Autor: Łukasz Obrał

Zbycie domu stojącego na działce zakupionej przed ślubem – podział majątku po rozwodzie

Od kilku lat mieszkam za granicą. Od kilkunastu lat jestem mężatką, dwa lata przed ślubem zakupiłam działkę budowlaną za środki własne. Podczas trwania małżeństwa wybudowałam na tej działce dom. Obecnie jesteśmy z mężem w trakcie rozwodu. Mąż tam często pomieszkuje na mój koszt, czego nie chcę dłużej tolerować. Czy mogę ten dom z działką na przykład podarować mojemu synowi, albo przynajmniej opróżnić go z rzeczy męża i odciąć prąd? Czy też po prostu komuś sprzedać?

Z Pani listu wynika, że nieruchomość zabudowana domem mieszkalnym stanowiła składnik Pani majątku osobistego.

Wynika to z tego, iż zakupiła Pani tę nieruchomość przed zawarciem związku małżeńskiego.

Stosownie do art. 33 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej.

Zgodnie z zasadą superficies solo cedit – to, co trwale związane z gruntem przypada właścicielowi gruntu. Tak więc dom, niezależnie od tego z jakich środków został wybudowany, należy (tak jak cała nieruchomość czyli grunt) do Pani – zawsze stanowiła ona i nadal stanowi Pani majątek osobisty.

To, że dom na nieruchomości należącej do Pani został zbudowany w czasie trwania małżeństwa (i jak rozumiem w czasie trwania wspólności ustawowej małżeńskiej, ponieważ nie wskazuje Pani w pytaniu, że zawierali Państwo umowę małżeńską majątkową), nie powoduje, że nieruchomość ta weszła w skład majątku wspólnego małżeńskiego.

Jako że nieruchomość stanowi Pani majątek osobisty, może Pani nią swobodnie dysponować bez zgody Pani męża. Może ją Pani na przykład podarować swojemu synowi.

Jeżeli środki na rozbudowę domu nie pochodziły z Pani oszczędności sprzed zawarcia małżeństwa, z Pani majątku osobistego, lecz na przykład z dochodu z pracy, z pożyczek zaciągniętych w czasie trwania małżeństwa i spłacanych z dochodu z pracy, to należy przyjąć, że dom został zbudowany ze środków pochodzących z majątku wspólnego małżeńskiego, bowiem dochody z pracy są składnikiem majątku wspólnego małżonków, a spłata pożyczek również następowała z majątku wspólnego. To daje możliwość Pani mężowi, aby żądał on zwrotu nakładów i wydatków, jakie zostały poczynione z majątku wspólnego małżeńskiego na Pani majątek osobisty.

Pani mąż może żądać od Pani zapłaty na jego rzecz części wartości nakładów poczynionych na nieruchomość wchodzącą w skład Pani majątku osobistego w wysokości odpowiadającej wielkości jego udziału w majątku wspólnym.

Powyższe wynika z art. 45 § 1 Kodeksu rodzinnego, stosownie do którego, każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności.

Zgodnie z § 2 art. 45 Kodeksu rodzinnego, zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny.

Tu należy wskazać, iż zgodnie z art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego, oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.

Jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku. Spadkobiercy małżonka mogą wystąpić z takim żądaniem tylko w wypadku, gdy spadkodawca wytoczył powództwo o unieważnienie małżeństwa albo o rozwód lub wystąpił o orzeczenie separacji (art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego).

Według § 3 art. 43 Kodeksu rodzinnego przy ocenie, w jakim stopniu każdy z małżonków przyczynił się do powstania majątku wspólnego, uwzględnia się także nakład osobistej pracy przy wychowaniu dzieci i we wspólnym gospodarstwie domowym.

Kodeks rodzinny nie definiuje „ważnych powodów”, które mogą być podstawą ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym małżeńskim. Ogólnie mówiąc, rozumie się przez nie takie okoliczności, które oceniane z punktu widzenia zasad współżycia społecznego przemawiają za nieprzyznaniem jednemu z małżonków korzyści z majątku wspólnego w takim zakresie, w jakim nie przyczynił się on do powstania tego majątku. Przy ocenie istnienia „ważnych powodów” w rozumieniu art. 43 § 2 Kodeksu rodzinnego, należy mieć na względzie całokształt postępowania małżonków w czasie trwania wspólności majątkowej w zakresie wykonywania ciążących na nich obowiązków względem rodziny, którą przez swój związek założyli (tak Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 października 1974 r., sygn. akt. III CRN 190/74).

W innym postanowieniu Sądu Najwyższego – z dnia 26 listopada 1973 r., sygn. akt. II CRN 227/73 – stwierdzono, iż art. 43 § 2 K.r.o. może mieć zastosowanie nie w każdym wypadku faktycznej nierówności przyczynienia się każdego z małżonków do powstania majątku wspólnego, lecz tylko w tych wypadkach, gdy małżonek, przeciwko któremu skierowane jest żądanie ustalenia nierównego udziału, w sposób rażący lub uporczywy nie przyczynia się do powstania dorobku stosownie do posiadanych sił i możliwości zarobkowych.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, iż może Pani podarować swojemu synowi nieruchomość, ale musi Pani pamiętać, iż Pani mąż będzie mógł domagać się od Pani zwrotu części nakładów poniesionych na budowę domu, które pochodziły z majątku wspólnego małżeńskiego.

Należy też pamiętać, iż stosownie do art. 316 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego przy dokonywaniu rozliczeń między małżonkami wartość wydatków i nakładów ustala się na podstawie stanu z chwili ich poczynienia i cen rynkowych z chwili orzekania w tym przedmiocie, a więc z chwili wydania orzeczenia o podziale majątku.

Jeżeli wskutek podarowania synowi nieruchomości stałaby się Pani niewypłacalna, tzn. nie byłaby Pani w stanie spłacić swojego męża z tytułu nakładów z majątku wspólnego na Pani majątek osobisty, mąż mógłby ewentualnie zastosować tzw. skargę pauliańską.

Stosownie do art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć.

Według § 2 art. 527 Kodeksu cywilnego, czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek tej czynności dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu, niż był przed dokonaniem czynności.

W przypadku gdyby przeniosła Pani własność nieruchomości na rzecz syna w drodze darowizny, zastosowanie będzie miał art. 528 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie, wierzyciel może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Gdyby Pani syn zawarł z Panią umowę o odpłatne przeniesienie własności (umowa sprzedaży, dożywocia), wówczas, jako że ta czynność prawna byłaby czynnością prawną odpłatną, to art. 528 Kodeksu cywilnego nie miałby zastosowania. W takiej sytuacji znaczenie miałoby domniemanie z art. 527 § 3, stosownie do którego, jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli uzyskała korzyść majątkową osoba będąca w bliskim z nim stosunku, domniemywa się, że osoba ta wiedziała, iż dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.

Również art. 59 Kodeksu cywilnego daje Pani mężowi możliwość ubiegania się o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną w stosunku do niego. Zgodnie z tym przepisem, w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.

Z uwagi na powyższe należy wskazać, że darowując synowi nieruchomość, jeżeli dom na tej nieruchomości został wybudowany z majątku wspólnego małżeńskiego, musi się Pani liczyć z tym, iż mąż może skutecznie dochodzić zwrotu części wydatków z majątku wspólnego na Pani majątek osobisty.

Jeżeli w Pani małżeństwie panuje ustrój rozdzielności majątkowej, to nakłady na nieruchomość były dokonywane z Pani majątku i dlatego z tytułu budowy domu Pani mąż nie będzie mógł mieć żadnych roszczeń.

Co do ewentualnego opróżnienia domu z rzeczy męża, podkreślić należy, że takie postępowanie zostałoby potraktowane jak wykonanie eksmisji bez wyroku sądowego. Takie postępowanie naraziłoby Panią na postępowanie sądowe o przywrócenie posiadania, ewentualnie o odszkodowanie za bezprawne dokonanie eksmisji.

Moim zdaniem lepiej jest doprowadzić do eksmisji męża na drodze postępowania sądowego.

Jeżeli chodzi o prąd: jeżeli rozwiąże Pani umowę o dostawę energii elektrycznej, to, aby Pani mąż zawarł z zakładem energetycznym umowę o dostawę energii, będzie musiał przedstawić tytuł prawny do nieruchomości, np. odpis z księgi wieczystej, a z tej wynika zapewne, że to Pani jest właścicielką nieruchomości.

I w tym przypadku mąż mógłby żądać przywrócenia posiadania poprzez przywrócenie dostawy energii do domu, którego jest posiadaczem. Jednak w tym przypadku jego szanse na wygraną byłyby o wiele mniejsze. Ma Pani poważne argumenty przemawiające za tym, że rozwiązanie umowy miało w Pani przypadku sens – mieszka Pani za granicą, więc ponoszenie opłat za energię nie jest zasadne.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku