Zakup mieszkania bez udziału męża

Majątki osobiste każdego z małżonków a majątek wspólny

Kwestie przynależności przedmiotów majątkowych (ruchomości, nieruchomości) do majątków osobistych bądź wspólnego małżonków są uregulowane w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczy (K.r.o.).

Stosownie do art. 31 § 1 K.r.o. – z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).

Do majątku wspólnego należą w szczególności:

1. pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków,
2. dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków,
3. środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków,
4. kwoty składek zewidencjonowanych na subkoncie, o którym mowa w art. 40a ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zgodnie z art. 33 tej ustawy – „do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1. przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej,
2. przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił,
3. prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom,
4. przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków,
5. prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie,
6. przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość,
7. wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków,
8. przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków,
9. prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy,
10. przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

Darowizna od syna dla jednego z rodziców

Z Pani opisu wynika, iż wspomniane pieniądze wejdą do Pani majątku osobistego z uwagi na to, że otrzyma je Pani w darowiźnie od syna. Dzięki temu pieniądze te będą w 100% Pani i nie wejdą do majątku wspólnego małżeńskiego. Tym samym będzie Pani mogła być samodzielnie stroną umowy kupna, czy też umowy przedwstępnej. Podpis pod umową ani nawet obecność Pani męża nie będzie wówczas wymagana.

Jednakże w prawie występuje domniemanie, że przedmiot majątkowy nabyty w trakcie trwania małżeństwa wchodzi do majątku wspólnego małżonków (pod warunkiem że pozostają we wspólności majątkowej). Sama okoliczność, że żona jest jedyną stroną umowy sprzedaży i jedynym właścicielem ujawnionym w księdze wieczystej, nie niweczy jeszcze domniemania, że nieruchomość jest współwłasnością małżonków. Dlatego jeżeli zależy Pani, aby zakupiona nieruchomość weszła tylko do Pani majątku osobistego, to w akcie notarialnym należy dopilnować, żeby notariusz zamieścił wzmiankę, iż pieniądze na zakup nieruchomości pochodziły z Pani majątku osobistego. Dopiero taki zapis spowoduje, że nowo kupione mieszkanie nie wejdzie do majątku wspólnego małżonków. Warto o tym pamiętać, np. w razie rozwodu, bowiem taka nieruchomość nie podlega podziałowi i zostaje przy właścicielu, czyli przy Pani.

W jakiej formie powinna być zawarta umowa darowizny?

Co się tyczy samej darowizny. Zgodnie z prawem umowa darowizny powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Gdy umowa darowizny zostaje zawarta bez zachowania tej formy, staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Oznacza to, że darowizny pieniężnej można dokonać bez sporządzania aktu notarialnego, o ile pieniądze zostaną Pani faktycznie przekazane przez syna.

Darowizna zostaje więc zawarta z chwilą jej wykonania, a więc z chwilą przekazania kwoty pieniężnej. W przypadku członków najbliższej rodziny warto przekazać darowiznę na rachunek bankowy, aby w ten sposób uzyskać zwolnienie od podatku.

Czy darowizna od syna będzie zwolniona z podatku?

Zgodnie bowiem z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli spełnią oni następujące warunki:

• przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę 9637 zł;
• nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych zostanie zgłoszone właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego;
• otrzymanie darowizny zostanie udokumentowane dowodem przekazania na rachunek bankowy nabywcy albo jego rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.