Mamy 10 833 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa domu w granicy działki

Autor: Tomasz Krupiński • Opublikowane: 14.11.2013

Jestem właścicielem działki, na której znajdował się budynek usytuowany w granicy, dobudowany do domu sąsiada. Z powodu długoletniego nieużytkowania i zniszczeń został on rozebrany. Ze względu na małe rozmiary działki chciałbym w tym samym miejscu postawić nowy budynek. Niestety sąsiad nie chce wyrazić zgody na budowę w takim samym ustawieniu nowego budynku. Działka jest mała i inne usytuowanie budynku jest utrudnione. Czy muszę uzyskać zgodę sąsiada, skoro przepisy wymagające takiej zgody zostały uchylone przez Trybunał Konstytucyjny? Niestety plan zagospodarowania przestrzennego mojej gminy wymaga takiej zgody.


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podstawą prawną dla przeprowadzenia procesu budowlanego są przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

 

Zgodnie z § 12 powyższego rozporządzenia:

 

„1. Jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

 

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

 

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

 

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

 

3. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

 

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,

 

2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej […]”.

 

Jak więc wynika z powyższego, nie ma konieczności uzyskania zgody sąsiada na budowę domu na granicy, jeżeli jest ona dopuszczalna zgodnie z rozporządzeniem o warunkach technicznych. Warunki te pozwalają na zabudowę w granicy budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę działki sąsiada, jeżeli zabudowę w granicy dopuszczają przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy.

 

W Pana przypadku miejscowy plan dopuszcza taką zabudowę, jednak niestety za zgodą sąsiada, który w zaistniałych okolicznościach raczej jej nie udzieli.

 

Jednak przepisy dopuszczają sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią do ściany budynku na sąsiedniej działce. Dotyczy to także nieruchomości dopiero projektowanej w sąsiedztwie, dla której istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę. Jednakże w przypadku budynków bezpośrednio przylegających do ścian sąsiada konieczne jest spełnienie dodatkowego wymogu: część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki może mieć długość i wysokość nie większe, niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej (§ 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia).

 

Natomiast brak zgody sąsiada na zabudowę całkowicie niespełniającą warunków technicznych zamyka możliwość wykonania takiej inwestycji.

 

Zatem jeżeli przepisy tego nie wymagają, Prawo budowlane nie stawia wymogu powiadamiania sąsiadów o rozpoczęciu budowy przez inwestora. Wynika to jedynie z zasad dobrych stosunków sąsiedzkich. Natomiast w postępowaniu o pozwolenie na budowę starosta ma obowiązek zapewnienia czynnego udziału w postępowaniu tzw. strony postępowania. W Prawie budowlanym jest to określone jako obszar oddziaływania wznoszonego obiektu budowlanego.

 

Muszę tutaj zaznaczyć, że Pan jako inwestor może budować także z naruszeniem warunków techniczno-budowlanych. Musi Pan jednak mieć na to zgodę. Wydaje ją starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu.

 

Prawo dopuszcza stawianie budynków z naruszeniem sztuki budowlanej, ale tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. To, co się planuje:

 

  • nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego nie może ograniczać dostępu dla osób niepełnosprawnych,

 

  • nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska (po spełnieniu określonych warunków zamiennych).

 

Jeżeli inwestor chce budować z naruszeniem tych przepisów, musi postarać się o zgodę. Wydaje ją starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu. Do nich więc składa się wniosek w tej sprawie. Ale zanim organ wyda zgodę, musi wystąpić o upoważnienie do Ministra Infrastruktury. Minister ma prawo przyznać tzw. promesę udzielenia zgody, ale może również odmówić.

 

Wniosek inwestora kierowany do starosty musi zawierać propozycję rozwiązań zamiennych, np. budynek rozbuduje bliżej sąsiada, ale zastosuje podwyższonej klasy materiały ognioodporne, dzięki temu będzie bezpiecznie i nie będzie zagrożenia dla życia i zdrowia.

 

Starosta lub prezydent miasta, jeżeli dysponuje już upoważnieniem, podejmuje decyzję, czy wyrazić zgodę, czy odmówić. Robi to w formie postanowienia. Poprzedza ono wydanie pozwolenia na budowę. Jest to bardzo ważne, gdyż zgoda na odstępstwo udzielona po wydaniu pozwolenia lub rozpoczęciu robót budowlanych byłaby już kwalifikowana jako zgoda na samowolę. Zgody takiej nie można też uzyskać na etapie pozwolenia na użytkowanie.

 

Powyższe stanowisko potwierdza także istniejące orzecznictwo sądów.

 

W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 19 kwietnia 2011 r. (sygn. II SA/Lu 113/2011) sąd stwierdził, że przesłanki określone w § 12 ust. 2 litery a, b, c rozporządzenia są samodzielnymi przesłankami, dlatego każda z nich osobno, niezależnie od pozostałych, daje możliwość usytuowania budynku w granicy z działką sąsiednią.

 

Zważyć należy, że w świetle art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego w postępowaniu w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę organ administracyjny sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami ochrony środowiska, wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym z przepisami techniczno-budowlanymi, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz uprawnienia budowlane osoby sporządzającej projekt. Zgodnie z art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, z wnioskiem zaś w tej sprawie wystąpił w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami).

 

W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę domu (art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego).

 

Podobnie w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 18 lutego 2011 r. (II SA/Gl 915/2010) orzeczono, że w przepisie § 12 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ustawodawca przewidział odstępstwo od ustalonych odległości, w tym możliwość sytuowania w granicy, jeśli wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

 

Rzeczywiście ma Pan rację, że przepisy rozporządzeń wymagające zgody właściciela działki sąsiędniej na wydanie pozwolenia na budowę zostały w znakomitej większości uznane za niekonstytucyjne, dotyczyło to jednak dawnego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (m.in. w wyroku z 5 marca 2001 r., P. 11/2000, LexPolonica nr 351512, OTK 2001, nr 2, poz. 33)

 

Nie znam postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale według mnie zgoda na budowę w granicy dotyczy jedynie budowy w przypadku opisanym § 12 ust. 2 cytowanego rozporządzenia, gdyż w tym zakresie wyraźnie odsyła ono do postanowień miejscowego planu. W przypadku określonym § 12 ust. 3 pkt 2 wydaje się, że zgoda nie jest potrzebna, jeżeli budynek będzie spełniał wymogi wskazane w tym przepisie.

 

Organ wydający decyzję w sprawie pozwolenia na budowę może być jednak innego zdania i żądać jednak pozwolenia, jeśli uzna, że pozwolenie jest zawsze potrzebne, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego na obszarze organu, który go ustanowił. Proszę jednak w razie odmowy na piśmie przedstawić swoje argumenty w tej sprawie.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

wersja do druku drukuj

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 6 - IV =

»Podobne materiały

Jak wstrzymać budowę na granicy działki?

Sąsiad buduje dom, który wprawdzie stoi w wystarczającej odległości od granicy działki, ale na samej granicy buduje garaż podziemny. Na czas budowy zajął spory pas mojej ziemi. Nie wyrażałem zgody na takie działania. Uzyskałem warunki zabudowy, ale nie ma w nich nic na ten temat. Czy jest możliwość

Dom w granicy działki

Sąsiad chce wybudować dom w granicy działki, podczas gdy nasz dom od tejże granicy odsunięty jest zaledwie 3 metry – dotyczy to też wejścia do niego. Czy sąsiad ma prawo do budowy domu w granicy działki?

Odległość okien od granicy działki

Mój sąsiad rozbudowuje swój dom. Chciałbym wiedzieć, jaka powinna być odległość okien od granicy działki w ścianach prostopadłych do niej. Jakie przepisy to regulują?

Budowa garażu mimo braku zgody sąsiada na budowę w granicy działki

Jestem rolnikiem i toczę spór z sąsiadem. Spór dotyczy garażu w granicy działki wybudowanego przez mojego sąsiada mimo braku mojej zgody. Wielkość działki pozwala na usytuowanie budowy w innym miejscu! Co na ten temat mówi Prawo budowlane? Czy sąsiad mógł budować się w granicy działki mimo braku mo

Budowa domu na działce oznaczonej symbolem „wody płynące”

Posiadamy działkę, której część oznaczona jest w ewidencji gruntów symbolem „Wp” (wody płynące). W planie zagospodarowania jest jednak objęta możliwością zabudowy (działka budowlana). Obszar jest wyłączony z zagrożenia powodziowego, nie ma też na nim żadnych „wód płynących”.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
wizytówka Szukamy ambitnego prawnika »