Autor: Kamilla Stefaniuk-Borówka

Zasiedzenie nieruchomości i prawo pierwokupu

Mam bardzo wąską działkę. Graniczy ona z działką sąsiada, której właścicielem był jego dziadek. Niedługo mija 30 lat od jego śmierci. Sąsiad jest bezrobotny, korzysta z pomocy miasta, od pewnego czasu więc nie płaci podatku za ziemię. Ma jeszcze brata, ale ten nie interesuje się nieruchomością. Czy da się doprowadzić do zasiedzenia tej nieruchomości przez sąsiada, tak byśmy mogli później odkupić od niego kilkumetrowy pas ziemi wzdłuż naszej działki? Jak sformułować stosowną umowę?

Zasiedzenie to instytucja uregulowana w Kodeksie cywilnym (ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm., w skrócie K.c.), która służy korygowaniu rzeczywistego prawa posiadania z istniejącym prawem własności, tzn. legalizuje trwający od dłuższego czasu faktyczny stan posiadania. Zasiedzenie wiąże się z utratą własności przez dotychczasowego właściciela, który nie otrzymuje od osoby nabywającej w drodze zasiedzenia nieruchomość żadnego wynagrodzenia ani też ekwiwalentu. Przez zasiedzenie można nabyć własność nieruchomości gruntowej, budynkowej i lokalowej.

Fragmenty K.c., które odnoszą się do zasiedzenia:

Art. 172. § 1. „Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Art. 175. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.

Art. 176. § 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza”.

Aby nabyć własność nieruchomości przez zasiedzenie, należy spełnić trzy przesłanki:

1.  Posiadanie samoistne

Jest to takie posiadanie, w którym osoba będąca posiadaczem traktuje siebie jak właściciela i w odniesieniu do nieruchomości zachowuje się tak jak właściciel, np. uprawia grunty, zbiera pożytki z gospodarstwa rolnego, płaci podatki, ubezpiecza budynki, rozbudowuje budynki na gruncie. Wykonywanie prawa własności w imieniu właściciela – czyli posiadanie zależne, np. użytkowanie, najem, dzierżawa nigdy nie doprowadzi do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie.

Pana sąsiad zachowuje się jako posiadacz samoistny, właściciel, gdyż np. płaci podatki od nieruchomości (lub płacił, gdyż, jak Pan pisze, ze względu na sytuację finansową są umarzane).

2. Termin zasiedzenia

Zależy od tego, czy posiadanie jest w dobrej, czy złej wierze. W pierwszym przypadku termin wynosi lat 20, w drugim lat 30.

Wymagane jest posiadanie nieprzerwane. Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 340 K.c.) „domniemywa się ciągłość posiadania” – wystarczy udowodnić nabycie posiadania w określonym czasie i obecne jego trwanie.

Bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się w dniu objęcia nieruchomości w posiadanie, tj. w dniu, w którym osoba zaczyna nieruchomość użytkować.

Fakt ten trzeba jednak przed sądem udowodnić; przykładowo: opłatami podatków, zaświadczeniem o wyjeździe właściciela, zeznaniami świadków.

Na podstawie Pańskiego pytania mogę stwierdzić, że w przypadku Pana sąsiada termin został zachowany. Sąsiad mieszka tam od urodzenia, a sam włada nieruchomością już 30 lat (od śmierci dziadka). Ponadto istnieje duże prawdopodobieństwo, że to już dziadek sąsiada rozpoczął zasiedzenie.

Trzeba jednak wiedzieć, że bieg terminu zasiedzenia przerywa każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju przed sądem polubownym, przedsięwzięta w celu dochodzenia ustalenia, zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczeń, innymi słowy: termin zasiedzenia ulega przerwaniu, jeżeli ktoś inny zgłasza roszczenia do tej nieruchomości.

3. Dobra i zła wiara

W dobrej wierze jest posiadacz, który pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługują mu prawa własności. W złej wierze jest posiadacz, który wie, że nie przysługuje mu prawo własności (np. korzysta z nieruchomości sąsiedniej, wiedząc, że nieruchomość posiada innego właściciela) lub też przy dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że nie ma praw własności.

Posiadacz samoistny nie musi udowadniać swojej dobrej wiary, gdyż ustawodawca wprowadził jej domniemanie (art. 7 K.c.).

Pana sąsiad, myśląc, że po śmierci dziadka jest jego spadkobiercą i zarządzając nieruchomością jak właściciel, okazał się posiadaczem samoistnym w dobrej wierze.

Fakt posiadania brata przez sąsiada z kwestią zasiedzenie nie ma nic wspólnego. Chyba że brat wszedłby na drogę postępowania spadkowego po dziadku (jednak twierdzi Pan, że brat sąsiada nie interesuje się nieruchomością).

Reasumując – na podstawie Pana listu mogę stwierdzić, że Pana sąsiad nabył własność nieruchomości przez zasiedzenie.

Jeżeli chodzi o postępowanie sądowe: samo zasiedzenie następuje z mocy prawa, natomiast stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie następuje na podstawie postanowienia sądowego wydawanego w trybie nieprocesowym. W celu stwierdzenia zasiedzenia należy wnieść do sądu rejonowego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości.

Z wnioskiem takim może wystąpić każdy zainteresowany. Wniosek być podpisany przez wnioskodawcę i złożony w tylu egzemplarzach, ilu jest uczestników postępowania. Powinni być nimi poprzedni właściciele, przeciwko którym biegnie zasiedzenie.

Należy zebrać dowód na nieprzerwane „władanie” nieruchomością. W tym celu sąsiad potrzebuje zaświadczenia o wpłacanym podatku od nieruchomości (lub gruntowym lub leśnym). Może też przedstawić umowy ubezpieczenia budynków znajdujących się na nieruchomości. Świadkami na te okoliczności mogą być osoby, które mogą poświadczyć, że dane osoby posiadały nieruchomość odpowiednio długo. Jeżeli wydzierżawiał komuś ziemię czy wynajmował dom lub mieszkanie, może załączyć stosowne umowy.

Generalnie sąsiad może załączyć wszystko, co wspiera jego twierdzenia: dokumenty urzędowe, umowy, zeznania świadków. Im więcej, tym lepiej.

Aby skrócić czas postępowania oraz obniżyć jego koszty, należy zebrać dane jak największej ilości uczestników postępowania – czyli osób, które mogą być zainteresowane wynikiem postępowania; w szczególności będą to:

• prawowity właściciel nieruchomości lub jego spadkobiercy,
• właściciele sąsiednich gruntów– jeśli również mają roszczenia odnośnie nieruchomości,
• osoby posiadające służebności osobiste i gruntowe na nieruchomości (np. prawo przechodu, drogę konieczną),
• osoby, które korzystają z nieruchomości: najemcy, dzierżawcy.

Jeżeli sąsiad nie będzie w stanie tego ustalić, sąd zobowiąże go do umieszczenia w ogólnopolskiej gazecie ogłoszenia o trwającym postępowaniu o zasiedzenie nieruchomości. Od dnia umieszczenia ogłoszenia potencjalni uczestnicy mają 3 miesiące na zgłoszenie się do sądu– o tyle samo wydłuży się postępowanie.

Wpis sądowy o stwierdzenie nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest stały i wynosi 2000 zł (ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – Dz. U. Nr 167, poz. 1398 z późn. zm.).

Jeżeli jednak sąsiad jest w trudnej sytuacji finansowej, może ubiegać się o zwolnienie od kosztów sądowych.

Orzeczenie sądu jest deklaratoryjne i stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.

Tyle na temat zasiedzenia.

Gdyby Pan chciał odkupić od sąsiada kiedyś nieruchomość, należy sporządzić umowę pierwokupu.

Prawo pierwokupu jest prawem obligacyjnym, uregulowanym w przepisach art. 596-602 K.c.

Przepisy te znajdują się wśród regulacji dotyczących umowy sprzedaży. Prawo pierwokupu zapewnia określonej osobie pierwszeństwo kupna oznaczonego przedmiotu przed innymi potencjalnymi kupującymi.

Uprawniony z tytułu prawa pierwokupu przy jego wykonywaniu wstępuje w prawa i obowiązki nabywcy, określone w zawartej warunkowej umowie zbycia. Przy czym prawo pierwokupu jest uprawnieniem, z którego uprawniony może, lecz nie musi korzystać. Skorzystanie z prawa pierwokupu zależy wyłącznie od woli uprawnionego.

Prawo pierwokupu nieruchomości to uprawnienie dla osoby trzeciej do nabycia nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi podmiotami, ale dopiero w przypadku zawarcia umowy zbycia pomiędzy zbywcą a nabywcą. Nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona.

Prawo pierwokupu może być prawem zastrzeżonym w umowie (np. w umowie dzierżawy) lub wynikającym z czynności jednostronnej (np. testament) .

Aby więc móc w przyszłości odkupić nieruchomość od sąsiada, należy sporządzić u notariusza umowę pierwokupu. Wtedy w przypadku, gdy sąsiad będzie chciał sprzedać nieruchomość (ale tylko wtedy), będzie musiał najpierw zapytać Pana, czy nie chce Pan tej nieruchomości, korzystając z prawą pierwokupu, odkupić. Prawo pierwokupu sąsiad może zawrzeć też w swoim testamencie.

Jako że jest to nieruchomość, jest wymagana forma aktu notarialnego.

Jeżeli obecnie Pana sytuacja „budowlana” tego wymaga, tj. ma Pan utrudniony dostęp do swojej nieruchomości, domu bądź budynków gospodarczych, na nieruchomości sąsiada można ustanowić służebność gruntową.

Zgodnie z przepisami K.c.:

Art. 285. § 1. „Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Art. 288. Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Art. 294. Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Art. 295. Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia”.

Najogólniej mówiąc, służebność gruntowa to prawo, które łączy dwie nieruchomości: władnącą, na której rzecz ustanawiana jest służebność, oraz obciążoną, której kosztem jest ona ustanowiona. Prawo to przysługuje właścicielowi nieruchomości władnącej, z kolei na właścicielu nieruchomości obciążonej spoczywają w związku z tym pewne obowiązki, polegające głównie na tym, że nie może on korzystać ze swojej nieruchomości lub musi pogodzić się z faktem korzystania z tej nieruchomości przez właściciela nieruchomości władnącej.

Nieruchomością władnącą może być zarówno nieruchomość gruntowa (grunt), jak też nieruchomość budynkowa. Stąd też mówi się czasem o służebności gruntowej, budynkowej lub nawet lokalowej.

Głównym sposobem ustanowienia służebności jest zawarcie umowy o ustanowienie służebności. Umowa taka powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, stanowiącego następnie podstawę wpisu prawa służebności do księgi wieczystej.

W umowie o ustanowienie służebności strony powinny wskazać obie nieruchomości (władnącą i obciążoną), których dotyczy służebność, oraz precyzyjnie określić treść służebności, a więc na czym ma polegać korzystanie z cudzej nieruchomości przez właściciela nieruchomości władnącej lub niedokonywanie działań lub niekorzystanie z uprawnień przez właściciela nieruchomości obciążonej. Umowa powinna rozstrzygać kwestię ewentualnego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, jeżeli strony takie wynagrodzenie przewidziały, oraz ponoszenia ciężarów związanych z utrzymaniem urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. Jeżeli strony nie umówiły się co do utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej, to obciążają one właściciela nieruchomości władnącej.

Służebność może również zostać ustanowiona wskutek orzeczenia sądu. Właściwy w tym wypadku będzie sąd, w którego okręgu znajduje się nieruchomości obciążona. Sąd orzeka o ustanowieniu służebności w formie postanowienia w postępowaniu nieprocesowym.

Niezależnie od tego możliwe jest również powstanie służebności w wyniku decyzji administracyjnej wydanej nad podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

Jeżeli chodzi o Pana sytuację, najlepiej będzie zawrzeć umowę o służebności gruntowej u notariusza. Oczywiście, o ile sąsiad wyrazi zgodę. Jednocześnie w tej umowie będzie można zawrzeć klauzulę o prawie wyżej opisanego przeze mnie pierwokupu.

Reasumując:

Sąsiad nabył prawo nieruchomości przez zasiedzenie, musi zgłosić w tej sprawie wniosek o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie.

Aby zabezpieczyć swoje prawa, może Pan u notariusza zawrzeć z sąsiadem umowę o służebności i prawie pierwokupu.

Dodam jeszcze, że może Pan także zaproponować sąsiadowi umowę dożywocia. Umowa dożywocia polega na tym, że jedna osoba (dożywotnik) przenosi własność nieruchomości na inną osobę (nabywcę), która zobowiązuje się zapewnić jej dożywotnie utrzymanie (art. 908-916 K.c.). Dożywocie zapewnia jednocześnie poprzedniemu właścicielowi prawo do mieszkania do śmierci w nieruchomości będącej przedmiotem umowy.

Umowa taka musi mieć formę aktu notarialnego.

W takim wypadku w zamian za opiekę nad sąsiadem będzie Pan mógł uzyskać własność nieruchomości.

Lubię To!

Oceń przydatność tekstu:

Ocena przydatności tekstu:

Oceń zrozumienie tekstu:

Ocena zrozumienia tekstu:

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku