Zniesienie wspólności prawa najmu lokalu komunalnego

Zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego w czasie trwania małżeństwa

Ogólna zasada jest taka, że jeżeli doszło do zawarcia umowy najmu w trakcie trwania związku małżeńskiego, to najemcami są zarówno mąż, jak i żona. Nie ma przy tym znaczenia, które z nich zawarło tę umowę, tzn. czy tylko jedno z małżonków, czy też oboje. Prawo najmu jest więc ich wspólnym dorobkiem.

Zgodnie z art. 680 zn. 1 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu.”

Rozwiązanie przewidziane w art. 680 zn. 1 K.c. jest jednym z instrumentów prawnych służących ochronie trwałości małżeństwa i założonej przez nie rodziny (zob. m.in. J. Jezioro (w:) E. Gniewek, P. Machnikowski, Komentarz, 2013, s. 1199-1200; M. Śladkowski, Najem lokalu mieszkalnego przez małżonków, Jurysta 2006, nr 11, s. 18-22; W. Czachórski, Zobowiązania, 2007, s. 486-487; F. Zoll, Najem..., s. 128; Z. Bidziński, Status..., s. 47). Artykuł 6801 K.c. pozostaje w zgodzie z rekomendacją nr R (81) 15 Rady Europy w sprawie praw małżonków do zajmowania mieszkania rodzinnego oraz korzystania z przedmiotów gospodarstwa domowego (zob. Standardy prawne Rady Europy. Teksty i komentarze, t. I, „Prawo rodzinne”, pod red. M. Safjana, Warszawa 1994, s. 295 i n.).

Zawarcie umowy najmu lokalu komunalnego przez jednego z małżonków

Przepis art. 680 zn. 1 K.c. jest normatywnym rozwinięciem uregulowania przyjętego w art. 7 ustawy o najmie lokali..., w brzmieniu obowiązującym do 9 lipca 2001 r., zgodnie z którym: „Małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich”, a także w pewnym sensie rozwiązania z art. 10 ust. 3 (pierwotnie: art. 9 ust. 3) nieobowiązującej już ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe, w którym ustawodawca stwierdził, że: „Małżonkowie wspólnie zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił na rzecz jednego z małżonków”. Regulacja art. 680 zn. 1 K.c. wzorowana jest na przepisach art. 215 § 2 i 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, które zostały uchylone przez ustawę z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, w związku z czym jest bardziej kompleksowa niż wskazane wyżej przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i prawa lokalowego [zob. K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 505-506).

Z art. 680 zn. 1 § 1 K.c. wynika, że każdy z małżonków jest najemcą lokalu, w wypadku gdy nawiązanie stosunku najmu nastąpiło w czasie trwania małżeństwa (zob. Z. Radwański, J. Panowicz-Lipska, Zobowiązania, 2008, s. 111). W związku z tym, że art. 680 zn. 1 § 1 zdanie pierwsze K.c. nie działa wstecz, przynależność prawa najmu powstałego przed dniem wejścia w życie ustawy o ochronie praw lokatorów do majątku wspólnego małżonków jest oceniana na podstawie przepisów dotychczasowych, tj. sprzed okresu obowiązywania art. 680 zn. 1 K.c. (zob. odpowiednio dotyczącą spółdzielczego prawa do lokalu uchwałę SN z dnia 29 listopada 1991 r., III CZP 123/91, OSN 1992, nr 6, poz. 101). Zgodnie z zasadą bezpośredniego działania nowej ustawy prawa najmu lokalu powstałe przed wejściem w życie art. 680 zn. 1 K.c. podlegają jednak regulacjom wskazanym w art. 680 zn. 1 § 1 zdanie drugie i § 2 K.c.

Przepisy art. 680 zn. 1 § 1 K.c. nie mają zastosowania do wypadków, gdy przed nawiązaniem stosunku najmu:

1) małżeństwo ustało albo zostało unieważnione;

2) prawomocnie orzeczono separację małżonków;

3) istnieje między kobietą a mężczyzną jedynie więź faktyczna konkubinatu (zob. wyrok NSA z dnia 4 października 2002 r., SA 802/02, niepubl.; odpowiednio orzeczenie SN z dnia 28 marca 1986 r., II CR 20/86, niepubl.).

W wypadku zaistnienia przesłanek wskazanych w art. 680 zn. 1 § 1 K.c. małżonkowie stają się najemcami (a w zasadzie współnajemcami) lokalu bez względu na to, czy istnieje między nimi wspólność ustawowa (art. 31 i n. K.r.o.), wspólność umowna (art. 48-501 K.r.o.), rozdzielność majątkowa (art. 51, 511 i 52-54 K.r.o.), czy też rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków (art. 512-515 K.r.o.).

Zniesienie wspólności najmu lokalu komunalnego

Zniesienie wspólności najmu lokalu z ważnych powodów przez sąd na żądanie jednego z małżonków (art. 680 zn. 1 § 2 zdanie drugie K.c.) następuje na podstawie stosowanych odpowiednio przepisów prawa materialnego o ustanowieniu rozdzielności majątkowej (zob. art. 52 K.r.o.) i przepisów procesowych (zob. art. 452 K.p.c.), które, podobnie jak art. 680 zn. 1 § 2 zdanie drugie K.c., posługują się określeniem „ustanowienie rozdzielności majątkowej”. Usunięta została zatem przez ustawodawcę różnica terminologiczna między art. 52 K.r.o. i art. 452 K.p.c. a art. 6801 § 2 zdanie drugie K.c., który w poprzednim brzmieniu odsyłał do przepisów o „zniesieniu wspólności majątkowej”.

Jeżeli prawo najmu wchodzi w skład wspólnego dorobku, zniesienie wspólności tego prawa jest możliwe równocześnie albo w następstwie zniesienia wspólności całego majątku [zob. też J. Ignatowicz (w:) M. Gersdorf, J. Ignatowicz, Prawo spółdzielcze..., s. 397).

Zniesienie wspólności prawa najmu lokalu (podobnie jak ustanowienie rozdzielności majątkowej) jest przedmiotem procesu (zob. art. 452 K.p.c.). Wskutek wskazanego zniesienia dochodzi do przekształcenia wspólności łącznej prawa najmu lokalu we wspólność w częściach ułamkowych (art. 42 K.r.o.), która może być z kolei zniesiona przez podział prawa umowny lub sądowy w postępowaniu nieprocesowym [zob. art. 46 K.r.o.; zob. wyrok SN z dnia 19 kwietnia 1996 r., I CRN 55/96, OSN 1996, nr 9, poz. 123; a także K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 509].

Tak więc zapewne najem powstał w czasie trwania małżeństwa Pana rodziców, stąd jest to prawo im wspólne. Sprawę można załatwić polubownie po pierwsze przez wyrażenie zgody przez Pana mamę na zamianę mieszkania.

Opuszczenie lokalu komunalnego przez jednego z najemców

Innym sposobem jest zawiadomienie miasta o niezamieszkiwaniu Pana mamy w lokalu i posiadania w jej własności innej nieruchomości. W ten sposób miasto powinno wypowiedzieć jej umowę najmu, a pozostawić to prawo Pańskiemu ojcu. Wtedy Pana mama będzie pozbawiona prawa do decydowania o lokalu.

Wydaje się jednak, że ten drugi sposób będzie możliwy jedynie przy rozwodzie lub ustanowieniu między Pana ojcem a matką rozdzielności majątkowej. Ewentualnie wtedy miasto zażąda podziału majątku wspólnego w postaci prawa najmu.

Jednak nie musi tak być, jeżeli gmina stwierdzi, że współnajemca już się wymeldował oraz posiada inną nieruchomość.

Trzeba jednak zachować ostrożność, bowiem Pana ojciec, mimo niezamieszkiwania razem ze swoją żoną, formalnie dalej jest jej mężem.

Zgodnie zaś z § 6 ust. 1 uchwały NR XXXX/XXXX/XXXX Rady Miasta X w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta – odmawia się zawarcia umowy najmu lokalu, jeżeli:

1) wnioskodawca, jego małżonek, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu lub inna osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania posiada tytuł prawny do innego lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części i może go używać, a także gdy posiada tytuł prawny do nieruchomości, której zbycie lub z której pożytki dają możliwość zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie;

2) w okresie ostatnich pięciu lat przed dniem złożenia wniosku wnioskodawca, jego małżonek, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu lub inna osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania dokonali zamiany lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części na lokal kwalifikujący ich do ubiegania się o poprawę warunków zamieszkiwania w ramach mieszkaniowego zasobu, a także, gdy osoby te rozporządziły pod jakimkolwiek tytułem posiadanym prawem do lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części;

3) z analizy wniosku oraz sytuacji życiowej, rodzinnej i materialnej ustalonej między innymi w miejscu zamieszkania wnioskodawcy wynika, że występuje rażąca dysproporcja pomiędzy niskimi dochodami wykazanymi przy składaniu wniosku o zawarcie umowy najmu lokalu, a faktycznym stanem majątkowym wnioskodawcy lub osób ubiegających się wraz z nim o najem lokalu.

Rozwód a prawa do najmu lokalu komunalnego

Problemem jest więc nadal status Pana ojca jako żonatego.

W praktyce, nawet po uzyskaniu rozwodu – nie bywa tak, że miasto rozwiązuje umowę z jednym z małżonków, a podpisuje z drugim. Wydaje się wtedy tylko zaświadczenie potwierdzające uprawnienia do najmu lokalu, tzn. że oboje są współnajemcami. Osoby te więc dalej mieszkają pod jednym dachem. Podkreśla się, że gminy cierpią na deficyt mieszkań i dlatego tak postępują. Nie mogą bowiem pozwolić sobie na dostarczanie dwóch lokali.

Gminy także często żądają podziału majątku wspólnego przynajmniej w zakresie lokalu komunalnego (komu przypada prawo do lokalu komunalnego, a komu spłata z wartości rynkowej tego prawa).

Jak współmałżonek może stać się jedynym najemcą mieszkania komunalnego?

Reasumując, są trzy rozwiązania, aby Pana ojciec stał się w takiej sytuacji jedynym najemcą mieszkania:

1. Wskazanie w urzędzie, że Pana matka dobrowolnie opuściła lokal, stąd istnieje domniemanie, że najem wypowiedziała, a przynajmniej powstała po stronie miasta podstawa do wypowiedzenia jej najmu lokalu.
2. Wytoczenie powództwa o ustalenie, że stosunek najmu wobec drugiego małżonka wygasł. Z wyroku z dnia 06.10.1998 r. Sądu Najwyższego wydanego w sprawie o sygn. akt. II CKU 46/98 (LexPolonica nr 335304) wynika, że można wypowiedzieć najem także w sposób dorozumiany np. przez dobrowolne opuszczenie lokalu (art. 65 § 1 K.c.). Następstwem definitywnego opuszczenia mieszkania przez rozwiedzionego małżonka jest utrata przymiotu współnajemcy. Istnieją podstawy do przyjęcia, że były małżonek, który definitywnie opuścił lokal i się nim nie interesuje, wypowiedział najem per facta concludentia. Podstawą wytoczenia powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu będzie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Pozew powinien zostać złożony w sądzie rejonowym miejsca położenia lokalu. W uzasadnieniu pozwu należy podać okoliczności, które będą wskazywały na to, że umowa została przez rozwiedzionego małżonka rozwiązana w sposób dorozumiany np. trwale i dobrowolnie opuszczenie lokalu, dobrowolne wymeldowanie się z mieszkania, brak zainteresowania lokalem, brak uiszczania kosztów utrzymania mieszkania. W sprawie sądowej należy pozwać nie tylko najemcę, co do którego żąda się ustalenia, że umowa najmu wygasła, ale także miasto. Z orzecznictwa sądowego (np. wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 6 marca 2002 r., sygn. akt. V CKN 841/2000, LexPolonica nr 385511), wynika, że w sprawie przeciwko współnajemcy o ustalenie, że względem niego wygasł stosunek najmu, pozwanym powinien być także wynajmujący, czyli w tym przypadku gmina. Pozew należy opłacić. Opłata od pozwu, stosownie do art. 13 ust. 1 z dnia 28 lipca 2005 r. ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych wynosi 5% wartości przedmiotu sporu, ale nie mniej niż 30 zł. Wartość przedmiotu sporu to zgodnie z art. 23 K.p.c. suma czynszu za okres trzech miesięcy, gdyż umowa najmu została zawarta na czas nieokreślony. W sytuacji gdy sąd ustali, że stosunek najmu wygasł wobec byłego małżonka, Pana ojciec pozostanie jedynym najemcą lokalu i może zamienić lokal.
3. Jest możliwość przyznania w ramach podziału majątku wspólnego prawa najmu tylko Pana ojcu (również w tym przypadku konieczny byłby rozwód). Prawo najmu wchodzi w skład majątku wspólnego, jeżeli umowa została zwarta w trakcie trwania małżeństwa. Wprawdzie sądowy podział majątku wspólnego małżeńskiego powinien obejmować cały wspólny majątek, ale podział majątku wspólnego może być ograniczony do części tego majątku, np. tylko do podziału wspólnego prawa najmu. Małżonek, który otrzyma prawo najmu, będzie musiał spłacić drugiego małżonka kwotą odpowiadającą 1/2 wartości prawa najmu, jednakże jest możliwość rozłożenia spłaty na raty bądź odroczenie terminu jej płatności np. kilka miesięcy po uprawomocnieniu się postanowienia. W uchwale z dnia 9 maja 2008r. Sąd Najwyższy – Izba Cywilna sygn. akt. III CZP 33/2008 (OSNC 2009/6 poz. 86) wskazał, iż prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz w wysokości ustalonej w uchwale rady gminy, wydanej na podstawie art. 8 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, stanowi składnik majątku wspólnego małżonków i podlega rozliczeniu przy podziale tego majątku. Jego wartość odpowiada różnicy pomiędzy czynszem opłacanym, a czynszem wolnym, z uwzględnieniem, w konkretnych okolicznościach, okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Przy ustalaniu tej wartości nie uwzględnia się możliwości preferencyjnego zakupu lokalu przez najemcę. Konieczne jest ustalenie, ile wynosi czynsz za lokal o podobnej powierzchni i standardzie na wolnym rynku w tej samej miejscowości, potem należy porównać otrzymaną kwotę z czynszem uiszczanym na rzecz gminy i następnie różnicę pomnożyć przez czas prawdopodobnego trwania umowy najmu. Właściwość sądu – w sprawie o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami właściwy jest sąd miejsca położenia majątku (art. 566 K.p.c.). Stosownie do art. 38 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata od wniosku o podział majątku wspólnego po ustaniu małżeńskiej wspólności majątkowej jest stała i wynosi 1000 złotych. Jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt podziału tego majątku, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 złotych (art. 38 ust. 2). Podział majątku wspólnego może nastąpić także u notariusza, ale wymaga wówczas zgodnego porozumienia byłych małżonków.