|
Opublikowane: 05.02.2010
Autor: Łukasz Obrał
Wypowiedzenie najmu przy współwłasności
Znalazłem w internecie taką opinię:
„[...] Co do zasady, wypowiedzenie umowy najmu najemcy lokalu znajdującego się w nieruchomości wspólnej, nie będzie mogło być potraktowane jako czynność zachowawcza, którą może podjąć każdy ze współwłaścicieli. Co do zasady czynność taka będzie należała do zakresu czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a więc do swej skuteczności będzie wymagała zgody większości współwłaścicieli [...]” – http://e-prawnik.pl/domowy/prawo-cywilne-1/wspolwlasnosc/odpowiedzi/wspolwlasnosc-a-wypowiedzenie-umowy-najmu.html.
Czy jest tak faktycznie? Czy mógłbym się dowiedzieć, na podstawie jakich przepisów prawa tak jest i otrzymać jakieś wyroki sądowe potwierdzające tę tezę? Adwokat, z którym rozmawiałem, twierdzi, że wypowiedzenie najmu to czynność zachowawcza (art. 209 K.c.), podobnie jak eksmisja czy podwyżka czynszu. Gdzie leży prawda?
Wybrane Opinie Klientów
Polecam ten serwis, ponieważ oprócz fachowej i wyczerpującej odpowiedzi na moje pytania potrafią zrozumieć ludzkie nieszczęście. Na pewno przy kolejnych sprawach prawnych zwrócę sie do waszego serwisu.
Serdecznie dziękuje i pozdrawiam Krzysztof.
Powiem tak: cuda załatwiane są od ręki! Na sprawie w sądzie sędzina była zaskoczona tak profesjonalnym i rzeczowym przygotowaniem, a wszystko dzięki ePorady24! Zakończyłem sprawę i wygrałem!!!! Polecam ten serwis i serdecznie dziękuję. Tak sprawnej obsługi mógłby pozazdrościć każdy inny serwis! Prawnicy są na najwyższym poziomie!!! Polecam z całego serca!!!
Zbyszek
Tak profesjonalnego portalu prawniczego nie spotkałam, mimo szuflowania w necie! Nie musicie się obawiać o dużą konkurencję bo wiarygodność Wasza pozwala w razie potrzeby tylko TUTAJ kliknąć! Sposób informowania klienta poprzez maile, to przykład jak serio podchodzicie do załatwienia sprawy, zaangażowanie się paru prawników do jednej kwestii problemu to również zasługuje na "piec z plusem". Jesteście WIELCY! nikt Wam do tej pory dorównać nie jest w stanie! Pozdrowienia dla całej ekipy tego portalu.
Iwona
Cóż ja mogę napisać. Jedynie chwalić w niebiosa, wszystkich Prawników którzy na łamach tego portalu, pomagają, za dość niską cenę, zwykłym „Kowalskim” w ich problemach Zwłaszcza wielkie dzięki dla Pani Elizy - PROFESJONALISTKA W PEŁENEJ KRASIE!!!
Stały klient Tomasz.
Rewelacja!!! Wszystko bardzo klarownie wytłumaczone. Korzystałem z usług nie jednego prawnika, ale tak przygotowane pismo i objaśnienia jakie otrzymałem wprawiło mnie w zdumienie. Wszystko na najwyższym poziomie!!! Polecam serdecznie i dziękuję całemu zespołowi ePorady24, a w szczególności Panu Karolowi Jokielowi.
Zbyszek
Bardzo, bardzo dziękuję!!! W ciągu dwóch dni otrzymałam więcej wiadomości na temat mojej sprawy niż w ciągu 2 miesięcy od dwóch adwokatów!!!! Do tej pory dowiadywałam się tylko, jakie prawa ma osoba, która naraziła mnie na ogromne szkody, i jakie konsekwencje grożą mi, jeżeli nie będę respektować tych praw. Nawet odpowiedź na dodatkowe pytanie nastąpiła szybciej i była bardziej wyczerpująca niż trwająca od tygodnia dyskusja na ten temat z moim pełnomocnikiem (teraz byłym). O kosztach nie mówiąc. BARDZO POLECAM!!!
Małgorzata
Chodziło o jedną sprawę - zadałem w sumie 5 pytań. Myślałem że odpowiedź to będzie kilka zdań tymczasem dostałem kilka stron naprawdę fachowej porady - każdy problem został dokładnie opisany. Teraz praktycznie nie muszą wynajmować prawnika - dostałem gotowe rozwiązanie. Mało tego prócz porady dosłałem kilkadziesiąt innych źródeł (książki internet) których znalezienie i zweryfikowanie zajęło by mi pewnie bardzo dużo czasu. A co do ceny to muszę bez wahania przyznać że usługa była za pól darmo w porównaniu do ilości wiedzy jaką dostałem.
Krzysztof
Serdecznie dziękuję za szybką i wyczerpującą opinię. Szczerze mówiąc, korzystałam z porad kilku prawników. Zdecydowanie jesteście najbardziej solidni, widać w opinii, że przygotowana jest dla konkretnej sprawy, a przygotowujący ją prawnik wnikliwie przeanalizował konkretną sytuację, a nie tylko cytował fragmenty prawa autorskiego. Pozdrawiam i dziękuję.
Anna
Super profesjonalna porada!!!! Polecam wszystkim fachowców którzy na łamach tego portalu pomagają zwykłym „Kowalskim” w sprawach dla Nich trudnych i niezrozumiałych. Starannie z wielką dokładnością opisany problem został wytłumaczony i zaproponowany tok załatwienia problemu za co, z całego serca DZIĘKUJE!!!!
Tomasz
Chciałbym podziękować za wyczerpujące informacje. Zakres, sposób i terminowość udzielonych informacji nie pozwalają wystawić innej opinii, jak tylko bardzo, bardzo pozytywną. Zdaję sobie sprawę, że inne możliwości są w trakcie rozmowy na żywo, a inne w kontakcie medialnym. Dziękuję, pozdrawiam i życzę dalszej owocnej i na równie wysokim poziomie działalności (wolałbym jednak za często nie mieć okazji wystawiania Państwu opinii i korzystać z Państwa usług w podobnych tematach, co nie zmienia faktu, że jeśli będę musiał, na pewno skorzystam z nich bez namysłu).
Jeszcze raz pozdrawiam, Kazimierz
Chciałam bardzo podziękować panu Karolowi Jokielowi za wyczerpującą poradę w mojej sprawie. To naprawdę godny polecenia portal. Odpowiedzi są szybkie, tanie i naprawdę proste w odbiorze. Każdy zrozumie polskie prawo, jeśli zwróci się do tego portalu o pomoc :)
Izabela
Odpowiedź niemal błyskawiczna, pełna i wyczerpująca, a jednocześnie napisana prostym i zrozumiałym dla laika językiem. Wielkim plusem jest możliwość bezpłatnego zadawania dodatkowych pytań. Na pewno będę wszystkim polecała ten portal. Dziękuję i pozdrawiam.
Zofia
Porada bardzo rzetelna i wyczerpująca temat. Miałem pewne wątpliwości co do takiej formy. Po otrzymaniu i po przeanalizowaniu odpowiedzi (i to wszystko „czarne na białym” z podstawą prawną) stwierdziłem, że należy częściej korzystać z Waszych usług.
Jacek
Jestem bardzo zadowolona ze współpracy z Waszą firmą, poradę otrzymałam szybko i kompetentnie, dostałam także odpowiedzi na wszystkie dodatkowe pytania. Wasza porada w istotny sposób pomogła mi podjąć ważną życiową decyzję.
Magda
Podziękowanie dla Pana Dariusza Kostyry. Szanowny Panie Mecenasie, pomimo swego kalectwa i znikomej wiedzy prawniczej udało mi się pojąć sedno sprawy. Jest Pan uzdolnionym dydaktykiem o wielkiej wiedzy praktycznej – potrafi Pan na odległość przekazać w prosty sposób to, co ważne. Strona dodana do ulubionych. Eporady24.pl to jest to :-)) Wielkie podziękowania dla wszystkich pracowników.
Wszystkiego dobrego w nowym roku życzy Mietek
Bardzo profesjonalna obsługa i naprawdę fachowe doradztwo. Odpowiedź mi wiele wyjaśniła i dalej będę korzystać z tych usług, bo sprawa, o którą pytałam, nie była prosta, więc wolę, by prowadził tą sprawę specjalista, więc sukces murowany.
Pozdrawiam, Krzysztofa
Jestem wdzięczna za uzyskane informacje. Przede wszystkim odpowiedzi pojawiają się bardzo szybko i nawet w sobotę i w niedzielę informacje przesyłane, co mnie bardzo, bardzo cieszy. Skorzystałem z usług portalu i tego nie żałuję, informacje są przejrzyste. Jestem mądrzejsza, douczona, tylko żeby moja sprawa została pozytywnie rozpatrzona – byłabym happy. Zaryzykowałam i dobrze, że skorzystałam z tego portalu, polecam!!!
Irena
Podziękowanie dla Pana Dariusza Kostyry. Szanowny Panie Dariuszu, chcę podziękować za cierpliwość – pomimo znikomej wiedzy prawniczej udało mi się pojąć sedno sprawy. Jest Pan nadzwyczajnym człowiekiem <<SIŁA SPOKOJU>>. Potrafi Pan na odległość przekazać w prosty sposób to, co ważne. EPORADY24.PL – TO JEST TO. Na pewno skorzystam z Pańskich porad w dalszym postępowaniu. WIELKIE SŁOWA UZNANIA DLA CAŁEGO ZESPOŁU – LUDZI, KTÓRZY ZWIĄZANI SĄ Z PORTALEM EPORADY24.PL.
PS Panie Mirku, tak dalej.
Mietek
Nie będę ukrywał, że taka forma porad prawnych zawsze na początku budzi pewne wątpliwości. Jednak po otrzymaniu odpowiedzi na moje pytania mogę stanowczo stwierdzić, że ta forma daje większe korzyści dla klienta, gdyż po otrzymaniu pytania prawnik ma czas, aby w sposób rzetelny przygotować się do odpowiedzi, a nie zdawkowo odpowiedzieć na pytanie. Przede wszystkim dziękuję Pani Irenie, która była ze mną, a nie przeciwko mnie. Pozdrawiam i do „następnego problemu”.
Radosław
Korzystam drugi raz z usług i ponownie jestem zadowolony. Cena naprawdę niska (sądzę, że gdybym poszedł do prawnika, to zapłaciłbym co najmniej 5 razy więcej). Odpowiedź szczegółowa i rzetelna. Chciałem jeszcze zaznaczyć, że pytanie zadałem w weekend (w sobotę), a w niedzielę otrzymałem odpowiedź.
Krzysztof
Odpowiedź na moje pytanie była wyczerpująca i jasna. Udzielenie odpowiedzi nastąpiło bardzo szybko. Zaufano mi. Przed otrzymaniem potwierdzenia wpłaty należności na Państwa konto udzielono mi (w ramach kredytu zaufania) odpowiedzi. Już rozreklamowałam Państwa firmę wśród moich znajomych. Jeszcze raz bardzo dziękuję za szybką i bardzo fachową, uprzejmą obsługę.
Z pozdrowieniami, Jolanta
Dziękuję za szybką i rzetelną pomoc. Do porad prawnych udzielanych internetowo podchodziłam raczej ostrożnie. Jednak po kilku wizytach w kancelariach prawnych, w których prawnik rezerwuje sobie czas ok. 15 min na klienta, a ponadto udziela odpowiedzi z głowy, bez żadnego wcześniejszego przygotowania, mówiąc: „prawdopodobnie”, z żalem stwierdziłam, że straciłam tylko czas i pieniądze. W związku z tym po przestudiowaniu kilku porad w interesującym mnie temacie postanowiłam spróbować skorzystać z serwisu ePorady24.pl. Opisałam jak najdokładniej zaistniałą sytuację i w ciągu 2 dni otrzymałam wyczerpującą i jasną odpowiedź. Byłam bardzo mile zaskoczona. Tutaj prawnik ma czas, aby przetrawić problem, zajrzeć gdzie trzeba, aby pomóc w rozwiązaniu sytuacji, i to jest WIELKI PLUS tego portalu. Polecam wszystkim taka formę!
Małgosia
Na początku miałam pewne obawy do porad udzielanych przez internet. Nie słyszałam nigdy o czymś takim, przypadkowo się natknęłam, szukając czegoś. Zaryzykowałam, nie żałuję, a nawet polecam wszystkim. Podoba mi się możliwość zadawania kolejnych pytań, bo nie wszystko od razu przyjdzie do głowy (u radcy lub adwokata trzeba kolejny raz zapłacić za poradę dotyczącą tej samej sprawy). Tu odpowiedzi na nurtujące mnie pytania dostałam nawet po 5 miesiącach w ramach tej samej opłaty. Z czystym sumieniem polecam jeszcze niezdecydowanym. Ja na pewno będę jeszcze korzystać, jeśli tylko zajdzie taka potrzeba.
Jola
Dziękuję za bardzo profesjonalną poradę i okazaną cierpliwość. Odpowiedź nadeszła bardzo szybko, a wszelkie niezrozumiałe dla mnie informacje szybko zostały wyjaśnione przy pomocy opcji pytań dodatkowych. Pan Łukasz jest osobą szalenie kompetentną i z pełną odpowiedzialnością mogę polecić jego, jak i sam portal eporady24 innym osobom z rozterkami prawnymi. Gdy zgłosiłam się do prawniczki wcześniej, była zniecierpliwiona moimi „głupimi” pytaniami, a połowy z jej wywodów nie zdołałam zapamiętać. Tutaj mam wszystko na piśmie i mogę powracać do wiadomości, gdy zapomnę, „jak to szło”. Polecam serdecznie – zawsze jest to kontroopinia i do tego poparta przepisami i paragrafami, które przydają się później w sądzie. Polecam i pozdrawiam cały zespół eporady24.
Jolanta
Kwestię zarządu współwłasnością regulują przepisy Kodeksu cywilnego, a w szczególności przepisy art. 199, 200, 201 i 209.
Stosownie do art. 199 K.c., do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Według art. 200 K.c., każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną.
Zgodnie zaś z art. 201 K.c., do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
W końcu stosownie do art. 209 K.c., każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Jak z powyższego wynika, Kodeks cywilny odróżnia: czynności zwykłego zarządu, przekraczające zakres zwykłego zarządu, a także czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa. Jednak Kodeks cywilny nie definiuje tych pojęć. Określenie tych czynności może nastąpić jedynie na tle konkretnego stanu faktycznego.
Należy wskazać, iż każda czynność zachowawcza jest ze swej istoty czynnością zwykłego zarządu (art. 201 K.c.). Jednakże nie każda czynność z zakresu takiego zarządu jest czynnością zachowawczą (art. 209 K.c.). Artykuł 209 K.c. stanowi więc wyjątek w stosunku do artykułu 201 K.c.
Wynikające ze współwłasności prawa i obowiązki współwłaścicieli są zróżnicowane i wielorakie, a sama instytucja współwłasności jest źródłem kontrowersji doktrynalnych. Również w orzecznictwie sądowym kwestie uznania konkretnych czynności współwłaściciela za czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa.
Jak już wspomniałem, określenie rodzaju czynności może nastąpić jedynie na tle konkretnego stanu faktycznego.
W przypadku wypowiedzenia umowy najmu lokalu okolicznościami, które będą miały wpływ na to, za jaką czynność uznać złożenie oświadczenia (czy za czynność zmierzającą do zachowania wspólnego prawa), będą z pewnością:
- czy współwłaściciele dokonali podziału nieruchomości do używania;
- przyczyna wypowiedzenia umowy najmu;
- czy taka czynność jest czynnością w interesie wszystkich współwłaścicieli.
Należy zaznaczyć, iż zgodnie z orzecznictwem sądowym wyodrębnienie tzw. czynności zachowawczych z ogółu czynności zwykłego zarządu jest podyktowane specyficzną rolą i znaczeniem tych czynności. Mianowicie, częściowo odmienne ich unormowanie jest wynikiem potrzeby ułatwienia ochrony wspólnego prawa, a więc działania mającego na względzie dobro i interes wszystkich współwłaścicieli. Taki czynny współwłaściciel podejmujący akcję sądową (ale nie tylko) działa – bez względu na wielkość jego udziału – w imieniu własnym. Jak trafnie przyjmuje się w judykaturze, nie jest on przedstawicielem ustawowym pozostałych współwłaścicieli, ale występuje w ich interesie. Istnieje domniemanie, że czyni to zgodnie z wolą wszystkich, dotychczas biernych współwłaścicieli. Pozycja prawna lub sfera interesów pasywnych współwłaścicieli nie może być narażona czy zagrożona negatywnymi skutkami dokonanych czynności zachowawczych. Będą natomiast partycypować oni – w odpowiednim stosunku – w korzyściach wynikających z zapadłego orzeczenia. Orzeczenie to natomiast nie przeszkadza samodzielnemu wystąpieniu przez każdego ze współwłaścicieli z odpowiednim roszczeniem (i w przysługującym mu zakresie) bez narażenia się na zarzut rzeczy osądzonej (tak: m.in. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – Izba cywilna, z dnia 8 listopada 1989 r., sygn. akt. III CZP 68/89, a także uchwała Sądu Najwyższego – Izba cywilna i administracyjna, z dnia 5 czerwca 1985 r., sygn. akt. III CZP 35/85).
Z uwagi na powyższe nie da się jednoznacznie stwierdzić, że wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez jednego ze współwłaścicieli jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa. To, czy można taką czynność uznać za zmierzającą do zachowania wspólnego prawa, zależy bowiem od okoliczności konkretnej sprawy.
Z mojej praktyki mogę stwierdzić, iż w podobnych sprawach sądy różnie oceniały wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez jednego (mniejszościowego) współwłaściciela. Spotkałem się też z tym, że sąd, rozpatrując sprawę o eksmisję, oddalił powództwo, ponieważ uznał, że wypowiedzenie dokonane przez współwłaściciela nie wywołuje skutków prawnych, ponieważ w ocenie sądu była to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i do swej ważności wymagała zgody wszystkich współwłaścicieli.
Niestety, w bogatym orzecznictwie Sądu Najwyższego (korzystałem z bazy lexpolonica.pl oraz lex.pl) nie znalazłem żadnego orzeczenia Sądu Najwyższego odnoszącego się konkretnie do kwestii tego, czy złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu przez jednego ze współwłaścicieli jest, czy nie jest, czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa.
W mojej pracy sprawy związane z eksmisjami (wypowiedzeniami umów najmu) są bardzo częste. Argument, że wypowiedzenie zostało złożone tylko przez jednego współwłaściciela, jest często używany. Ten wyrok, o którym wspomniałem, pamiętam z tego względu, iż sam się zdziwiłem, że sąd przyjął moją argumentację w przedmiocie przekroczenia zakresu zwykłego zarządu.
Odnośnie opinii jaką znalazł Pan w internecie, a także opinii adwokata, z którym Pan rozmawiał, trudno im zarzucić, iż są błędne. Przepisy Kodeksu cywilnego odnoszące się do zarządu rzeczą wspólną dają szerokie pole do ich interpretacji, ponieważ nie ma żadnego katalogu czynności zwykłego zarządu, ani tych przekraczających zakres zwykłego zarządu.
Osobiście, odpowiadając na pytanie postawione w przytoczonym artykule, nie wskazałbym tak jednoznacznie, że wypowiedzenie umowy najmu nie wywołuje skutków prawnych, ale stwierdziłbym z pewnością, że w opisywanej sytuacji klient ma duże szanse na uznanie przez sąd, iż wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez współwłaściciela posiadającego niewielki udział we współwłasności nie wywołuje skutków prawnych.
Moim zdaniem wypowiedzenie umowy najmu może zostać uznane za czynność zmierzającą do ochrony wspólnego prawa np. w sytuacji, w której najemca zalega z czynszem czy też demoluje mieszkanie. Taka czynność jest dokonywana w interesie wszystkich współwłaścicieli.
Oceń przydatność tekstu:
Ocena przydatności tekstu:
|
Oceń zrozumienie tekstu:
Ocena zrozumienia tekstu:
|
poleć pytanie znajomemu  wersja do druku 
|
Łukasz Obrał – mgr prawa, absolwent Wydziału Prawa Uniwersytetu Rzeszowskiego. Od 2004 r. zatrudniony w jednostce pomocy społecznej na stanowisku podinspektora prawnika. Zajmuje się udzielaniem porad w zakresie prawa rodzinnego, cywilnego, pracy, karnego, zabezpieczeń społecznych... więcej informacji »
|
|
ilość pytań: 1781
ilość artykułów: 740
ilość orzeczeń: 13952
ilość opinii: 665
