Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy cofnąć wypowiedzenie najmu, jeśli najemca zobowiązał się pisemnie do uregulowania długu?

Autor: Wioletta Dyl • Opublikowane: 23.12.2014

Wynajmuję lokal użytkowy. Kilka dni temu złożyłem wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym z powodu zaległości. Następnego dnia najemca pisemnie zobowiązał się do uregulowania długu w określonym terminie z prośbą o cofnięcie wypowiedzenia. W odpowiedzi przygotowałem oświadczenie o wycofaniu wypowiedzenia pod warunkiem realizacji zobowiązania, które najemca zawarł w piśmie. Moje pytanie brzmi: Czy moje oświadczenie o wycofaniu wypowiedzenia można zawrzeć pod warunkiem zawieszającym, tzn. pod warunkami określonymi przez najemcę w piśmie, które otrzymałem (spłata długów w określonym terminie i terminowe regulowanie płatności bieżących z tytułu najmu)? Czy to moje świadczenie w przyszłości nie będzie mnie w jakiś sposób ograniczać w kwestii rozwiązania umowy najmu z innego powodu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z przepisami prawa cywilnego (art. 659-692 Kodeksu cywilnego) najemca ma obowiązek płacić czynsz w umówionym terminie (art. 669 K.c.). Brak wywiązywania się przez najemcę z tego obowiązku prowadzi do szeregu czynności podjętych przez wynajmującego, zróżnicowanych w zależności od tego czy mamy do czynienia z lokalem wynajętym na cele mieszkaniowe (musimy bowiem wtedy brać pod uwagę przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów), czy dotyczy to lokalu użytkowego (Kodeks cywilny). Niewątpliwie jednak opóźnienie najemcy z zapłatą czynszu otwiera wynajmującemu drogę do wypowiedzenia umowy najmu.

 

Generalnie zasady regulowania czynszu i jego wysokość powinny wynikać z umowy najmu. Gdyby jednak umowa tych kwestii nie regulowała, to decydują wyżej wskazane postanowienia Kodeksu cywilnego. A ten pozwala na wypowiedzenie umowy dopiero wtedy, gdy najemca nie płaci przez dwa okresy, na jakie się umówił. Trzeba pamiętać, że wspomniane okresy nie muszą następować jeden po drugim. Wystarczy, że najemca raz nie zapłacił, następnie przez jakiś czas regulował czynsz terminowo, a potem znowu zaprzestał. Bierze się też pod uwagę sumę zaległego czynszu, a nie pełne należności niezapłacone za dany okres.

 

Brak uregulowania powyższych świadczeń stanowi wypełnienie przesłanek do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu z powodu braku uregulowania czynszu w przepisanym terminie. A zatem w zwykłych stosunkach najmu zaleganie z czynszem za dwa okresy płatności jest związane z sankcją wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia (art.687 K.c.).

 

Kodeks cywilny przewiduje dwie formy wypowiadania umowy najmu: z zachowaniem terminu wypowiedzenia albo ze skutkiem natychmiastowym, co jest związane z terminem zapłaty czynszu. Ustawowe terminy na wypowiedzenie określają art. 673 § 2 i 688 K.c. Wynika z nich, że gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.

 

Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie – wypowiada się go miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, ale dotyczy to jedynie umów na czas określony. Inna zasada obowiązuje przy czynszu płatnym miesięcznie, gdy umowa zawarta jest na czas nieoznaczony – wtedy najem można wypowiedzieć najpóźniej trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

 

Jak to już wyżej zostało zaznaczone, brak zapłaty czynszu w umówionym terminie skutkuje tym, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania ustawowych terminów wypowiedzenia.

 

Należy pamiętać, że zgodnie z art. 687 K.c., jeśli wynajmujący zamierza wypowiedzieć umowę, to powinien on wcześniej uprzedzić o tym najemcę. Uprzedzenie musi być pisemne, a ponadto należy udzielić najemcy dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Brak dochowania tej formy nie wywołuje zamierzonego przez wynajmującego skutku i stosunek najmu nie ulega rozwiązaniu; podobny skutek następuje, gdy najemca w wyznaczonym mu dodatkowym terminie ureguluje zaległość. Dopiero zatem bezskuteczny upływ tego terminu uprawnia do wypowiedzenia umowy przez wynajmującego bez zachowania ustawowych terminów.

 

W uchwale z dnia 22 lutego 1967 r., III CZP 113/66, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że jeżeli najemca lokalu dopuścił się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący – bez uprzedzenia najemcy na piśmie o zamierzonym z tego powodu wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia i bez udzielenia najemcy dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu – wniósł pozew o natychmiastowe rozwiązanie najmu i orzeczenie eksmisji najemcy z lokalu, to wówczas powództwo jest nieuzasadnione.

 

To oznacza, że wypowiedzenie takie traktować należy jako uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia najmu po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu miesięcznego. Podkreślić tu należy, że dla zakończenia stosunku najmu wynajmujący będzie musiał po upływie miesięcznego terminu złożyć jeszcze jedno – tym razem w pełni skuteczne – wypowiedzenie najmu. Art. 687 K.c. odróżnia bowiem oświadczenie uprzedzające o zamiarze natychmiastowego wypowiedzenia od samego wypowiedzenia. Wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym nie wymaga jednak zachowania żadnej formy szczególnej, wobec czego może znaleźć wyraz w każdym zachowaniu się wynajmującego, które w sposób dostateczny ujawnia wolę natychmiastowego zakończenia najmu (art. 60 K.c.)

 

Jak rozumiem, złożył Pan wypowiedzenie najemcy wynajmowanego przez Pana lokalu użytkowego z zachowaniem powyżej opisanych reguł. Jeżeli więc najemca niejako „ocknął” się dopiero w momencie otrzymania ostatecznego wypowiedzenia (nie uregulował zaległości w dodatkowym miesięcznym terminie), to rzeczywiście tylko Pana dobra wola może skutkować wycofaniem oświadczenia woli o rozwiązaniu umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia pod warunkiem uregulowania zaległości czynszowych w przepisanym w pisemnym porozumieniu terminie. Takie porozumienie obejmuje tylko określoną w nim sytuację faktyczną na dzień podpisania takiego porozumienia. Czyli brak wpłaty zaległości i regulowania w przyszłości na bieżąco określonych umownie czynszów, powoduje rozwiązanie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Rekomendowałabym dodanie w porozumieniu preambuły, która określa, w jakich okolicznościach faktycznych zostało ono podpisane.

 

Porozumienie takie w żaden sposób nie może Pana ograniczać co do ewentualnego wypowiedzenia umowy z innych przyczyn np. rażącego naruszenia porządku, przepisów bhp czy innych. Stanowią one bowiem całkowicie różną podstawę rozwiązania umowy i nie mogą być wykluczone porozumieniem odnoszącym się jedynie do kwestii zalegania z czynszem. Z jednym wyjątkiem – obie strony same się w ten sposób ograniczą, tj. określą, iż wyłącznie zaległość czynszowa stanowi przesłanką wypowiedzenia umowy najmu.

 

Niewypełnienie przez najemcę warunku zawartego w Pana piśmie powoduje, że Pana oświadczenia o wypowiedzeniu odniesie skutek prawny w postaci rozwiązania umowy w terminie przez Pana wskazanym. Tyle tylko, że, tak jak pisałam wcześniej, Pan powinien najpierw wezwać do zapłaty czynszu w zakreślonym (miesięcznym ) terminie, pod sankcją wypowiedzenia umowy, a następnie, w braku reakcji najemcy, umowę wypowiedzieć.

 

Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, które złożył Pan najemcy, wywoła skutek w postaci wypowiedzenia umowy, jeśli dotrze do niego w taki sposób, że najemca mógł zapoznać się z jego treścią. Wynika to z art. 61 § 1 Kodeksu cywilnego. Jeśli było to wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia, umowa ulegnie rozwiązaniu z chwilą dotarcia oświadczenia o wypowiedzeniu do najemcy. Jeżeli umowę wypowiedziano z zachowaniem terminów wypowiedzenia, skutek ten nastąpi z upływem tego terminu.

 

Przepisy przewidują możliwość odwołania oświadczenia woli złożonego kontrahentowi. Należy jednak rozróżnić dwie sytuacje: gdy odwołanie dokonywane jest jednostronnie oraz gdy jest składane za zgodą drugiej strony. Odwołanie dokonane jednostronnie jest skuteczne wtedy, jeśli oświadczenie o odwołaniu doszło do adresata jednocześnie lub wcześniej, niż oświadczenie, które jest odwoływane. Skuteczne odwołanie oświadczenia woli wywołuje taki skutek, jakby w ogóle nie doszło do jego wyrażenia, można też odwołać wcześniej złożone oświadczenia pod pewnymi warunkami, ale za zgodą drugiej strony (czyli najemcy). W takie sytuacji, nie musi Pan już składać dodatkowego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy, ponieważ już takie Pan złożył. Pan się tylko zobowiązał do jego odwołania, jeżeli najemca zapłaci; nie zapłaci – oświadczenie o wypowiedzeniu staje się skuteczne.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 7 minus sześć =

»Podobne materiały

Niepłacący lokator – rozwiązanie umowy najmu, eksmisja, egzekucja należności za czynsz

Wynajmuję mieszkanie, płacę z tego tytułu podatki. Podpisałam na rok umowę najmu z lokatorem. Po 3 miesiącach lokator przestał regularnie płacić, aż w końcu oboje zdecydowaliśmy, że dalsza współpraca nie ma sensu i że rozwiążemy umowę, jak tylko znajdę nowego najemcę. Ustaliliśmy także, że ja o

 

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego i zarejestrowanie firmy przez najemcę

Chciałabym wynająć mieszkanie na zasadzie najmu okazjonalnego. Najemca chce, abym wyraziła zgodę na zarejestrowanie firmy w mieszkaniu. Czy byłoby to zgodne z prawem? Jakie skutki będzie miało dla mnie zawarcie takiej umowy najmu okazjonalnego?

 

Odszkodowanie w przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę

Proszę o poradę odnośnie możliwości dochodzenia odszkodowania w przypadku wypowiedzenia umowy przez najemcę. Zawarłem umowę najmu mieszkania na czas określony (5 lat). Sześć miesięcy później najemca złożył wypowiedzenie. Oświadczyłem mailowo i telefonicznie, że wypowiedzenie jest prawnie nieskuteczn

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »