.
Mamy 12 389 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Co zrobić, aby mieszkanie komunalne zostało w rodzinie?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 10.03.2015

Pół roku temu zmarła mama, która była głównym najemcą mieszkania komunalnego. W momencie jej śmierci zamieszkiwałem z nią oraz moja żona i dwójka naszych dzieci. Wystąpiłem do urzędu gminy z wnioskiem o ustanowienie mnie głównym najemcą, bo chciałbym, aby mieszkanie zostało w rodzinie. Zawsze byłem zameldowany w tym mieszkaniu i mieszkałem z mamą nieprzerwanie i moja rodzina również. Jednak dwukrotnie decyzją burmistrza odmówiono mi prawa do zostania najemcą głównym po śmierci dotychczasowego najemcy głównego, powołując się na artykuł 691 Kodeksu cywilnego. Swoją negatywną decyzję burmistrz opiera na fakcie rzekomego faktycznego niezamieszkiwania z najemcą głównym w chwili śmierci, co absolutnie nie jest prawdą. Co można zrobić w tej sytuacji?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Problem dotyczy sporu między Panem a daną gminą miejską o to, czy doszło do wstąpienia w prawo najmu po Pana mamie. Jest to zagadnienie cywilistyczne, ponieważ umowa najmu (zwana też: „stosunkiem najmu” lub „prawem najmu”) to zagadnienie z zakresu prawa cywilnego. Swoisty pat w tej sytuacji powinien trwać możliwie krótko – z różnych powodów (między innymi, dowodowych), więc należy załatwić sprawę formalnie.

 

Umowę najmu uregulowano przede wszystkim w Kodeksie cywilnym (K.c.) – art. 659 i następne – oraz w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; polecam Panu lekturę również tej ustawy, gdyż w przedstawionej sytuacji mogą pojawić się różne okoliczności sporne, np. dotyczące nakładów na dane mieszkanie – art. 6 i następne tejże ustawy).

 

Szczególnie ważny w tym przypadku artykuł 691 K.c. brzmi:

 

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego”.

 

Nie mogę wypowiadać się na temat wskazanego przez Pana pisma (nazwanego „decyzją”), można jednak odnieść się do zaakcentowanego problemu spornego: zamieszkiwania albo niezamieszkiwania przez Pana z Pańską mamą (nawet w przypadku jej przebywania w szpitalu lub podobnym ośrodku medycznym) do czasu jej śmierci.

 

Jeśli spełnione są przesłanki ustawowe (wskazane w artykule 691 K.c.), to do wstąpienia w prawo najmu jako najemcy (a nie „głównego najemcy”) dochodzi z mocy prawa (łacińskie: ex lege). Zadaniem organów odnośnej gminy (np. burmistrza) w przypadku mieszkania komunalnego jest wydać dokument potwierdzający wstąpienie w prawo najmu. Burmistrz nie kreuje nowej relacji, ale powinien zaakceptować stan prawny (czyli Pana w roli nowego najemcy) oraz doprowadzić do sformalizowania nowej sytuacji (np. przez zawarcie aneksu do dawniej zawarte umowy najmu).

 

Trudno określać przyczyny stanowiska burmistrza. Zdarzają się donosy, np. sąsiedzkie, niekiedy zawierające oszczerstwa (chociażby związane z zazdrością lub innymi przejawami zawiści). Proponuję wystąpić (na piśmie!) o udostępnienie akt danego mieszkania, np. znajdujących się w administracji domów komunalnych, chociażby powołując się na status spadkobierców (zwłaszcza w przypadku stwierdzenia praw do spadku). Gdyby w aktach (teczce) danego mieszkania znajdowały się donosy lub na nich oparte notatki służbowe, to łatwiej byłoby opracować zagadnienia dowodowe – zapewne na użytek prawdopodobnego postępowania sądowego. Łatwiej byłoby też wskazać właściwych świadków we wnioskach dowodowych (np. skierowanych do sądu). Po co wnioskować o przeprowadzenie dowodu z zeznań sprawcy oszczerczego donosu, który udaje „miłego sąsiada” lub „uroczą sąsiadkę”?

 

Najprawdopodobniej przypadnie Panu rola powoda w procesie cywilnym o ustalenie, czyli w procesie związanym z treścią artykułu 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.): „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”. Proponuję niezwłoczne (czyli bez zbędnej zwłoki) wytoczenie powództwa o ustalenie, że doszło do wstąpienie w prawo najmu.

 

Ewentualnie proszę dać szansę burmistrzowi na uniknięcie procesu cywilnego – może Pan wystąpić – na piśmie i za pokwitowaniem przyjęcia lub doręczenia pisma (jak w każdej ważniejszej sprawie) – o zgodne z prawem sformalizowanie zaistniałego z mocy prawa wstąpienia w prawo najmu. Pismo mogłoby zostać określone jako „wezwanie przedsądowe”, co sygnalizowałoby gotowość wystąpienia na drogę sądową. Wyznaczony w takim piśmie termin (do zgodnego z prawem załatwienia sprawy) mógłby trwać dwa tygodnie (to przykład).

 

Wyżej wspomniany termin (czyli „okres przejściowy”) powinien Pan przeznaczyć na zadbanie o zagadnienia dowodowe – zwłaszcza na sprawdzenie dokumentów (związanych z mieszkaniem) oraz na przygotowanie listy potencjalnych świadków. Postępowanie dowodowe ma duże znaczenie, o czym świadczyć może duża liczba przepisów temu zagadnieniu poświęconych, zwłaszcza od artykułu 227 do artykułu 315 K.p.c. (zachęcam do zapoznania się z nimi). Proponowane we wnioskach dowodowych środki dowodowe mogą być różne. O świadkach była już mowa, ale zeznawać mogą również strony (w tym przypadku np. ktoś z administracji domów komunalnych). Często dyscyplinująco na osoby zeznające wpływa odbieranie przez sąd przyrzeczenia przed składaniem zeznań – co ma związek z odpowiedzialnością karną za składanie fałszywych zeznań na podstawie artykułu 233 Kodeksu karnego (K.k.); można prosić (również najlepiej na piśmie) o odbieranie takich przyrzeczeń przez sąd – często w praktyce sprawdza się przedstawianie swego stanowiska na piśmie (trzeba pamiętać o pokwitowaniach przyjęcia lub wysłania pisma). Duże znaczenie dowodowe mają dokumenty (art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne K.p.c.). Przykładowe dokumenty: umowy (lub rachunki) związane z korzystaniem w danym mieszkaniu przez Pana z określonych usług (np. telewizyjnych, telekomunikacyjnych lub internetowych), adres dzieci w szkołach (nawet samo posyłanie dzieci do szkół w rejonie związanym z danym mieszkaniem). Można również rozważyć zawnioskowanie o przeprowadzenie przez sąd dowodu z oględzin – by sędzia naocznie miał kontakt z danym mieszkaniem (jako materiałem dowodowym); chodzi o możliwość wykazania sądowi, że jest Pan od dawna mieszkańcem danego mieszkania.

 

Mógłby Pan zawnioskować (np. w pozwie) o skierowanie sprawy na drogę mediacji (art. 183 i następne K.p.c.).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden minus VIII =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »