Zgoda na remont

Stan spadku z chwili śmierci spadkodawcy

Odpowiadając na Pani pytanie, należy wskazać, że zgodnie z powszechnie utrwalonym stanowiskiem Sądu Najwyższego, wyrażonym m.in. w uchwale z dnia 27 września 1974 r. (III CZP 58/74), „w dziale spadku na podstawie art. 1035 i nast. KC stan spadku ustala się według chwili otwarcia spadku, jego zaś wartość – według cen z chwili dokonania działu”.

Wobec powyższego, dzieląc spadek, sąd bierze pod uwagę stan tego spadku z chwili śmierci spadkodawcy, a więc nie uwzględnia poczynionych po tej dacie ulepszeń czy nakładów.

Zgoda spadkobierców na remont

Jednakże, aby Pani mąż uniknął w przyszłości zarzutów o dokonanie nakładów w sposób nieuprawniony, konieczne byłoby przed rozpoczęciem remontu uzyskanie zgody pozostałych spadkobierców na taki remont.

Zgodnie z przepisem art. 1035 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Art. 1035. Jeżeli spadek przypada kilku spadkobiercom, do wspólności majątku spadkowego oraz do działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych z zachowaniem przepisów niniejszego tytułu”.

Dlatego też należy wskazać, iż art. 199 K.c. stanowi:

„Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Natomiast według art. 201 K.c.:

„Art. 201. Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”.

Pojęcie zwykłego zarządu i czynności taki zarząd przekraczające

O ile ustawodawca sam nie definiuje pojęcia zwykłego zarządu i czynności taki zarząd przekraczających, odpowiedzi w tym zakresie stara się udzielić orzecznictwo.

I tak, zgodnie z treścią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2001 r. (IV SA 752/99) „przez czynności zwykłego zarządu (art. 199 KC) należy rozumieć załatwianie bieżących spraw i związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś, co się w tych granicach nie mieści, należy do spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu”.

Mając powyższe na uwadze, jeżeli planowany remont ma za zadanie jedynie odświeżyć nieruchomość (obejmie np. malowanie pomieszczeń, wymianę wykładzin, konserwację istniejących instalacji wodnych i elektrycznych), to czynności te będą się mieściły w zakresie zwykłego zarządu i wystarczy zgoda większości współwłaścicieli na ich przeprowadzenie (w tym wypadku wystarczająca byłaby zgoda Pani męża oraz jego matki, a nawet samej matki, która posiada więcej niż połowę udziałów w nieruchomości).

Gdyby zaś remont miał objąć dalej idące czynności, jak np. ocieplenie budynku, wymianę okien, wyłożenie glazury lub terakoty, zabudowę pomieszczeń, zmianę położenia ścian działowych, wykucie lub zamurowanie otworów okiennych lub drzwiowych itd., to niestety do ich podjęcia konieczne byłoby uzyskanie przez Pani męża zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

Jeżeli ww. czynności Pani mąż dokonałby bez wymaganej zgody na remont, każdy z pozostałych współwłaścicieli mógłby żądać, także na drodze sądowej, przywrócenia nieruchomości do stanu sprzed remontu, nawet jeżeli obiektywnie remont taki nieruchomości tej by się przysłużył.

Natomiast, jeżeli Pani mąż wymaganą zgodę uzyska, to warto byłoby, aby przed rozpoczęciem remontu dokładnie udokumentował stan nieruchomości, w tym najlepiej, aby zrobił także jej zdjęcia, a następnie zgromadził i zachował pełną dokumentację związaną z samym remontem, w tym rachunki za zakupione materiały. W takiej bowiem sytuacji w przyszłym dziale spadku byłoby Pani mężowi dużo łatwiej wykazać, jakie nakłady na nieruchomość poniósł oraz jaki był jej stan sprzed remontu, a który to stan właśnie jest podstawą ustalenia wartości tej nieruchomości na potrzeby działu spadku.