.
Mamy 12 842 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem prawny i szukasz pomocy?
Kliknij TUTAJ i opisz nam swój problem w formularzu.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Brama wjazdowa i dodatkowa opłata za wjazd na osiedle

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 19.04.2012

Czy zarząd wspólnoty może wprowadzić dodatkową opłatę za przejazd przez bramę wjazdową na parking osiedlowy bez uchwały właścicieli? Dostałam tylko do podpisania oświadczenia, że odbieram pilot i zobowiązuję się do wnoszenia opłaty: 40 zł miesięcznie. 


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Dobrze Pani zrobiła, zadając to pytanie przed podpisaniem oświadczenia o przedstawionej treści.

 

W przepisach prawnych nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak sformułowane pytanie. Wobec tego w tej odpowiedzi przedstawiam informacje o prawie oraz określone wskazówki co do uzyskiwania informacji w interesującym Panią zakresie.

 

Zagadnienia współwłasności są uregulowane nie tylko w Kodeksie cywilnym (w skrócie K.c.), ale również w innych aktach prawnych. We wspólnotach mieszkaniowych (zwłaszcza tak zwanych dużych wspólnotach mieszkaniowych) szczególnie duże znaczenie mają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Proszę zauważyć, że w samej tej ustawie znalazło się odesłanie do Kodeksu cywilnego – jej art. 1 ust. 2 stanowi: „w zakresie nie uregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego”. Od strony merytorycznej szczególnie ważna jest treść art. 22 ust. 3 ustawy:

 

„Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

 

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

6a) nabycie nieruchomości,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej”.

 

Wyznaczenie miejsc parkingowych (zwłaszcza odpłatnych lub przypisanych do określonego lokalu) jest szczególnie związane z treścią wyżej wskazanych punktów: 4 (zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej) i 8 (koszty – przy uznaniu za urządzenie parkingu albo miejsca parkingowego).

 

Pani twierdzi, że nie została podjęta uchwała właścicieli lokali w sprawie, z którą wiąże się wskazana treść oświadczenia. Należy rozważyć jedną z dwóch alternatywnych ewentualności:

 

  1. albo uchwały nie podjęto.
  2. albo uchwałę podjęto, ale zapomniano powiadomić o tym fakcie Panią lub innych właścicieli lokali.

 

W pierwszym przypadku (niepodjęcie uchwały) warto rozważyć przyczyny „podsuwania do podpisania” odnośnych oświadczeń. Albo umowa – nawet zawarta dawniej (ale w formie aktu notarialnego, art. 18 ustawy) określa sposób korzystania z nieruchomości wspólnej (budynkowej lub gruntowej), albo można zasadnie sądzić, że doszło do „pójścia na skróty” przez podmiot zarządzający nieruchomością wspólną (zarząd albo zarządca – może być tylko jeden z nich zgodnie z art. 18 ustawy, choć w praktyce zdarzają się, że nawet zarząd wspólnoty nazywa „zarządcą” wynajętego administratora).

 

W drugim przypadku, należy pamiętać o treści art. 23 ust. 3 ustawy, który stanowi: „o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie”. Niezależnie od trybu podjęcia uchwały (wyłącznie na zebraniu albo z udziałem indywidualnie zbieranych głosów – podpisów) warto pamiętać o możliwości zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej przez skierowanie do sądu powództwa przeciwko wspólnocie mieszkaniowej – art. 25 ustawy stanowi:

 

„1. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

1a. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

2. Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy”.

 

Zapewne również Pani dostrzega problemy, związane z treścią przepisów ustawy. Jeżeli zdecyduje się Pani zaskarżyć (ewentualnie podjętą) uchwałę (czyli wnieść powództwo), to proponuję rozważyć zawarcie – zapewne w samym pozwie – wniosku o zabezpieczenie powództwa, poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały. Tak zwanemu postępowaniu zabezpieczającemu poświęcono zespół przepisów (zaczynając od art. 730) procedury cywilnej, czyli Kodeksu postępowania cywilnego.

 

Jest Pani współwłaścicielem nieruchomości, a więc ma Pani określony udział w prawie własności (art. 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”). Zapewne Pani udział (wyrażony ułamkowo albo procentowo) w prawie własności jest mniejszościowy, więc nie ma Pani dominującej pozycji w decydowaniu o:

 

  1. sprawach z zakresu zwykłego zarządu (art. 201 K.c. oraz określone przepisy ustawy),
  2. sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 199 K.c. oraz przepisy ustawy, zwłaszcza jej art. 22).

 

Także ten, komu przysługuje mniejszościowy udział w prawie własności, może skierować sprawę do sądu – np. na podstawie art. 199 K.c. (sprawy przekraczające zakres zwykłego zarządu), art. 206 (podział rzeczy wspólnej do korzystania). Najpierw jednak należałoby uzyskać wiarygodne informacje o wszelkich ważnych okolicznościach. Trudno jest kogokolwiek oskarżać, ale sądzę, że wolno postawić hipotezę, iż zarząd wspólnoty mieszkaniowej mógł „pójść na skróty” (np.: pominięcie podjęcia uchwały, zaniechanie powiadomienia Pani o treści uchwały, którą podjęto, korzystając ze zbierania podpisów). Jednym z symptomów, mogących świadczyć o zasadności takiej hipotezy, jest wskazana przez Panią treść odnośnego oświadczenia. W związku z tym proszę mieć na uwadze treść art. 60 K.c., który stanowi: „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli)”. Z powyższym wiązać się może następna hipoteza, że ktoś – zachęcając właścicieli lokali do podpisywania odnośnego oświadczenia – liczy na to, że w ten sposób (czyli znów „na skróty”) dojdzie do zatwierdzenia wcześniej dokonanych czynności. Daleki jestem od rozważania zasadności podjęcia takich kroków, ale proponuję mieć na uwadze potrzebę posiadania rzetelnej wiedzy o stanie sprawie, w czym zaznajomienie się z dokumentami zapewne Pani pomoże.

 

Jeżeli zdecyduje się Pani skierować sprawę na drogę sądową, to proszę pamiętać o prawnym obowiązku udowodnienia twierdzeń (faktów, okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego). Bierność (np. wobec: stanowiska drugiej strony, treści zeznań) sąd jest uprawniony uznać za przejaw zgody z twierdzeniami kogoś innego (art. 230 K.c.), więc warto zajmować stanowisko odpowiednio aktywne. Za swoisty przewodnik w formułowaniu wniosków dowodowych można uznać przepisy o dowodach oraz ich przeprowadzaniu (art. 227-315 Kodeksu postępowania cywilnego). W sprawach z zakresu funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych sądy żądają, aby powód (np. zaskarżający uchwałę) wykazał, że jest właścicielem lokalu w danej lokalizacji, z czym wiąże się potrzeba załączania do pozwu (albo przedstawiania sądowi nieco później) odpowiedniego dokumentu (np. aktualnego odpisu z księgi wieczystej).

 

Mam nadzieję, że treść tej odpowiedzi pomoże Pani podjąć właściwe kroki w zakresie wyjaśnienia sytuacji oraz – jeżeli okaże się to zasadne – w zakresie ochrony Pani uprawnień.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 4 plus 10 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl