Czy należy się zachowek po sprzedaży gospodarstwa otrzymanego za emeryturę?

Osoba bliska jako nabywca nieruchomości rolnej

Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw w brzmieniu uchwalonym dnia 31 marca 2016 r. przewiduje, że nabyć nieruchomość rolną może osoba bliska (czyli wg definicji zawartej w art. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego są to zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione). W takim przypadku nie stosuje się zasady, że nabywcą może być tylko rolnik indywidualny, a powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. A zatem darowizna nieruchomości rolnej na Pana rzecz jest jak najbardziej możliwa i fakt Pana stałego pobytu za granicą nie ma tu znaczenia.

Definicja nieruchomości rolnej

W tym miejscu warto też przywołać definicję, czym jest owa nieruchomość rolna, której dotyczy ustawa. Otóż definicję nieruchomości rolnej w odniesieniu do ustawy z 14 kwietnia 2016 r. znajdziemy w ustawie z 30 kwietnia 2016 r., która wprowadza gruntowną nowelę ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Według tej ustawy: nieruchomościami rolnymi są nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego (K.c.), czyli: „Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej” (art. 46¹ K.c.) – z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego (w całości) na cele inne niż rolne.

Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

O przeznaczeniu działki na cele rolne decyduje zatem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli nie ma uchwalonego planu miejscowego, o tym, czy grunt jest rolny, czy też nie, decydują zapisy w ewidencji gruntów i budynków.

Co do zasady, żadna inna osoba poza rolnikiem nie może wybudować się na gruntach rolnych bez wcześniejszej zmiany przeznaczenia tych gruntów. Uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) gmina może określić dany teren jako przeznaczony pod zabudowę lub też pod uprawy. Wówczas jedyną możliwością przeznaczenia gruntu rolnego pod budownictwo daje zmiana istniejącego planu. Jednak w większości gmin brak jest planów zagospodarowania przestrzennego, a w takim wypadku podstawą do zmiany przeznaczenia gruntów będzie wydana przez gminę decyzja o warunkach zabudowy oraz decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej.

Wyłączenie z produkcji rolnej gruntów rolnych najwyższej klasy I-III wymaga zgody ministra właściwego ds. rozwoju wsi, a niższej klasy, czyli IV-VI – starosty. W decyzji dotyczącej wyłączenia z produkcji rolnej gruntów rolnych określa się obowiązki związane z wyłączeniem.

Wolno stojące budynki gospodarcze bez pozwolenia na budowę

W zakresie zaś ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (Dz. U. 2019 r. Nr 0, poz. 1186 t.j) w art. 29 czytamy, że pozwolenia na budowę nie wymagają obiekty parterowe o kubaturze do 35 m² przy zachowaniu rozpiętości maksymalnej do 4,8 m przy maksymalnie dwóch takich budynkach na każde 500 m² działki.

„Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: (...)

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki; (…).”

Należałoby w tym miejscu przypomnieć, czym jest budynek gospodarczy. Określenie takie znajdujemy w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z póź. zm. z dnia 15 czerwca 2002 r.), aczkolwiek nie jest to definicja legalna z art. 29 Prawa budowlanego, mówi jednak, że: „§ 3. ust. 8 »Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o budynku gospodarczym – należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych,(…)«.”. Przy czym powyższa definicja ma zastosowanie tylko do postanowień tego aktu. Nie ma podstaw, aby stosować ją w innych sytuacjach, a już na pewno na jej podstawie nie można wprowadzać zakazów niewynikających wprost z przepisów prawa, a więc np. z ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie bowiem z § 149 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z 20.06.2002 r. w sprawie „Zasad Techniki Prawodawczej” w akcie normatywnym niższym rangą niż ustawa (a takim jest ww. rozporządzenie) bez upoważnienia ustawowego nie formułuje się definicji ustalających znaczenia określeń ustawowych.

Warunki budowy budynku gospodarczego na działce rolnej

Dla Pana oznacza to, że planowana budowa budynku gospodarczego może powstać na gruncie rolnym, na którym nie ma innego obiektu, o ile ograniczenia w tym zakresie nie wprowadził miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego należy się przyjrzeć MPZP, czy nie ma tam wskazanych wyraźnych ograniczeń w zakresie budowy budynku gospodarczego.

Proszę również pamiętać, że budowa wolno stojących parterowych budynków o powierzchni do 35 m² wymaga zgłoszenia staroście. Zgłoszenia dokonuje się na 30 dni przed planowanym rozpoczęciem budowy. Jest to okres, podczas którego starosta może wnieść sprzeciw. W przypadku braku sprzeciwu starosty oraz z poszanowaniem przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym można postawić budynek gospodarczy. Czas na wykonanie inwestycji to maksymalnie 2 lata od określonego terminu rozpoczęcia robót.

A zatem: Budynek gospodarczy może powstać na działce, na której nie ma innego obiektu. Ograniczenia w tym zakresie mógłby wprowadzić tylko miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.