.
Mamy 12 627 opinii naszych Klientów
Zadaj pytanie » Zadaj pytanie »

Indywidualne Porady Prawne

Masz podobny problem?
Opisz nam go i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uregulowanie sprawy zakupu domu na umowę sprzedaży bez podpisania aktu notarialnego

Autor: Tomasz Ciasnocha • Opublikowane: 08.05.2012

W 1996 r. kupiłem dom. Umowa pisemna pomiędzy sprzedawcą a kupującym, zawarta w obecności świadków, nie miała formy aktu notarialnego. Chciałbym uregulować kwestie prawne, lecz nie mam już kontaktu z poprzednim właścicielem nieruchomości. Co mam zrobić, aby figurować w księdze wieczystej jako właściciel domu?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jeśli dobrze rozumiem, pyta Pan o możliwość spisania aktu notarialnego umowy sprzedaży domu w celu dokonania wpisu kupującego (czyli Pana) jako właściciela w księdze wieczystej.

 

Na początku należy stwierdzić, że de facto wcale nie nabył Pan domu 16 lat temu. Umowa sprzedaży nieruchomości dla swojej ważności wymaga formy aktu notarialnego – zarówno dla oświadczenia sprzedającego o przeniesieniu prawa własności, jak również dla oświadczenia kupującego o przyjęciu tego prawa. Imperatyw formy aktu notarialnego dla przeniesienia prawa własności nieruchomości wynika bezpośrednio z art. 158 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.).

 

„Art. 158. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”.

 

Brak formy aktu notarialnego powoduje nieważność czynności zgodnie z art. 73 § 2 K.c., który stanowi, że „jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna”.

 

Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta w każdej innej formie niż forma aktu notarialnego, która jest formą szczególną, powoduje, że umowa jest nieważna i nie odnosi żadnego skutku prawnego. Zatem umowa sprzedaży zawarta przez Pana 16 lat temu była nieważna i nie odnosiła skutku w postaci przeniesienia prawa własności domu na Pana.

 

Oznacza to, iż właścicielem domu jest ciągle poprzedni właściciel nazywany przez Pana „sprzedawcą”.

 

W celu doprowadzenia do skutecznego zawarcia umowy sprzedaży będzie Pan musiał odszukać dotychczasowego właściciela lub jego spadkobierców, aby uzyskać oświadczenie w formie aktu notarialnego o sprzedaży domu na Pana rzecz, a tym samym – o przeniesieniu na Pana prawa własności do domu. Mając na uwadze, że już Pan zapłacił za dom, to jeżeli dotychczasowy właściciel wyrazi zgodę, notariusz w umowie może napisać, iż na poczet ceny sprzedaży zostanie zaliczona kwota zapłacona przez Pana 16 lat temu.

 

Żaden notariusz nie sporządzi aktu notarialnego sprzedaży bez złożonego oświadczenia dotychczasowego właściciela (lub jego spadkobierców) o sprzedaży domu na Pana rzecz.

 

Jeżeli nie uda się odnaleźć dotychczasowego właściciela, pozostaje drugie rozwiązanie w postaci nabycia prawa własności do domu w drodze zasiedzenia. Dom, o którym mowa, posiada Pan od 16 lat. Po upływie kolejnych 14 lat – czyli w sumie 30 lat odkąd wszedł Pan w posiadanie domu – nabędzie Pan prawo jego własności w drodze zasiedzenia.

 

Postanowienie sądowe, które potwierdzi nabycie własności domu w drodze zasiedzenia, będzie stanowić podstawę do dokonania wpisu prawa własności w księdze wieczystej

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj i zapytaj prawnika >>

 

Komentarze (0):

Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>

  • 5 - 0 =
.
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika »