Mamy 10 708 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Co z działką, na której stoi dom?

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 05.07.2015

Mój mąż przed ślubem wziął kredyt na budowę domu, początkowo sam spłacał odsetki, potem raty płaciliśmy razem. Dom budowany na jego działce (otrzymanej przed ślubem). Rok temu rozszerzyliśmy wspólność małżeńską o budynek. Dowiedziałam się jednak, że taki akt notarialny nic nie zmienia, bo skoro działka nadal należy do męża, to i dom jest jego. Czy dobrze myślę? Jak teraz stać się współwłaścicielką całej nieruchomości?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Żadna opinia nie wyrazi mojej wdzięczności dla zespołu ePorady. Moja sprawa wydawała mi się tak skomplikowana, że nie do rozwiązania. Nie wiedziałem, od której strony ją zacząć. Szperając w internecie, natrafiłem na ePorady i okazało się, że moją sprawę można zacząć od strony, której absolutnie bym się nie spodziewał.
Jestem bardzo zadowolony z obrotu sprawy, która mnie dotyczy. Z tak znikomych danych, które przekazałem, otrzymałem pismo tak profesjonalnie napisane, jakby zespół ePorady był moim bardzo dobrym znajomym i znał mój problem tak dobrze jak ja. Dziękuję bardzo i będę polecał wszystkim korzystanie z waszych usług.
Henryk
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Widziałem już wiele pozwów, ale sporządzony przez prawnika z eporady24.pl jest prawdziwym majstersztykiem i wyrazem profesjonalizmu. Jasno, konkretnie, przy minimum słów, maksimum treści. Do tego relacja jakości do ceny również znajduje swoje uzasadnienie. Z pełnym przekonaniem wygranej sprawy zanoszę pozew do sądu. Nikomu nie należy życzyć sądowych spraw, ale gdyby zaszła potrzeba, z pełnym przekonaniem mogę polecić eporady24.pl.
Jacek
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek

Z Pani relacji wynika, że Pani mąż otrzymał w darowiźnie działkę budowlaną oraz zaciągnął kredyt na budowę domu jeszcze przed zawarciem małżeństwa (powstania wspólności majątkowej).

 

Kwestie przynależności przedmiotów majątkowych do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym.

 

Stosownie do art. 31 § 1 „z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

 

Do majątku wspólnego należą w szczególności:

 

1) pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,

2) dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,

3) środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,

4) kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.


Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków”.

 

Zgodnie z art. 33 tej ustawy „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

 

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

 

Jak z powyższego wynika, działka gruntu nabyta przed zawarciem małżeństwa nie wchodzi do majątku wspólnego przyszłych małżonków.

 

Dodatkowo wskazała Pani, że kredyt na budowę domu przez pół roku po zawarciu małżeństwa spłacał jedynie Pani mąż, nie wskazała Pani jednak, z jakich środków pochodziły kwoty na spłatę. Jeżeli bowiem środki te zostały uzyskane już w trakcie trwania małżeństwa z wynagrodzenia za pracę, to i tak będą to środki należące do majątku wspólnego, zgodnie z cytowanym już art. 31.

 

Następnie w celu uregulowania spraw majątkowych zdecydowała się Pani z mężem rozszerzyć wspólność majątkową o budynek stojący na nieruchomości należącej do Pani męża, co też zostało uczynione w formie aktu notarialnego.

 

Obecnie chciałaby Pani mieć analogiczne prawa do majątku jak Pani mąż. Generalnie ma Pani rację, że budynek znajdujący się na nieruchomości dzieli stan prawny tej nieruchomości, czyli należy do właściciela nieruchomości.

 

Zgodnie z treścią art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Wyrażona w treści tego przepisu zasada superficies solo cedit, wskazuje, że jeżeli obiekty te są trwale związane z gruntem to stanowią własność właściciela gruntu.

 

Notariusz jednak wiedział, co robi, gdyż rozszerzając wspólność jedynie na budynek (na budowę domu zostały przeznaczone środki z majątku wspólnego), dbał o interesy obu stron. Środki z majątku wspólnego były przeznaczane na wykonanie budynku, zaś ziemia została nabyta przed powstaniem wspólności. W związku z takim rozszerzeniem wspólności będzie Pani mogła domagać się spłaty z połowy wartości budynku (wycenionego bez gruntu, na którym stoi).

 

Oczywiście nie ma obecnie przeszkód, aby rozszerzyć wspólność także o grunt, na którym stoi budynek, oczywiście jeżeli zgodę wyrazi na to Pani mąż.

 

Według art. 47 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

 

„§ 1. Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

 

§ 2. Umowa majątkowa małżeńska może być zmieniona albo rozwiązana. W razie jej rozwiązania w czasie trwania małżeństwa, powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, chyba że strony postanowiły inaczej”.

 

Małżeńska umowa majątkowa w zasadzie reguluje stosunki majątkowe między małżonkami na przyszłość, tj. umowa zawarta przed zawarciem małżeństwa – na czas od chwili zawarcia małżeństwa, a umowa zawarta w trakcie trwania małżeństwa – na czas od jej zawarcia. Strony jednak mogą określić inny, przyszły termin, z którego nadejściem umowa wejdzie w życie. Rozszerzając lub ograniczając wspólność ustawową, strony mogą także nadać umowie skutek wsteczny w tym sensie, że w pierwszym wypadku mogą włączyć do majątku wspólnego przedmioty należące przed zawarciem umowy do ich majątków osobistych, a w drugim wypadku mogą wyłączyć z majątku wspólnego przedmioty należące przed zawarciem umowy do tego majątku.

 

Małżeńska umowa majątkowa może w każdym czasie zostać zmieniona przez zawarcie nowej umowy. Zmiana może polegać bądź na zmianie rodzaju ustroju majątkowego, bądź jedynie na jego modyfikacji, jeżeli taka modyfikacja jest możliwa.

 

Jeżeli zdecyduje się Pani na rozszerzenie wspólności na przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności przez obie strony, to takie stwierdzenie musi wyraźnie wynikać z tej umowy (oczywiście w formie aktu notarialnego). Będzie to faktycznie umowa z rozszerzeniem wspólności majątkowej o przedmioty nabyte w przed powstaniem wspólności jak i po powstaniu wspólności w drodze darowizny.

 

Zgodnie z art. 49 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

 

„§ 1. Nie można przez umowę majątkową małżeńską rozszerzyć wspólności na:

 

1) przedmioty majątkowe, które przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny,

2) prawa majątkowe, które wynikają ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,

3) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,

4) wierzytelności z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia, o ile nie wchodzą one do wspólności ustawowej, jak również wierzytelności z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę,

5) niewymagalne jeszcze wierzytelności o wynagrodzenie za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej każdego z małżonków.

 

§ 2. W razie wątpliwości uważa się, że przedmioty służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków nie zostały włączone do wspólności”.

 

Powyższy artykuł wyznacza granicę, do której można w drodze małżeńskiej umowy majątkowej rozszerzyć zakres wspólności ustawowej. Przepis ten ma charakter iuris cogentis (z łac. bezwzględnie obowiązujący). Postanowienia umowy włączające do wspólności przedmioty i prawa wymienione w tym przepisie są bezwzględnie nieważne, a gdy z okoliczności wynika, że bez tych postanowień umowa nie byłaby zawarta, nieważna jest cała umowa.

 

Z art. 49 § 1 a contrario wynika, że w zasadzie wszystkie inne, niewymienione w tym przepisie prawa majątkowe mogą być objęte rozszerzoną wspólnością majątkową.

 

Zgodnie z § 8 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej maksymalna stawka wynosi za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego – umowę majątkową małżeńską – 400 zł. Do tego trzeba doliczyć podatek VAT oraz koszty odpisów aktów notarialnych.

 

Samo rozszerzenie wspólności nie powoduje obowiązku zapłaty podatku. Ponadto umowne rozszerzenie wspólności ustawowej przez włączenie do niej np. gruntu nie jest nabyciem tego gruntu przez małżonka, który nie był wcześniej jego właścicielem. Pogląd ten wynika np. z interpretacji naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w Krakowie z 4 stycznia 2007 r. (nr PD-2/415/28/06/EC) oraz dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 24 października 2010 r. (nr IPPB4/415-230/10-2/JC).

 

Na marginesie dodam, że notariusz jako osoba zaufania publicznego ma obowiązek informowania stron o skutkach dokonywanych przed nim czyności prawnych.

 

Reasumując, pozostając w istniejącym stanie rzeczy, po ewentualnym rozwodzie (lub innych zdarzeniach wskutek których powstaje rozdzielność majątkowa) i podziale majątku, ma Pani prawo do podziału jedynie budynku stojącego na gruncie Pani męża. Po rozszerzeniu wspólności o ten grunt wejdzie on do majątku wspólnego i będzie podlegał podziałowi.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 6 plus dziewięć =

»Podobne materiały

Spadek w trakcie małżeństwa

Czy dom odziedziczony po babci w trakcie trwania małżeństwa wchodzi w skład wspólnoty majątkowej ?

Powtórny ślub mamy a zobowiązania finansowe wobec ojczyma w przyszłości

Moja mama planuje wkrótce zawrzeć związek małżeński (ślub cywilny) z osobą rozwiedzioną. Mama posiada własnościowe mieszkanie, które nie jest objęte ani darowizną (jest w planach), ani testamentem (jeszcze nie sporządzony). Jakie będą konsekwencje prawne ślubu mamy wobec mnie (jedy

Przesłanki unieważnienia małżeństwa – małżeństwo z obcokrajowcem

Pół roku temu wyszłam za mąż za Turka, ślub był cywilny. Męża zaprosiłam do Polski, bo tu postanowiliśmy mieszkać, mąż ma ważną wizę. Niestety, musiało upłynąć trochę czasu zanim okazało się, że nie jest zainteresowany życiem w prawdziwej rodzinie. O moim istnieniu nigdy ni
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »