Autor: Łukasz Obrał

Wykup mieszkania komunalnego a posiadanie innego mieszkania

Mamy pytanie o wykup mieszkania komunalnego. Od wielu lat mieszkam z żoną i naszymi dziećmi w lokalu komunalnym w Warszawie (jesteśmy najemcami). Trzy lata temu zmarli moi teściowie i żona stała się właścicielem ich mieszkania. W tym roku wystąpiliśmy do urzędu gminy o wykup mieszkania komunalnego, w którym obecnie mieszkamy – dostaliśmy zgodę. Pani z urzędu poradziła, by odziedziczone mieszkanie żony przepisać na naszego syna, i prosiła o przyniesienie aktu notarialnego zaświadczającego to przepisanie. Jednak w momencie otrzymania decyzji (wymagającej potwierdzenia, że kupujący nie jest najemcą innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości) o tym, że możliwy jest wykup mieszkania komunalnego, właścicielem drugiego mieszkania była żona. Czy powinniśmy teraz wymeldować syna? Czy grozi nam eksmisja? Czy powinniśmy zrezygnować z wykupu i za jakiś czas ponownie zgłosić wniosek?

Zasady i warunki zbywania przez gminy lokali mieszkalnych na rzecz najemców określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603).

Stosownie do art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy „w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która [...] jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.

Natomiast według art. 37 ust. 2 pkt 1 „nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu” (np. na rzecz najemcy).

Szczegółowe zasady zbywania lokali mieszkalnych stanowiących własność gminy określają stosowne uchwały rad gmin. Każda gmina ma prawo i obowiązek uchwalenia takiej uchwały.

Wiele gmin w Polsce w uchwałach wprowadziła zapis mówiący, że wykup mieszkania komunalnego w trybie bezprzetargowym przez najemcę lokalu komunalnego jest uzależniony od nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego (nieruchomości mogącej zaspokoić potrzeby mieszkaniowe najemcy) przez tę osobę, a także przez jej współmałżonka. Te warunki i przesłanki wykupu lokalu komunalnego bywają różne: jedne gminy wprowadzają warunek nieposiadania tytułu do innego lokalu w ogóle, inne – nieposiadania tytułu prawnego do innego mieszkania w tej samej gminie, nieposiadania lokalu w powiatach ościennych, a jeszcze inne uzależniają zgodę na wykup od tego, że najemca nie wykupił już wcześniej lokalu mieszkalnego od tej samej gminy.

Rada gminy może w stosownej uchwale wprowadzić również warunek, że wykup mieszkania komunalnego nie nastąpi, jeżeli najemca lub jego współmałżonek w określonym czasie posiadali tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego, który np. następnie zbyli lub rozwiązali umowę najmu.

Problematykę sprzedaży mieszkań komunalnych na rzecz najemców w Warszawie reguluje uchwała nr XII/999/2004 Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 2 grudnia 2004 r. w sprawie sprzedaży, zamiany i nabywania lokali mieszkalnych w domach wielolokalowych, zmieniona uchwałą nr LII/1383/2005 Rady m.st. Warszawy z dnia 19 maja 2005 r. (na stronach internetowych Warszawy można znaleźć informację, że powyższa uchwała została również zmieniona uchwałą nr XXXVII/1125/2008 Rady Miasta stołecznego Warszawy z dnia 10 lipca 2008 r., ale ta uchwała dotyczy wynajmowania lokali, a nie ich zbywania).

Z uchwały nie wynikają żadne ograniczenia w zbywaniu lokali komunalnych na rzecz najemców ze względu na posiadanie jakiegokolwiek tytułu prawnego do innego lokalu lub nieruchomości mogącej zaspokajać potrzeby mieszkaniowe, położonego w Warszawie czy gdziekolwiek indziej.

Warunkiem zbycia lokalu komunalnego na rzecz najemcy z bonifikatą jest wybudowanie lub nabycie lokalu przez gminę przed 1995 r., przeznaczenie tego lokalu do zbycia oraz wola najemcy, który zajmuje dany lokal na podstawie umowy zawartej co najmniej przed 5 laty.

W opisie procedury, zamieszczonym na stronie internetowej Urzędu Miasta Warszawy, wymieniono niezbędne dokumenty, które należy przedstawić wraz z wnioskiem. Są to:

1. oświadczenie woli nabycia lokalu składane po otrzymaniu zawiadomienia o przeznaczeniu lokalu mieszkalnego do sprzedaży (oryginał),
2. tytuł prawny do lokalu np. karta przydziałowa mieszkania, decyzja przydziału lokalu, wyrok sądu o wstąpieniu w stosunek najmu lokalu, potwierdzenie uprawnień do lokalu, umowa najmu lokalu zawarta po 12 listopada 1994 r. (kserokopia, a oryginał do wglądu),
3. dokumenty poświadczające stan cywilny, takie jak: akt małżeństwa, wyrok rozwodowy, orzeczenie o separacji, akt zgonu małżonka (kserokopia, a oryginał do wglądu),
4. zgoda dysponenta lokalu w przypadku lokali będących w dyspozycji innych niż m.st. Warszawa podmiotów,
5. na wezwanie Urzędu – potwierdzenie uiszczenia opłaty za sporządzenie operatu szacunkowego z wyceny lokalu (kserokopia, a oryginał do wglądu).

Urząd może żądać od osoby innych dokumentów niezbędnych do załatwienia sprawy. Z uchwały zamieszczonej na stronie internetowej oraz z treści procedury nie wynika, aby dokumenty poświadczające nabycie spadku oraz darowiznę na rzecz syna były niezbędne do załatwienia sprawy wykupu mieszkania, ponieważ według uchwały wykup mieszkania komunalnego nie jest uzależniony od nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu.

Z uwagi na powyższe dziwne jest, że urzędniczka żąda tych dokumentów. Należałoby zapytać, w jakim celu ich żąda, skoro wykup mieszkania komunalnego nie jest uzależniony od nieposiadanie prawa do innego lokalu.

Moim zdaniem nie ma sensu wycofywać wniosku i składać go za jakiś czas ponownie, ponieważ to nie zmieni Państwa sytuacji – Pana żona stała się właścicielem mieszkania i zbyła go w drodze darowizny.

Warunki wypowiadania umowy najmu określa ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266).

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy, „jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia”.

Stosownie do art. 11 ust. 3 pkt 2 „właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (tak jest zapewne w Pani sytuacji, jako że właścicielem jest gmina), może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego”.

Jeżeli Pana żona zbyła mieszkanie, które odziedziczyła, nie jest już jego właścicielem i w chwili obecnej nie ma możliwości wypowiedzenia umowy najmu, nawet jeżeli lokal odziedziczony spełniał warunki dla lokalu zamiennego.

Na marginesie podam, iż lokal zamienny według ustawy o ochronie lokatorów to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni.

Według art. 11 ust. 10 przytaczanej ustawy „z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku”.

Taką ważną przyczyną może być okoliczność, iż dana osoba, najemca lokalu komunalnego, może we własnym zakresie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, np. jest właścicielem innego lokalu w tej samej miejscowości. Myślę jednak, iż gdyby gmina domagała się rozwiązania umowy najmu ze względu na ważne przyczyny, miałaby niewielkie szanse na wygranie sprawy w sądzie. Pana żona była właścicielem mieszkania, ale zbyła je na rzecz bliskiej osoby, nieodpłatnie, więc w chwili obecnej nie może ona zaspokoić potrzeb mieszkaniowych swoich i Pana jako męża. Ważne będzie również to, że mieszkanie stanowiło majątek osobisty żony, a najemcami mieszkania jest Pan i żona na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej.

Ważne przyczyny uzasadniające rozwiązanie umowy najmu nie są nigdzie zdefiniowane i o tym, czy w danej sytuacji można zastosować art. 11 ust. 10, może zdecydować sąd w ewentualnym postępowaniu sądowym.

Myślę, że w chwili obecnej możecie Państwo być spokojni o najem mieszkania i nie obawiać się eksmisji z mieszkania.

Jeśli potwierdzili Państwo, że nie są najemcami innego mieszkania w tej samej miejscowości, to w oświadczeniu nie zawarto nieprawdy – ani Pan, ani Pana żona nie byliście w chwili składania oświadczenia najemcami innego mieszkania komunalnego ani jakiegokolwiek innego, w tej samej miejscowości lub w innej. Prawo własności to nie jest to samo co prawo najmu.

Oświadczenie byłoby nieprawdziwe gdyby brzmiało: „Kupujący oświadcza, że nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości”. Oświadczenie, które zostało złożone, było zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.

Co do syna, okoliczność, że jest on zameldowany w mieszkaniu, które zamierzacie Państwo wykupić, nie ma znaczenia dla tej sprawy. Pana syn nie jest najemcą lokalu, a tylko najemca lokalu może lokal komunalny wykupić z pierwszeństwem i bonifikatą.

W niektórych gminach stosowana jest praktyka, zgodnie z którą na sprzedaż mieszkania muszą się zgodzić wszystkie zameldowane osoby w mieszkaniu. Jednak, jak wynika z dokumentów, do których zdołałem dotrzeć, w Warszawie nie jest to potrzebne. Zameldowanie syna w mieszkaniu nie powinno stanowić przeszkody do wykupienia mieszkania.

poleć pytanie znajomemu     wersja do druku