe, z wpisem). Urząd dzielnicy wymówił mi najem lokalu socjalnego (w Warszawie), na który miałem umowę najmu. Powód: przekraczam dochód minimalny na członka rodziny. Jak ma się prawo do osób ze znacznym stopniem inwalidztwa? Czy mam iść na bruk? Od czasu

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »