.
Mamy 12 627 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Brak planu zagospodarowania przestrzennego a warunki zabudowy

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 26.01.2011

Gmina jest w trakcie ustalania planu. Minął czas składania wniosków. Działka rolna kupiona w 03.2006 r. (grunty orne) – „brak zagospodarowania przestrzennego” wpisano w akcie notarialnym. Mam wypis ze studium z 2008 r. – „brak zagospodarowania przestrzennego dla działki”. Teraz ustnie dowiedziałam się, że w projekcie planu na tej działce brak jakiejkolwiek zabudowy. Obok w sąsiedztwie są 2 siedliska. Jak powinnam dalej postąpić?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Na wstępie należałoby przeanalizować, jakie przeznaczenie gruntów w planie ma Pani działka, w jakim obszarze się znajduje i czy faktycznie na tym obszarze nie przewiduje się żadnej zabudowy.

 

W treści art. 3 ust. 1 i art. 6 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: u.p.z.) wprost postanowiono, że gmina jest uprawniona, w ramach przyznanego jej władztwa planistycznego, do kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej, co następuje przez uchwalanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

 

Niewątpliwie powyższe uprawnienie, mające charakter szczególny, bo ustanawiający ograniczenia, nie może być interpretowane rozszerzająco, tzn. tak jak własność nie jest prawem absolutnym, tak też uprawnienie (władztwo planistyczne) gminy nie oznacza monopolu na dowolne kształtowanie przestrzeni publicznej.

 

Sposób wykonywania (ograniczania) prawa własności określany w planie miejscowym przez gminę podlega bowiem kontroli z punktu widzenia konkretnych kryteriów i ich niezachowanie może doprowadzić do wyeliminowania rozwiązań planistycznych z obrotu prawnego. Takim kryterium jest przede wszystkim zasada proporcjonalności ograniczenia zawarta w art. 2 i 31 ust. 3 konstytucji, z której wynika konieczność (niezbędność) wprowadzenia ograniczenia uzasadniona uniwersalnymi wartościami, których nośnikiem jest zamierzony cel publiczny, racjonalność ograniczenia, jego współmierność odniesiona do zakresu ciężaru ponoszonego przez obywatela i legalność wprowadzenia ograniczenia (por. wyrok TK z dnia 31 stycznia 1996 r. w sprawie o sygn. akt: K 9/95, OTK ZU 1/1996). Wszystkie powyższe wymogi gmina jest zobowiązana uwzględnić najpierw w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a następnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia powinny być, jak to już wyżej wskazano, nie tylko spójne, ale przede wszystkim zgodne z ustaleniami studium, co zakłada większe uzależnienie treści planu od treści studium (art. 9 ust. 4 u.p.z).

 

Uwagi mogą zostać wniesione przez każdy podmiot (osobę fizyczną, osobę prawną, inne jednostki organizacyjne). Nie jest konieczne wykazanie się szczególną okolicznością uzasadniającą ich wniesienie. Uwaga powinna wyrażać niezadowolenie z rozwiązań przyjętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, możliwe jest zakwestionowanie całego planu, jego części, trybu sporządzania lub uzgadniania (art. 18 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717).

 

Uwagi należy wnieść na piśmie, w terminie podanym w ogłoszeniu o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu (nie krótszym niż 14-dniowym), liczonym od dnia, w którym upłynął okres wyłożenia projektu. Zainteresowany ma zatem 21 dni (okres wyłożenia planu do publicznego wglądu – art. 17 pkt 10 u.p.z.) na zapoznanie się z projektem planu, a następnie 14 dni na wniesienie uwag.

 

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta, po upływie terminu do składania uwag, rozpatruje je w terminie nie dłuższym niż 21 dni, a w przypadku nieuwzględnienia przedstawia uwagi radzie gminy.

 

Uwagi mogą zatem odnieść skutek najpierw w postaci zmiany projektu planu przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, a następnie w wyniku ich uwzględnienia przez radę gminy. Rozstrzygnięcie wójta, burmistrza lub prezydenta w przedmiocie uwag do projektu miejscowego planu nie podlega zaskarżeniu do sądu administracyjnego (art. 7 u.p.z.). Zaskarżeniu do sądu administracyjnego podlega natomiast uchwała rady gminy w przedmiocie miejscowego planu, w której to uchwale rada rozstrzyga jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu (art. 20 ust. 1 u.p.z.).

 

Rozumiem, że jest Pani zainteresowana zabudowaniem rzeczonej działki. W chwili obecnej z racji nieposiadania przez gminę planu zagospodarowania mogłaby Pni wystąpić o wydanie warunków zabudowy.

 

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

  1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
  2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

 

Konieczność uzyskania tych decyzji zachodzi w przypadku, gdy dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w przeciwnym bowiem razie ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w tym planie (art. 4 ust. 1 u.p.z.).

 

Uzyskanie obecnie decyzji o warunkach zabudowy umożliwiłoby Pani ewentualną inwestycję na terenie działki.

 

Studium nie jest aktem prawa miejscowego, wyznacza pewne kierunki. Plan zagospodarowania generalnie powinien być zgodny ze studium, jednakże na tym etapie – o ile zostaną spełnione warunki – mogłaby Pani uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jest ona konieczna w przypadku zmiany sposobu zagospodarowania terenu.

 

W art. 34 ust. 2 u.p.z. podniesiono, że utrata mocy obowiązującej planu miejscowego nie może powodować wygaśnięcia decyzji administracyjnych wydanych na podstawie tego planu. Należy jednak przy tym zauważyć, że organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, ma obowiązek stwierdzić jej wygaśnięcie, jeżeli dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji. Z kolei przepisu tego nie można jednak stosować, jeżeli została już wydana dla danego terenu ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę (art. 65 ust. 1 pkt 2 i ust. 2 u.p.z).

 

Oznacza to, że tylko uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, zanim wejdzie w życie plan zagospodarowania przestrzennego, umożliwiłoby realizację inwestycji.

 

Jednakże w art. 62 ust. 1 u.p.z. przewidziano możliwość zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustalenie tych warunków. Możliwość zawieszenia postępowania wiąże się z zamierzonym podjęciem prac nad sporządzeniem i uchwaleniem dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego albo w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono planu miejscowego, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) ma obowiązek podjęcia zawieszonego postępowania i wydania żądanej decyzji o warunkach zabudowy.

 

Postępowanie administracyjne dotyczące wniosku o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, odnoszącego się do terenu, dla którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego (zob. art. 14 ust. 7 u.p.z. i uwagi do tego artykułu), zawiesza się obowiązkowo do czasu uchwalenia tego planu (art. 62 ust. 2 u.p.z.).

 

Niemniej jednak nawet po uchwaleniu planu można wnosić do niego uwagi i może on zostać zmieniony (jednakże rzadko się to zdarza z uwagi na koszty).

 

Zgodnie bowiem z art. 31 ust. 1 wójt, burmistrz albo prezydent miasta prowadzi rejestr planów miejscowych oraz wniosków o ich sporządzenie lub zmianę, gromadzi materiały z nimi związane oraz odpowiada za przechowywanie ich oryginałów, w tym również uchylonych i nieobowiązujących.

 

Z kolei zgodnie z art. 36 ww. ustawy:

 

„1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

 

2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

 

3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości”.

 

Reasumując, proszę przeanalizować dokładnie:

  1. Terminy, w których możliwe było składanie uwag – być może nie minęły.
  2. Jeśli minęły, należy przeanalizować przeznaczenie terenu w planie – być może nie wyklucza określonej zabudowy.
  3. Jeśli jednak i ta kwestia będzie dla Pani niekorzystna, pozostaje jeszcze zaskarżenie uchwały w przedmiocie uchwalenia samego planu – być może będą ku temu podstawy.
  4. Jeśli ta kwestia także odpadnie – jest możliwość składania wniosków o zmianę planu.

 

Niestety są to jedyne możliwości.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • zero - zero =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »