.
Mamy 13 516 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Budynek na granicy działek - rozgraniczenie i dostęp do ściany budynku

Kupiliśmy mały domek graniczący z budynkiem biurowym, który jest połączony z naszym garażem. Jak mamy odczytać linię graniczną działek? Budynek biurowy został sprzedany, nabywca chce go przebudować na mieszkalny. Jeśli granica działek to ściana budynku i garażu, to czy musimy umożliwić dostęp do tej ściany? Wiemy, że stary budynek biurowy ma być ocieplony,


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Budynek na granicy działek - rozgraniczenie i dostęp do ściany budynku

Ustalenie granicy działek

Definicję działki ewidencyjnej określa § 9.1. Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, zgodnie z którym działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. W załamaniach linii granicznych oraz na odcinkach prostych tych linii umieszcza się znaki graniczne. Jeśli znaki graniczne nie są umieszczone, a przebieg granicy wątpliwy nie jest możliwy do odtworzenia bez pomocy uprawnionego geodety, należy przeprowadzić rozgraniczenia nieruchomości bądź wznowienie granicy nieruchomości. Czynność tę może przeprowadzić uprawniony geodeta na wniosek osoby zainteresowanej. Może Pan wraz z nowym właścicielem budynku sąsiedniego wspólnie wnieść o wyznaczenie granicy. Miecie tak naprawdę oboje interes prawny. Stanowi o art. 152 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, który wskazuje, że to właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. Koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

 

Kodeks cywilny określa również sposób postępowania w przypadku, gdy granice stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić. Zgodnie z art. 153 Kodeksu cywilnego „w sytuacji, gdy granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego przebiegu granic nie można stwierdzić ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania, czyli poprzez ustaloną i oznaczoną granicę fizyczną pomiędzy nieruchomościami”. Granica ta nie zawsze jest granicą prawną. Biorąc pod uwagę zmianę właściciela, raczej nie ma problemu z granicami działek i są one prawidłowo wytyczone, co zapewne sprawdził nowy nabywca nieruchomości.

Rozgraniczenie nieruchomości

Ustalenie przebiegu granicy w Pana sytuacji może odbyć się jedynie na Pana wniosek, a nie z urzędu. Rozgraniczenie nieruchomości na wniosek strony przeprowadza się w sytuacji odtworzenia granicy, gdy granica stała się sporna. Przebiega to według pewnych etapów, do których należy zaliczyć etap złożenia przez stronę zainteresowaną wniosku w sprawie rozgraniczenia nieruchomości do wójta gminy, na której obszarze położona jest nieruchomość, etap wszczęcia postępowania rozgraniczeniowego przez właściwy organ, etap wyznaczenia przez właściwy organ uprawnionego geodety do przeprowadzenia rozgraniczenia nieruchomości, oraz etap prac wykonywanych przez geodetę czyli zgłoszenie przez geodetę pracy geodezyjnej do ośrodka dokumentacji geodezyjno-kartograficznej właściwego dla miejsca położenia działki, przeprowadzenie przez geodetę analiza pozyskanych dokumentów.

 

Stan prawny przebiegu granicy działki może być ustalony w wyniku analizy takich dokumentów jak odpisów z ksiąg wieczystych, a w przypadku braku księgi wieczystej odpisów dokumentów znajdujących się w zbiorze dokumentów, wypisów aktów notarialnych, ugód sądowych i prawomocnych orzeczeń sądów, ostatecznych decyzji administracyjnych, szkiców granicznych, protokołów graniczne, zarysów pomiarowych z pomiaru granic, szkiców wyznaczenia granic działek wyznaczonych w wyniku scalenia, wymiany gruntów lub w wyniku podziału nieruchomości. Gdy geodeta nie ma takich dokumentów, analizuje mapy i plany obejmujące granice albo inne elementy pozwalające na odtworzenie lub analizę przebiegu granic. Przeanalizowane przez uprawnionego geodetę dokumenty określające położenie punktów granicznych oraz przebieg granic nieruchomości, stanowią podstawę ustalenia przebiegu granic nieruchomości, tylko w przypadku, jeżeli zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Geodeta po zbadaniu dokumentów przystępuje ustalenia przebiegu granicy na gruncie.

 

W zależności od posiadanych dokumentów i wiedzy zebranej w trakcie wywiadu terenowego wyznaczenie granic może przebiegać na podstawie zgody obu stron na podstawie posiadanych dokumentów, zgody obu stron mimo niewystarczającej dokumentacji, ugody sądowej a przy brak zgody stron przebieg granicy proponuje geodeta.

 

Ostatecznie może dojść do rozstrzygnięcie sprawy ustalenia granic przez sąd po wydaniu decyzji przez organ prowadzący sprawę.

Dostęp do ściany – wejście na teren sąsiedniej nieruchomości

Z art. 47 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wynika, że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Jeżeli nie uda się uzgodnić warunków zajęcia sąsiedniej nieruchomości, to zgodnie z art. 47 ust. 2 ustawy Prawo budowlane inwestor może wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej (starosta lub prezydent miasta) z wnioskiem o udzielenie zgody na zajęcie sąsiedniej nieruchomości. Organ ten, w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, właściwy organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Na podstawie tej decyzji inwestor może wejść na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych. Gdyby, pomimo wydania decyzji, właściciel nieruchomości sąsiedniej nie chciał wpuścić inwestora na teren swojej działki decyzja ta może zostać wyegzekwowana na zasadach określonych w ustawie 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Zgodnie z art. 47 ust. 3 ustawy Prawo budowlane inwestor, po zakończeniu robót jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości.

 

Proszę mieć ponadto na uwadze, że Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dopuszcza usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

Szanowny Panie, na załączonej mapce granice wyglądają poprawnie, ale niestety czasami się zdarza, że są one w rzeczywistości przesunięta na korzyść jednej bądź drugiej nieruchomości. Jeśli skorzysta Pan z ponownego wyznaczenia granic, wówczas będzie miał Pan informacje, czy w rzeczywistości (w terenie) są one poprawne i każdy z budynków stoi na swojej działce. Ryzyko niesie za sobą fakt, że np. Pana nieruchomość będzie na działce sąsiada, wówczas może dojść do żądania od właściciela nieruchomości sąsiedniej zapłaty za ten kawałek ziemi. To działa również w drugą stronę. Jeśli się okaże, że granica działki to linia ścian, to udostępnienie inwestorowi możliwości wyremontowanie tej ściany przebiega zgodnie z wyżej wskazanym opisem – za Pana zgodą bądź poprzez decyzję administracyjną. Na pewno warto dojść do porozumienia na drodze polubownej, bo i Pan na tym zyska, ocieplona ściana będzie zdecydowanie ładniejsza niż ta w tej chwili, a ewentualne uszkodzenia Pana własności pociąga za sobą odszkodowanie od inwestora.

Masz problem prawny? Opisz swoją sprawę, wypełniając  formularz poniżej  ▼▼▼

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • jeden minus dziewięć =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl