Mamy 10 833 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa garażu na granicy działki

Autor: Łukasz Poczyński • Opublikowane: 05.11.2009

Chcę zbudować garaż na granicy działki z sąsiadem (wymiary mojej działki to ok. 40 x 20 m). Nowy garaż będzie pozbawiony drzwi i okien na ścianie granicznej. Dodam, że sąsiad jest człowiekiem konfliktowym. Czy będzie potrzebna jego zgoda na budowę?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W przedmiotowej sprawie należy w pierwszej kolejności sięgnąć do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

 

Zgodnie z tym rozporządzeniem budynek należy sytuować w odległości od granicy nie mniejszej niż:

  1. 3 m, gdy jest zwrócony w stronę granicy ścianą bez otworów lub jeśli otwór w ścianie jest wypełniony luksferami,
  2. 4 m, gdy od strony granicy będzie ściana z otworami drzwiowymi lub okiennymi.

 

Jeśli budynek będzie miał wysunięte gzymsy lub okapy, nie mogą one pomniejszać odległości od granicy o więcej niż 0,8 m. Natomiast balkony, galerie, werandy, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy mogą pomniejszać odległości od granicy najwyżej o 1,3 m.

 

Jednakże zgodnie z § 12 ust. 3 tego rozporządzenia dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bezpośrednio przy granicy w następujących sytuacjach:

  1. gdy wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  2. gdy nie jest możliwe zachowanie wymaganych odległości ze względu na rozmiary działki.

 

W obydwu wymienionych przypadkach możliwość przybliżenia domu do granicy nie zależy ani od zgody sąsiada, ani od podobnego usytuowania budynku na sąsiedniej działce, choć niewątpliwie okoliczności te urzędnicy wezmą pod uwagę przy wydawaniu pozwolenia na budowę.

Niestety, przepisy nie precyzują, jakie rozmiary działki nie pozwalają na zachowanie standardowej odległości. Jest to kryterium płynne, dlatego możliwość uzyskania pozwolenia na usytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub przy granicy będzie zależała od urzędnika. Dla jednego zbliżenie budynku do granicy będzie uzasadnione na działce o szerokości nie większej niż 10 m, dla innego nawet działka o szerokości 20 m może się okazać zbyt wąska.

 

Ponadto § 12 ust. 4 ww. rozporządzenia dopuszcza usytuowanie budynku ścianą bez otworów w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy, pod warunkiem że po drugiej stronie granicy stoi już podobnie usytuowany budynek (czyli w odległości mniejszej niż 3 m lub przy granicy działki) lub wydano decyzję o pozwoleniu na budowę takiego budynku.

Jeśli budynek ma stanąć przy samej granicy, powinien przylegać do ściany istniejącego budynku. Oznacza to, że ściana przy granicy nie powinna być dłuższa niż ściana domu sąsiada. W przepisach nie ma natomiast ograniczeń co do wysokości takiej ściany ani wieńczącego ją dachu. Może być ona zatem wyższa niż w istniejącym już domu, ale jej rozmiary nie mogą naruszać przepisów dotyczących przesłaniania i nasłonecznienia budynków.

 

Należy podkreślić, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z dn.14.11.2006 r. (II OSK 1333/05) przepis § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, odnosi się do budynków „sytuowanych”, a więc zakres jego zastosowania dotyczy sytuacji projektowania i budowy nowych budynków lub innych działań określonych w § 2 wskazanego rozporządzenia (m.in. rozbudowy i przebudowy istniejącego budynku).

 

Jak więc wynika z powyższych przepisów, dopuszczalne jest usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki. Jak stwierdził NSA w wyroku z dn.11.06.2001 r. (sygn. akt: OSA 4/01), budowa przy granicy działki jest dopuszczalna. Rozstrzyga o tym organ administracji publicznej w decyzji o udzieleniu pozwolenia na budowę.

 

We wniosku o pozwolenie na budowę powinien Pan więc zawrzeć prośbę o udzielenie zgody na odstępstwo od warunków technicznych polegające na możliwości wybudowania garażu tuż przy granicy działki. W uzasadnieniu może się Pan powołać np. na to, że nie jest możliwe zachowanie wymaganych odległości ze względu na rozmiary działki.

 

Wniosek o pozwolenie na budowę należy złożyć w wydziale architektoniczno-budowlanym starostwa powiatowego.

 

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dn. 28 kwietnia 2006 r. (sygn. akt: II OSK 794/05) orzekł, że pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją ku temu szczególnie uzasadnione przyczyny.

 

W tym miejscu warto zastanowić się, jakie rzeczy będzie brał pod uwagę organ, rozpatrując Pana wniosek.

 

Otóż organ administracji architektoniczno-budowlanej rozpoznający sprawę o udzielenie pozwolenia na budowę, mając na uwadze, że w myśl art. 5 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego należy zapewnić ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym właściciela sąsiedniej nieruchomości, przy granicy której ma powstać obiekt budowlany (część tego obiektu), powinien rozważyć ją w szczególności w świetle przepisów art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego.

 

Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy”.

 

Natomiast zgodnie z art.144 K.c.: „Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

 

Treść powyższych przepisów wskazuje wprawdzie, że nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej ani warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednak nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę albo że jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, a tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu.

 

Reasumując, należy stwierdzić, że usytuowanie budynku musi być zatem zgodne nie tylko z przepisami prawa budowlanego, ale również z przepisami Kodeksu cywilnego z zakresu tzw. prawa sąsiedzkiego.

 

Upoważnienie udzielające zgody na odstępstwo od warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ma charakter doraźnej podstawy materialnoprawnej rozstrzygnięcia konkretnej sprawy. Postanowienie o udzieleniu takiej zgody nie podlega odrębnemu zaskarżeniu i może być zaskarżone wraz z decyzją o pozwoleniu na budowę (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dn. 28.09.2005 r., VII SA/Wa 12/05).

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • pięć + II =

»Podobne materiały

Ogrodzenie na granicy działek

Jestem właścicielką działki rolnej (łąki), którą wykorzystuję, kosząc trawę na siano. Właściciel sąsiedniego pola postawił ogrodzenie (w postaci drewnianych bali) na granicy działki, co spowodowało, że nie mogę skosić około 2 m łąki. Czy mogę coś zrobić w tej sprawie?

Budowa domu w granicy działki

Jestem właścicielem działki, na której znajdował się budynek usytuowany w granicy, dobudowany do domu sąsiada. Z powodu długoletniego nieużytkowania i zniszczeń został on rozebrany. Ze względu na małe rozmiary działki chciałbym w tym samym miejscu postawić nowy budynek. Niestety sąsiad nie

Wymiary miejsca postojowego w świetle prawa

Czy miejsce postojowe w garażu jednoprzestrzennym o następujących parametrach: miejsce parkingowe usytuowane prostopadle do drogi manewrowej; miejsce na wjeździe ograniczone dwoma słupami konstrukcji budowlanej, odległość między słupami 2,5 m; szerokość drogi dojazdowej (manewrowej) 5 m, spełnia wym
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »