Mamy 11 498 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Cofnięcie pełnomocnictwa a losy nieruchomości

Autor: Tomasz Ciasnocha • Opublikowane: 22.04.2011

Córka udzieliła swojemu ojcu notarialnego pełnomocnictwa do zarządzania swoim mieszkaniem (łącznie ze sprzedażą). Po jakimś czasie ojciec sprzedał nieruchomość wujkowi, nie wiedząc, że córka zdążyła już wycofać pełnomocnictwo. Wujek zdążył już jednak przekazać w formie darowizny mieszkanie swojemu małoletniemu synowi. Sąd przychylił się już do wniosku córki o unieważnienie aktu sprzedaży mieszkania przez ojca wujkowi. Co teraz jednak z umową darowizny? I co zrobić, jeśli okaże się, że pełnomocnik małoletniego wynajął nieruchomość osobie trzeciej?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Generalnie obowiązuje zasada wywodząca się jeszcze z prawa rzymskiego, mówiąca, że nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet, co oznacza, iż nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw, jak sam posiada. Prawo przewiduje kilka wyjątków od tej zasady. Chroni np. nabywców nieruchomości będących w dobrej wierze, jeśli kupują nieruchomości od osoby niebędącej prawnie jej właścicielem, jeżeli domniemanie własności wynika z treści księgi wieczystej. Jest t tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, wynikająca z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.

 

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni jednak nabycia prawa własności nieruchomości powstałego wskutek rozporządzenia o charakterze nieodpłatnym, czyli np. darowizny.

 

Zgodnie z art. 6 ust. 1. „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze”.

 

Ustawodawca uznał, iż skoro nabywca nie poniósł żadnych kosztów nabycia nieruchomości, niesłuszne byłoby pozbawianie własności prawowitego właściciela.

 

Pisze Pan, że w związku brakiem ważnego pełnomocnictwa sąd stwierdził nieważność umowy sprzedaży nieruchomości zawartej pomiędzy ojcem a wujkiem. Inaczej mówiąc, sąd ustalił, iż nie doszło do przeniesienia własności nieruchomości na rzecz wujka. Nie stał się więc właścicielem nieruchomości i nie mógł przenieść własności w sposób skuteczny na małoletniego syna.

 

Sytuacja wyglądałaby inaczej, gdyby wujek sprzedał nieruchomość. W tej sytuacji nabywca w dobrej wierze byłby chroniony, mimo iż kupiłby nieruchomość od niewłaściciela.

 

Bezwzględną ochronę nabywcy w dobrej wierze potwierdził Trybunał Konstytucyjny w orzeczeniu z dnia 20.04.2009, sygn. akt SK 55/08.

 

Skarga konstytucyjna została sformułowana na tle następującego stanu faktycznego. W dniu 7 kwietnia 1995 r. skarżący wraz z żoną, działając pod wpływem bezprawnych gróźb kierowanych pod ich adresem, zawarli umowę sprzedaży nieruchomości gruntowej zabudowanej domem jednorodzinnym na rzecz małżonków S. W dniu 17 czerwca 1997 r. wytoczyli powództwo o uznanie tej umowy za nieważną. Nieprawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z 30 maja 2003 r., sygn. akt I C 615/98, umowa ta została uznana za nieważną. Jeszcze w toku procesu o uznanie powyższej umowy sprzedaży za nieważną przedmiotowa nieruchomość została zbyta na rzecz Adama P. (18 lutego 2003 r.), a następnie Jarosława L. (11 sierpnia 2003 r.) i Marcina D. (11 maja 2006 r.). Pozwem z 29 czerwca 2006 r. skarżący wraz z żoną wystąpili o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jednakże wobec niewykazania złej wiary po stronie kolejnych nabywców wyrokiem z 31 maja 2007 r., sygn. akt I C 1166/06, Sąd Rejonowy w Szczecinie oddalił powództwo z braku udowodnienia złej wiary nabywcy. Ocenę sądu pierwszej instancji podzielił Sąd Okręgowy w Szczecinie w wyroku z 30 listopada 2007 r., sygn. akt II Ca 1181/07.

 

Mając na uwadze, iż wujek przeniósł nieruchomość na małoletniego syna w drodze darowizny, zgodnie z art. 6 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni małoletniego syna.

 

Po uzyskaniu przez córkę stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży nieruchomości przez ojca na rzecz wujka, córka może wystąpić przeciwko małoletniemu synowi z pozwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Bezpodstawne byłoby żądanie stwierdzenia nieważności aktu notarialnego, gdyż akt notarialny jest jedynie formą dokonanej czynności prawnej (darowizny). Jeżeli przy jego sporządzaniu nie doszło do uchybień formalnych, akt notarialny nie jest nieważny. Pomimo iż akt notarialny jest ważny, bezskuteczną pozostaje czynność prawna (darowizna na rzecz syna). Stwierdzeniu bezskuteczności i przywróceniu w księdze wieczystej stanu faktycznego służy właśnie powództwo o ustalenie treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym. W wyroku sąd stwierdzi, że to córka jest właścicielką nieruchomości, a nie wpisany do księgi wieczystej małoletni syn. Wyrok jest podstawą dokonania zmiany wpisu właściciela nieruchomości w księdze wieczystej.

 

Uważam też, że zawarcie umowy najmu przez pełnomocnika należałoby potraktować jako działanie tzw. fałszywego pełnomocnika (o którym mowa w art. 103 § 1 Kodeksu cywilnego), który zawarł umowę dzierżawy w imieniu właściciela nieruchomości, ale de facto nie mając do tego umocowania od prawdziwego właściciela. Art. 103 § 1 brzmi: „jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta”.

 

W świetle art. 103 § 1 bez znaczenia jest okoliczność, czy pełnomocnik jest w dobrej, czy w złej wierze, a więc czy wie o tym, że działa bez umocowania bądź z przekroczeniem zakresu pełnomocnictwa. W przedstawionej sytuacji pełnomocnik w pełni zasadnie wierzył, iż działa w imieniu właściciela nieruchomości (był w dobrej wierze), a jak się okazało – zawarł umowę bez umocowania.

 

Ważność zawartej przez pełnomocnika umowy zależy od jej potwierdzenia przez właściciela nieruchomości. Następuje w drodze oświadczenia woli osoby reprezentowanej. Do momentu złożenia oświadczenia mówimy o tzw. bezskuteczności zawieszonej zawartej przez pełnomocnika umowy.

 

Skutkiem odmowy jest ustanie bezskuteczności zawieszonej, gdyż umowa staje się nieważna z mocą wsteczną – od chwili jej zawarcia (por. S. Rudnicki w: S. Dmowski, S. Rudnicki, Komentarz, 2006, s. 420; wyrok SN z dnia 07.11.1997 r., sygn. akt II CKN 431/97).

 

Córka po uzgodnieniu treści księgi wieczystej i dokonaniu do niej wpisu swojego prawa własności może wynajmującemu złożyć oświadczenie, że jako właściciel nie potwierdza zawartej przez pełnomocnika umowy najmu i żąda zwrotu nieruchomości.

 

Jeżeli „wynajmujący” nie zechce zwrócić nieruchomości, córka musi wystąpić do sądu z pozwem o jej wydanie na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego: „właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą”.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • VI + V =

»Podobne materiały

Pełnomocnictwo sporządzone za granicą

Mój tata od lat przebywa i pracuje w Niemczech, gdzie ma własne mieszkanie. Poza tym od kilkunastu lat posiada mieszkanie w Polsce. Teraz chce je sprzedać. Jednak nie przyjedzie do Polski ze względu na pracę. Dlatego tata chce, aby jego pełnomocnikiem przy sprzedaży mieszkania został mój brat. Uzysk

 

Odwołanie pełnomocnictwa przez osobę chorą na Alzheimera

Mój wuj cierpi na chorobę Alzheimera, jest zupełnie nieświadomy tego, co robi. Do niedawna byłam pełnomocnikiem wuja do rachunku bankowego. W tej chwili wuj przebywa u swojej siostry i siostrzenicy. Wspomniana siostrzenica zabrała wuja na pocztę, gdzie wuj odwołał pełnomocnictwo. Czy siostrzenica mo

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »